领展房地产投资信托基金（00823.HK）是首家在联交所上市的房地产投资信托基金，亦为恒生指数成份股。按市值计算，领展是亚洲最大、全球以零售为主的最大型房地产投资信托基金之一，业务覆盖香港、北京、上海及广州，服务超半数香港居民日常生活。

与内地商场多依附写字楼不同，领展旗下物业集中于香港居民社区周边，涵盖餐饮、鲜活市场、超市、理发、医疗及儿童游乐等民生业态，构成居民衣食住行的基本保障。目前，领展在港运营约180个商业项目，服务近40%香港人口，受益范围因毗邻地铁和公交枢纽而进一步扩大，实际覆盖超50%市民日常消费需求。其持有商业物业总楼面面积约1100万平方尺（约122.22万平方米），占全港零售物业总面积的9%。

领展前身为2005年由香港房屋委员会（房委会）分拆上市的领汇REITs，初始募集资金约220亿港元，发行19.25亿个基金单位。房委会作为政府机构，负责建设公屋与居屋，并配套持有大量社区商场及停车场。2002年后因财政压力加剧，决定通过设立REITs形式盘活资产，实现资金回笼与高效运营。

根据香港REITs守则，房地产信托须以信托形式持有物业，采用外部管理机制，所有权与管理权分离，并将不低于90%的可分派收入分配给投资者。截至2017年3月31日，领展资产负债率仅为21.28%，财务结构稳健，获Blackrock（持股7.19%）和Capital Research and Management Company（持股6.25%）等国际机构长期持仓。

2014年，领展被纳入恒生指数，成为首只蓝筹REITs。同年起，公司开启战略转型：2014年2月获准拓展境外投资；首次出售9项香港物业套现29.56亿港元；2015年联合南丰发展以58.6亿港元竞得九龙商办用地，持股60%，首次参与物业开发。

同期，领展启动“走出香港”战略：2015年4月以25亿元收购北京中关村欧美汇购物中心；7月以66.26亿元收购上海“企业天地1号”“企业天地2号”办公楼及相关商业资产；2017年4月再以40.65亿元全面收购广州西城都荟广场。三笔内地投资累计耗资逾91亿元，标志着其正式布局内地核心城市商业地产。

领展财务总监翟迪强指出，此次战略调整旨在应对长期增长瓶颈与区域集中风险。此前资产集中于香港且以零售为主，抗周期能力有限。通过跨区域、多业态布局，结合资产出售、开发与重建，提升可持续盈利能力。同时，香港REITs规则修订也为多元化发展提供制度支持。

2005至2015年，领展实现跨越式发展：基金单位价格由10.3港元升至43.35港元，涨幅达320.87%；市值从340亿增至990亿港元；基金单位持有人应占资产净值由237.15亿港元增长至1181.06亿港元，增幅398.02%。尽管股价大幅上涨，2015年3月底市净率仍维持在0.85低位，显示估值具备安全边际。