城市更新 | 解锁城市更新下半场：从粗放开发到精细运营的蝶变

策划：锚定城市更新的 “航向标”

城市更新的开篇，不是盲目地挥动拆迁大锤，而是深思熟虑地找准方向。策划，作为这场系统经营战的 “先锋队”，肩负着为项目定基调、明方向的重任。这一阶段，需要站在城市长远发展的战略高地，精准剖析片区的独特禀赋，深入挖掘核心人群的真实需求。

以杭州未来科技城的 “亲橙里” 为例，在策划初期，团队便敏锐地捕捉到周边人群对于多元生活服务的渴望，果断将其定位为 “城市生活中心”。在这里，商业购物、育儿养老、社交休闲等功能紧密交织，如同一张细密的生活网，满足了不同年龄段、不同需求层次人群的生活诉求，成功避开了传统购物中心千篇一律、容易空置的发展陷阱。由此可见，出色的策划是一场深度的 “灵魂拷问”，只有先回答好 “为什么做、为谁做”，后续的更新行动才有坚实的基础和明确的指引。

规划：编织城市发展的 “协同网”

规划，不再是挂在墙上仅供观赏的静态蓝图，而是一幅动态的、有机的发展图景，是整合城市各类资源、重构城市发展结构的关键环节。在当下住宅供过于求、商业竞争激烈、写字楼空置率攀升的市场环境下，城市更新规划必须聚焦 “功能联动” 与 “关系重构”。

成都 “东郊记忆” 便是规划成功的典范。它巧妙地将老旧电子厂的改造与文化演艺、夜经济、设计产业等新兴业态相结合，通过合理的空间布局和功能规划，让各个场景之间产生 “化学反应”。在这里，人们既能在充满工业风的建筑中欣赏精彩的文化演出，也能在夜晚的街头巷尾享受美食、感受夜生活的魅力，还能与创意十足的设计作品不期而遇。各个功能相互促进、协同发展，形成了一个完整的价值闭环，不仅让老旧厂区重焕生机，更带动了周边区域的整体复兴。可以说，高品质的规划追求的不是功能的简单堆砌，而是场景之间的无缝联动和互补，让城市空间真正 “活” 起来。

设计，在城市更新中扮演着价值转化的关键角色，早已超越了单纯的装饰美化范畴。当城市更新不再依赖大规模拆迁重建，设计的使命就转变为让空间更具实用性和情感温度。

广州永庆坊的 “绣花式微更新” 堪称设计领域的经典案例。设计师们秉持着对历史文化的尊重，精心保留了岭南地区独特的街巷肌理和传统生活状态，让老街区的韵味得以延续。与此同时，他们巧妙地引入咖啡店、手艺坊、非标商业等潮流元素，实现了传统文化与现代生活的完美融合。在永庆坊，狭窄的街巷尺度宜人，充满了浓浓的邻里温情；每一处建筑细节都承载着历史记忆，又不失现代时尚感；多样的业态让人们在漫步中既能品味传统文化的魅力，又能体验潮流生活的乐趣。好的设计就像一位神奇的魔法师，在提升空间使用效率的同时，增强了人们与空间之间的情感连接，让城市空间真正成为人们愿意停留、愿意融入的生活场所。

运营：点燃城市更新的 “持久引擎”

运营，是检验城市更新项目成败的 “试金石”。许多城市更新项目在建成初期看似光鲜亮丽，但没过多久就陷入无人问津的尴尬境地，归根结底是缺乏持续的吸引力和运营活力。

深圳光明区 “鹤围村” 的共建运营模式为我们提供了新思路。在不进行大规模拆迁清理的前提下，通过 “整合 + 运营” 的创新模式，统一管理房源，完善基础设施配套，引入创客空间、青年公寓、社区商业等多元业态。这种模式不仅让村民实现了租金增收，还为年轻人提供了低成本融入城市的机会，成功打造了一个充满活力的社区。

 城市更新的“策规设营”系统路径图

结 语

城市更新的下半场，是一场充满挑战与机遇的系统经营战。它考验着每一位参与者的专业素养和战略眼光，要求我们从过去粗放式的开发思维中跳脱出来，以策划为引领、以规划为支撑、以设计为手段、以运营为保障，共同书写城市可持续发展的新篇章。在这场没有硝烟的长期主义较量中，我们期待看到更多充满温度、承载记忆、融入日常的城市更新成果，见证城市在深度共生中实现华丽蜕变。