城市更新项目中工程造价的变与控，附:北京市城市更新政策解读- 大数跨境

首页

城市更新项目中工程造价的变与控，附:北京市城市更新政策解读

广联达服务号

2024-07-11

导读：城市更新项目中工程造价的变与控随着我国城市化进程的不断推进，城市更新已成为提升城市品质、改善居民生活环境的重要

城市更新项目中工程造价的变与控

随着我国城市化进程的不断推进，城市更新已成为提升城市品质、改善居民生活环境的重要举措。城市更新项目涉及对老旧城区、小区、工业区等的改造、整治或重建，其对工程造价有着多方面的影响，同时也需要有效的控制措施来确保项目的经济效益和质量目标的实现。

城市更新项目具有一些独特的特点。例如，某市的老旧小区改造项目，该小区建设年代久远，居民支持度不高是面临的首要问题。施工过程中产生的噪声、出行不便等对居民日常生活造成了干扰，导致部分居民对改造工作存在抵触情绪，这增加了协调工作的难度，也可能影响施工进度和工程造价。此外，该项目参与部门众多，包括房地产建设、规划、市政等多个政府部门以及各类管线单位，这需要进行大量的协调工作，以保证工程的顺利进行。同时，老小区内的地下管网复杂且资料缺失，施工难度大，存在较多隐蔽工程，如在进行地下管线改造时，必须小心谨慎地判断管线走向，这无疑增加了施工成本和造价控制的难度。

城市更新项目对工程造价的影响主要体现在以下几个方面：

前期规划和设计的变更

在项目实施过程中，可能会发现原规划和设计方案存在不合理之处，需要进行调整，这可能导致工程造价的增加。例如，在某城市历史城区的更新改造中，最初的设计方案未能充分考虑到历史建筑的保护要求，后期不得不修改设计，增加了保护措施和相关费用。

施工过程中的不确定性

如上文提到的老旧小区改造项目中，地下管线的复杂情况可能导致意外的损坏和修复工作，从而增加工程造价。

材料和设备的选择

城市更新项目可能需要使用一些特殊的材料或先进的设备，以满足新的功能要求或环保标准，这会直接影响到造价。

为了有效控制城市更新项目的工程造价

可以采取以下措施：

全面而深入的调研和评估

加强项目前期的调研和规划。在某城市的一个城中村改造项目中，项目团队在前期进行了深入的调研，充分了解当地居民的需求、土地利用现状以及周边环境等因素，制定了科学合理的规划方案，避免了后期因规划不合理导致的大量变更和调整，有效控制了造价。

严格控制设计变更。建立完善的设计变更审批流程，对于非必要的变更要谨慎对待。例如在某旧工业区的更新项目中，设立了严格的变更审批制度，要求设计变更必须经过多部门的联合会审，确保变更的必要性和合理性，从而减少了不必要的造价增加。

加强施工过程中的管理

加强施工过程的管理和监督。通过旁站、巡检等方式，确保施工单位按照规范和设计要求进行施工，避免出现质量问题和浪费现象。在一个老旧小区的综合整治工程中，监理人员严格监督施工过程，及时发现并纠正了施工单位在材料使用和施工工艺上的不规范行为，节约了成本。

同时，做好现场签证管理。对于施工过程中的现场签证，要及时记录、核实并签证确认，确保签证内容的真实性和准确性。如在某城市道路改造项目中，要求施工单位在发生现场签证时，必须提供详细的照片、记录和说明，经建设单位、监理单位等多方核实后才能予以签证，避免了虚假签证对造价的影响。

合理选择建筑材料和施工技术

在满足项目要求的前提下，通过市场调研和性价比分析，选择合适的材料和设备，而非盲目追求高端或新型产品。例如在一个社区公共设施的更新项目中，通过对多种材料和设备的比较，选择了性价比高且质量可靠的产品，降低了采购成本。

合同管理

合同管理在造价控制中也起着重要作用。明确合同条款，特别是关于价格调整、工程变更的处理方式等，避免因合同纠纷引发的额外费用。

以下几个关键方面需要特别注意：

1. 明确土地权属和使用限制

例如，在某城市旧商业区更新项目中，由于合同签订前未对土地权属进行清晰明确，导致施工过程中出现第三方主张土地权益，造成项目停滞，增加了时间成本和法律纠纷费用。

2. 环保和可持续发展要求

某老旧工厂改造为创意园区的项目，合同中未对环保标准和可持续发展措施做出具体规定。结果，在施工过程中，因未达到当地新的环保要求而被责令整改，导致额外的环保设备采购和工程延误成本。

3. 历史文化保护责任

在一个历史街区的更新项目中，合同没有明确规定对古建筑的保护责任和具体措施。施工单位在拆除部分老旧建筑时，不小心破坏了一处具有历史价值的建筑结构，不仅面临高额罚款，还需要投入更多资金进行修复和复原。

4. 公共设施配套与移交

某老旧小区改造项目，合同未明确新增的公共设施（如停车场、健身器材等）的产权归属和移交方式。项目完成后，在移交过程中与当地政府部门产生分歧，导致无法按时交付使用。

5. 居民安置与补偿条款

在城市棚户区改造项目中，合同对于居民的安置方式和补偿标准表述模糊。在实施过程中，居民对安置和补偿不满，引发群体事件，影响了项目进度，增加了沟通和协调成本。

6. 工程质量与保修责任

一个城市道路更新工程，合同对工程质量标准和保修期限规定不细致。竣工后不久，道路出现裂缝和塌陷等质量问题，施工方以合同约定不明确为由拒绝承担全部维修责任，最终业主方不得不另行出资修复。

7. 违约责任与争议解决机制

某城市更新综合体项目，合同中的违约责任界定不清，当施工方未能按时完工时，双方对于违约金的计算和责任承担产生重大争议，不得不通过漫长的法律诉讼来解决，耗费了大量的时间和金钱。

城市更新项目为城市发展带来了机遇，但也给工程造价带来了挑战。通过科学的管理、合理的规划和有效的控制措施，我们能够在实现城市更新目标的同时，合理控制工程造价，实现城市的可持续发展和居民生活质量的提升。

下面让我们看看北京市城市更新政策

实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市，是践行“人民城市”建设理念的重要路径，是国家重要战略部署。

2021年， 21个城市（区）成为第一批城市更新试点，北京市位列其中，在近几年的城市更新行动中取得一系列卓越成果，在建立城市更新统筹谋划机制、创新与城市更新相配套的支持政策方面形成了一系列的经验做法。

为了更好地了解和学习北京市在城市更新行动的实践经验，我们将推出“北京城市更新经验解读”系列，进一步为顺义区城市更新工作的开展提供引导与借鉴。

1 北京城市更新行动解读

2021年起，北京市陆续出台多项政策文件，推进城市更新立法，形成城市更新“1+N+X”的政策体系，完成全市层面顶层设计。其中《北京市城市更新条例》的正式实施，是对城市更新专项规划、指导意见、行动计划的明确固化和归集。

（点击查看大图）

北京城市更新的1+N+X政策体系

《北京市城市更新条例》内容框架

此外，北京市建立更新规划体系，通过城市更新专项规划和控制性详细规划对资源和任务进行时空统筹和区域统筹，引领项目实施，推进城市更新工作。明确控规是城市更新项目实施的规划依据，并首次提出“更新类控规”，突出街区统筹。

（点击查看大图）

北京城市更新规划体系

坚持规划引领，以街区为单元，聚焦产业发展滞后、民生短板突出、环境品质低下、安全隐患风险大的街区，依托街区控规和更新项目实施方案，建立城市更新方法体系，探索研究以块统条的街区更新方式，整体统筹各类资源，统筹疏解整治促提升和公共空间的改善，统筹政府投资和社会投资方式，形成“规划加策划、策划转行动、行动推项目”的城市更新实施框架，实现“块统条专”有序推进。