导读
融资中国2016股权投资产业峰会在北京四季酒店召开，到会嘉宾盛世神州基金李万明、五牛基金全宇、乾立基金成斌、长富汇银杨明伟、高和资本周以升、合凡资产姜海、亨瑞集团徐东参加了论坛讨论，以下是论坛的文字整理（未经本人审核）：
融中传媒：thecapital
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盛世神州基金李万明（主持人）：房产基金将告别“高利贷”时代
盛世神州基金成立之初也是房地产基金为主，我们非常关注基础设施和能源行业的投资，现在管理一百多亿资金中确实有一部分投向海外，投资方向陆陆续续介绍了，有专门关注固定收益类的，也有更多的挖掘城市改造过程当中的一些收益可期还有我们像高和主要的精力放在并购物业和收购商业物业，他们的波动性可能会更大，他们实际上运行的结果让投资人收益非常的可观。
房地产基金这个行业的划分确实有一定的特殊性，因为在中国房地产的开发量很大，吸纳的资金量也比较大，所以会导致在座的这些大佬们划归到房地产基金行业，有一些已经做了很多其他方面的投资，包括医疗方面，也包括商业运营方面的，也包括其他的互联网行业。我觉得因为对基金管理者来说都是受人之托、诚信经营，只有把接过来的资金好好的瞄准方向，好好的管理，产生收益才能够维持我们，才能使企业不断的发展。
我想作为房地产基金，未来仍然是这样的方向，只要你能够发现价值，管理到位，能够使得投资的标的价值能够获利，就能够发展。比如说2012年，那时候严格控制金融资本投资的时候，之前所做的“高利贷”这种概念肯定会消亡，那时候也冒出了不少房地产的基金，我们作为全国房地产联盟的单位也确实联系了很多，但是很显然有很多刚刚成立没多久就下去了，因为他不是有真正专业管理能力的基金管理者，而是在融资困难的时候，仅仅把方向全瞄向了短期的一个借贷，这个可能不是一个长远的发展方向。
五牛基金全宇：与本土开发商紧密结合开拓海外市场
五牛基金在以往的业务以房地产不动产投资为主，目前管理的基金规模是200亿左右，我们的远景包括现在正在发展的，要逐步成为全球配置的不动产投资的综合投资管理公司。除此之外，我们在海外也有布局。
面对财富端的，我们不会只停留在某一个产品，我们会根据不同的经济周期和时间节点做相应的一些调整和产品配置，希望能够给到我们投资人更全面、更深入、更丰富的一些产品选择，包括他们做资本配置。
海外配置这块本身就是我们财富端的一个要求，因为我们客户本身具有这个需求，我们在过去的两年不断的探求海外投资的机会。我们投资的方向一个是可以是开发类，但是近期我们越来越倾向于做一些并购类的持续型的或者是可以拿到国内进行销售型的物业。
面对的问题肯定也很多，第一、人的问题，团队，因为本身建立一个团队也很不容易，好在我们在伦敦等地方也布点了，在项目对接上，包括在当地的资产管理方面我们都做到了充分的准备，所以我们这个产品估计未来针对客户应该是源源不断的，客户的需求也非常强。开发类的我们会比较谨慎一点，因为各个国家对于规划，对于开发需要的东西其实是蛮多的，包括法律上的风险也挺大。可能亨瑞方面会有更多的收获，目前按照我们海外并购扩张等等经验来说，我觉得选一个比较靠谱的本土的开发商或者合作方是一个落地性比较强的一个方式。
乾立基金成斌：合作集中化是房地产发展趋势
乾立基金以房地产投资、证券投资和文化产业投资为主的私募基金管理机构。在过去几年的发展，基金管理规模50多亿。对于房地产投资领域来讲，我们重点是以债券投资、股权投资和并购以及海外投资。房地产投资是乾立基金私募基金投资里面最重要的一个板块，管理规模占到了现在管理规模的百分之七十几。对于证券投资这块我们主要以1.5亿市场的定向增发为主。在过去的两年里，乾立基金也参与了一些饮食文化方面的投资，包括影视方面的项目参与。
随着房地产的这些年的变化，乾立基金的房地产投资思路也在不断的转型和变化，早期的时候也是以债权投资为主，乾立基金也同样经历这样的阶段，我觉得这也是有原因的。其实在从一开始的时候，房地产基金也是这样的阶段，债券投资其实是一个相对比较好的一种方式，在过去几年发展里面，乾立基金逐步向主动管理的项目开始进行转变。包括我们进行物业的收购，另外对于我们也在主动的跟原来一直在做债权合作的百强开发企业逐步开始从债权转向加成，再转到股权投资，加成是一种工具而已，其实本质上是一种股权投资。
另外，我们也感觉到因为房地产私募基金要长远发展，因为我们原来一直面对的财富端的，但是我从后期的发展来讲，因为房地产所需要的资金量是非常大的，所以如果机构资金能够介入到房地产这个基金发展上面来也是对于房地产基金的一个快速推动，我们知道从国外来讲可以使他真正快速发展的时候也是获得了保险资金才快速发展。我们也知道其实保险行业也开始了允许保险资金进行房地产投资，当然有一些很多的门槛。从长远发展来讲，募集机构会向机构化的转变，我觉得也是一个发展趋势。
我觉得第三个发展趋势和转型，对于房地产基金发展是离不开房地产企业和房地产行业本身的发展。房地产基金在发展过程里面，我们是有很多的房地产的百强企业跟我们在合作。我给大家举一个简单的例子，在去年百强房企里面，整个的销售额占全国销售额的36.7%，排名前十的房地产企业在前100强房企里面所占的销售额达到44.5%，房地产行业集中化在不断的体现出来，房地产基金在转型的过程当中我们必须考虑房地产行业本身内在规律的发展，所以合作伙伴的集中化也是房地产基金可以合作到后期的一个发展趋势，这些是我们乾立基金在这些年房地产私募运作的过程当中的思路跟大家分享。
长富汇银杨明伟：以专业能力应对房地产转型期
长富汇银基金以地产投资为主。这两年大家在聊房地产的转型也好，创新也好会触及到很多的理论，从我个人来讲，实际上公司，包括之前的过往经历更多的关注于具体的事和具体的项目，所以对于相关的领域，我个人不是特别的赞成。
谈谈我对目前这个行业的几点看法。第一、关于转型和创新这块，谁能创新？谁能转型？转型一定是在这个行业里面做的最好的那个人他才有可能转型。为什么要转型呢？因为这个行业做的最好，有一点我觉得高处不胜寒的感觉，如果本身连这个行业都没有了解清楚，我觉得转型真的谈不上，不管是房地产行业还是别的行业，之前我也做过很多行业，包括电力行业、热电、水电、风电、太阳能都做过，也在天天谈转型。所以我觉得一是在这个行业里做的特别好的人才有可能。比如说之前我们做贵金属的开采，一定在这个行业里面做的特别好，你才有可能谈转型。
再说回房地产，长富汇银关于转型我们一直在想到底应该怎么转？我们管理层讨论完了之后，我们觉得地产转型目前还处在中国从地产开发的粗放型到专业型的转型阶段。之前大家觉得地产不能说挣钱很快，至少说挣钱不是那么困难。这两年不管是大的开发商和小的开发商都觉得地产的钱挣起来比较难，地产投资也更难了。包括地产投资开发的风险极力上升，投资风险也在上升，所以我们发现大的开发商，虽然我们看到百强企业，甚至十强企业的占有率一直在上升，但是收益率，他们的投资收益率并没有显著提高。中小开发商就更难，比如说小开发商想在北京拿一块地，我觉得现在几乎都不可能了。
现在在北京远郊区县，甚至到六环之外拿一块钱都是20亿以上，上海拍的地我们大家看到都是4万多的地价。我们在上海拍一块地也很难。接下来大家看到大的开发商到底怎么去做？小的开发商到底怎么转型？我觉得是摆在我们面前比较大的一个问题。
我们怎么做呢？首先我们的合作伙伴，包括我们自己都要有一个专业性，实际上我们在地产端到后期的销售，我们要有一个专业的分工，而不是说某一个机构从一开始一直做到最后，我相信将来没有一个机构是这样做的。
总结一点，我们的竞争力我觉得我们有足够高的专业生产能力，另外我们有足够快的反应速度，我觉得有这两点，我们就可以打造一个让投资人信任，让合作伙伴信任的这么一个平台。
高和资本周以升：深度挖掘商业地产价值
是高和资本是国内第一家专注于商业地产的私募基金，成立于2009年。是第一批开始做地产私募的机构。高和和在座的朋友相比可能会有一些异类，从成立第一天开始我们做主动管理的控股式的物业售后，相对来讲也是比较艰难的一条路。在这个过程当中有几，个大的潮流，包括对外海外投资的潮流等等两个干扰和诱惑，我们觉得还是要专注于在中国的核心城市的物业的并购这么一件事。
在过去的七年当中，我们投了十个项目，投资240个亿的规模。资金来源也是以机构为主，机构资金200亿的资金。高和业务用一句话总结的话我会这样说，让商业地产流动起来，其实我们在过去七年以及我们后续的业务规划里面其实就做这么一件事，这个事情可以分为两个层面。第一、需要把商业物业的价值挖掘出来，把它变成一个漂亮的能够产生现金流的载体。第二、让他流动，现在最好的场景就是证券化，这两个大的分享。
同时在第一个方向里面存量盘活里面我们也有两个分支，一个是重资产收购，收购核心物业。第二、我们发现了在中国做投资还有一个瓶颈和问题，我们在做物业之后有没有一个好的运营的团队来管？我们看到西方国家里面一些大的基金在进入产业的时候，通过金融的角度来控制产业链，他是有现成运营的团队是可利用的，但是在中国缺少一些运营团队，这是我们单独10亿人民币的股权投资基金，专门孵化在商业地产整个产业链的优秀企业，所以总结下来，一个是存量的盘活和价值挖掘。第二是与证券化对接起来。
用转型来看房地产市场，我觉得应该来说是比较好的一个概要。确实房地产在过去几年发生的变化是非常深刻的，我的理解有几个方面，第一、原来增量的里面到存量里面来，这是一个大的趋势，我想这个趋势跟西方的发展的脉络是一样的，大家的主战场是在存量里面，中国的存量就是商业，住宅大部分是散卖的。第二、开发商原来从一个扩张的阶段到现在为止已经到一个极限了，是有一个缩表去杠杆的过程，需要有人去承接的，这是一个特别大的一个变化。第三、从金融环境来讲，房地产企业的融资的场景已经从传统的商业银行，就是间接融资开始往直接融资转移，我看到过去两年的巨大的放量，夹层融资的市场给挤占了。还有一个特别重要的就是与市场本身支持的那么一个证券，这个市场就地产行业，或者在商业地产行业里面，其实两个主要的产品，一个是最终让物业权益流动起来，第二个是商业按揭知识证券，这两个替代原来商业银行的经营性抵押贷款。这两个工具使用实际上就对整个商业地产他的投资模型，推出模型会发生一个巨大的影响。
高和过去收购的业务里面，刚才我提到有两个方向的优化，一个是我们希望能够把存量盘活这个事做的更漂亮，把我们的脉络伸展出去，我们有新的PE基金来做配合，来做相对长远的布局。再有特别重要的是我们最近花很多精力资本的量化，刚才讲到的潜在的权益类的，第二个就是所谓的一个商业贷款的融资工具，我想这是对于我们转型当中的一些思考跟大家做分享。
合凡资产姜海：降低成本提高抗风险能力
合凡资产是一个成立只有一年多的公司，我们是几个年轻人共同创业的一个公司，公司的股东是三个自然人，但是在这一年里面，公司一共8个员工，做了7个管理基金已经全部发行完毕，已经退出了两个，另外做了四个投顾，整个算是非常高效的一个小团队。
谈到对接下来的地产基金的观点和思路主要是三点，第一、降成本，我们不断的把我们发行成本往下降，我们去年发行成本大概是在12到13，我们今年上半年已经成功降到了10以内，我们下半年目标是降到8到8.5。第二、我们要缩短我们基金的程序的时间和投资的时间，因为整个的经济形势，包括地产形势也非常大的不确定因素，所以我们基本上去年还发了一些两年期和一年半的产品，以及启动相关的一些项目，这样从缩短投资周期来讲，加快我们的周转效率，提高我们的抗风险的程度。第三、因为在形势不确定或者是部分市场下行的市场里面，我们基本上目前是不考虑发合同类的基金，是做股权的，因为再一个下行的市场，很多风险是我们难以预测和把控的。
房地产的转型，怎么转？怎么评价？我们现在并不是特别的清晰，中国的宏观经济在一定的周期内也不会特别的理想，所以我们基本上我们的产品现在分成两类，一个是最高大上的做债权，一个是跟中国最顶级的公司做债权，通过跟大公司的合作，不断的积累投资人对我们的信用和信任，把我们的费用不断的往下降。我们去年最早的一批客户是A股的东方园林，都是比较大的开发商，包括绿地A股的上市公司，我们去年发的一些债权，大概基本上在10%左右。我们今年跟泰和都在谈债权，债权业务全部是上市公司担保，出公告，由董事会决议，而且有抵押物，所以通过最一线的非常强信用的大型的公司做债权来积累我们的信用，不断降低我们的发行成本。
在投资合作方面，我们有三个原则。第一、个人不能主动出去找项目，第二、不吃饭、不喝酒。第三、不送礼。我们跟我们的客户，包括上市公司财务总监中秋节和端午节月饼和粽子都不会送，保持非常干净的关系。我们的工作效率足够高，我们服务的质量足够好，很容易在这个市场上很多的上市公司的财务总监会找你，因为你资金成本足够低，我们比信托还低，我们最新发了一个产品，我们基本上都是8，所以基本上可以跟银行的表外资金竞争资产。因为你的东西足够的便宜。再一个中国在整个降息的大周期环境下，我们的钱越来越平，这是跟大公司合作的一个方向。
另外我们也会做股，我们跟大公司做股，因为我们认为我们的专业能力并不足以跟这些大的公司去抗衡或者是去跟他们做内部的全部的博弈，所以我们做股目前只做过一个项目，做了一个小项目，那个小项目一年期，十个月全部退出，投资人的平均收益率大概在20%到40%之间，这是已经拿到手的。
就是在整个利率不断下行的时代，如果我们还在做10以上的债权，我相信长期来看是比较可怕的一个事情，一定要顺势而为。利率下行一定要把我们的能够对接资产的资金的成本不管的往下降，才能够获得长期的一个发展。否则靠以往通过地产的周期，某一个时间节点突然上涨消耗我们的风险，这是一个很危险的事情。
第二、我们是基金管理人，我们一定要做好自己的本职工作，人民币的搬运工的工作，一定要坚持最本质的本质，才能够为我们的投资人保驾护航。
亨瑞集团徐东：海外房地产投资潜力大
亨瑞集团有两块业务，一个是传统的留学业务，还有一块是地产开发与地产基金投资业务。我们亨瑞集团在去年的2015年的1月份的时候，成立了自己的北美美国地产投资与开发的资管平台的资本，主要专注的美国地产的投资，目前已经发行了地产基金，主要是三类，一类是固定收益类的，一个是股权类的等。我们亨瑞集团通过过去二十几年的发展，特别是最近十年我们逐渐进入美国市场，我们在美国做了五十多个项目，目前管理的资产总的投资规模是将近150亿美金。
这两年我们观察这个市场，我们认为特别是地产企业市场化国内变化比较大，大家觉得海外是一个机会，我们专注在美国做地产开发和投资，也已经建立了自己的团队，通过这些项目获得很多很成熟的经验，目前我们帮助国内的企业走出去，我们也做出独特的一些贡献。下面我想在这方面再进行跟大家一个详细的交流，谢谢大家。
亨瑞是专注在美国做地产开发，这边我们也可以看到这两年整个国内地产市场的变化，所以我们也关注到这两年越来越多的中国的开发商，大多数都已经走出去，到各个国家开发地产项目，也有一些企业在考察这些市场。另外我们看到地产基金业在做转型，因为随着地产市场的发展而发展，因为这两年，特别是今年、去年整个国内地产市场的很大的变化，所以加速了地产基金向海外寻找新的投资机会的速度和趋势。
从数据上面我们可以看一下，比如说从去年2015年，中国资本出全年出海是1090亿美元，今年整个第一季度国家统计数据出来，今年前三个月中国资本出海是1010亿美金，换句话说，整个第一季度和去年全年的出海资本数据相比基本是一致的，在这里面我们梳理一下，去年2015年在1090亿美金出海的资本里面，其中有三分之一是流向地产市场，在三分之一里面，相当于300多亿美元流入了地产市场。在这个地产市场里面又有四分之一流向了美国的地产市场，后面像澳大利亚、英国等等。我们可以看到整个发展趋势大家越来越多的地产开发商或者地产基金开始关注或者深度参与海外的投资机会。我想有很多的选择，比如说熟悉的市场，北美市场、欧洲市场、日本市场等等市场，在我们的选择当中，我们觉得应该是首先考虑三方面的问题，一方面首先考虑去的这个区域、国家的整个政治环境是不是比较稳定？第二、考虑到市场的比较优点？换句话说是不是一个比较发达的经济市场？各方面的规章制度、法律比较完善。另外最重要的一点金融这个市场，这个国家这个市场目前是处于一个什么样的发展阶段？因为我们大家很清楚地产是一个非常明显的周期的行业，中国也存在这个周期，美国特别明显，比如说美国有一个很早的过去的一百年，最近五十年，整个美国地产经历了5和7的发展周期，最后这个周期我们熟悉的2007年的时候，发展到了一个最高的同比，2008年地产泡沫破裂，引发了整个全球的经济危机、经济衰退，中国也受影响。
基于需求的战略布局的交流，他们也走了很多的国家和市场，发现还是美国这个市场比较稳定的。为什么呢？刚才说的第三点，美国目前房地产是进入一个很强烈的上升周期，从2008年之后陆续进行一个很强劲的回升。一个很大的美国地产商发布了一个关于2016年美国地产市场的一个研究报告，写这个报告的人也讲到，美国的地产市场发展和未来还有八到十二年的上升周期，会远远超过之前的一个周期。因为美国这两年随着美元的逐渐升值，美国的制造业开始大量的回归，之前因为能源价格等问题已经出口海外，所以能源价格下跌，能源这个资本竞争优势已经基本上没有了，所以逐渐的美国大量的制造业开始并购，比如说汽车制造业，像日本丰田也已经开始了，美国也已经生成。
另外一方面还有美国人工智能的发展，这两年的发展，特别是无人驾驶汽车等等看到的美国硅谷创新能力给美国经济带来了新的活力。另外我们也看到美国的失业率也有一个新的公布，最后平均失业率从2008年的最高点10%，现在已经下降到4.7%的水平上，所以我们认为美国是一个非常好的机会。当然大家会说到，比如说前两年澳大利亚的房价上涨比较不错，包括加拿大上涨也比较好，但是我们觉得不能单纯的看房地产房价的上涨，我们应该从另外一个角度来看。比如说我们观察到一个非常有趣的现象，过去的两三年，加拿大房价上涨40%，同时我们发现观察加元和美元的汇率跌了40%的幅度，澳大利亚非常有意思，他也是房价上涨了百分之三十几，但是澳币对美元的汇率也是下跌了30%的幅度，所以从这个角度来讲，房地产是非常抗跌的一个行业。加拿大也做房地产开发，我可能在价格上可能有很好的收益，但是不要忘了，作为外国的投资者，无论是兑换人民币还是兑换美金，可能这方面又有一个很大的损失。
另外一个方面，我们这个企业如果到海外发展，无论是地产开发还是基金，我想可能大家面对非常大的困难是不太熟悉这个市场，换句话说看这个项目方面，不知道怎么才能获得比较优质的项目，另外缺乏对整个市场的，对项目运作方面的活力团队是一个短板，需要找合作者，我们亨瑞集团很好的补到这个短板。我们跟美国大的开发商现在已经建立了很强的战略的合作关系，所以美国很优质的项目向我们开发。
大家做投资，一定要利用杠杆，一定要利用当地的融资，比如说绿地、万达这么巨无霸的企业，他们刚到美国也是信用从零开始慢慢积累，所以他们在融资方面可能也会遇到一些问题或者是一些困难，这方面我们可以解决这方面的融资以及提高股权投资这方面的收益。
