平均一间房租你2155元！蛋壳公寓亏钱也要IPO的背后

导 读

转向二级市场直接融资，不只是长租公寓的新战场，也是资本退出的迫切需求

作者 | 叶子

前有青客，后跟蛋壳。长租公寓战火继续蔓延。

近日，蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会SEC递交上市招股书。根据了解，本次IPO计划募资至多1亿美元，而蛋壳公寓上市后，或许将再吸收新鲜血液，未来不排除开展并购和投资活动的可能。

值得注意的，就在提交招股书前，蛋壳公寓刚完成了新一轮融资，来自于华人文化产业投资基金和春华资本的D轮1.9亿美元融资。

招股书显示，当前股东结构中，蚂蚁金服作为蛋壳公寓战略投资方，占股7.8%，老虎环球基金为最大机构投资人，占20.0%股份，CMC资本持股9.4%，蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖直接持有14.2%股份，天使投资人兼董事长沈博阳持有6.3%的股份。

事实上，此前市场中早已流传多个蛋壳、自如的上市计划，这次是否会一语成箴还需时间检验。不过，国内长租公寓市场不断降温已然是事实，而资本市场的态度或许将不会乐观。

近年来，长租公寓服务商如雨后春笋般出现，头部企业诸如自如、链家、蛋壳，同时还有贝壳找房、安居客等大量租房服务商。这些平台强势膨胀的背后，折射的都是国内租房市场急剧扩大的现状。

根据招股书内容，截至2019年9月30日，蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场，共运营40多万间房间，与成立第一年（截至2015年12月31日，其运营房间数为2434间，且全部位于北京）相比，房间数增长166倍，2015年底至2018年底三年年复合增长率达360%。

根据艾瑞报告显示，蛋壳公寓的规模为国内长租公寓运营商第二位，且房间数增长最快，增速居行业第一。截至2019年6月30日，租客入住率为89%，租客续租率超过了51%。

财务数据上，蛋壳公寓主要收入为租金和服务费。2019年前9个月，蛋壳公寓收入50亿元，较2018年同期的16.73亿元增长198.8%。2018年和2017年的营业收入分别为26.75亿元和6.57亿元人民币，同比增长307.3%。

不过，目前蛋壳公寓仍处于亏损状态。

蛋壳公寓2017年、2018年净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元；2019年前9个月净亏损25.16亿元人民币，经调整后EBITDA为负14.61亿人民币，而上年同期净亏损8.13亿元。显然，不到三年时间，蛋壳公寓已累计净亏损41.57亿元，且越亏越多。

在客单价上，2019年前9个月，蛋壳公寓平均月租金为2155元，也低于2018年同期的2408元，不过，主要原因在于其发力二线城市市场，二线城市的房源比例升高，降低了平均租金。

上市，俨然成了今年长租公寓的关键词。

10月7日，青客公寓赶在自如与蛋壳之前，率先在美提交招股书，如不出意外，11月5日青客公寓将在纳斯达克挂牌上市，证券代码为“QK”，计划募资1亿美元。

10月28日，蛋壳公寓不甘落后，也向美国证券交易委员会（SEC）正式递交F-1招股书，拟进行首次公开募股IPO，预计将以“DNK”为交易代码登陆纽交所。

不过，作为长租公寓老大的自如，在青客公寓“抢跑”后不久，CEO熊林接受采访时却保守表示，“长租行业已经由创业期进入精耕期，更需要聚焦于创造用户和社会价值，暂不急于启动IPO。”

对于集体上市，其背后的最大原因或许就是市场和资本的双重推动。

不少分析人士认为，对于长租公寓而言，充足的现金流就是生命源，于是IPO便是许多长租公寓品牌的唯一选择，在转向二级市场直接融资的同时，也能让之前的投资方退出。

艾媒咨询CEO张毅在接受媒体采访时也表示，每家长租公寓的服务商背后都经过了好几轮的融资，对于前期尤其是A、B轮投资方来说，经过3-5年的投资后的迫切需求就是寻求退出。所以从资本角度来看，上市也是退出的一个过程。

就蛋壳而言，成立仅四年，却一直是资本“宠儿”，7轮融资背后，明星机构群星闪耀。不仅包括战略投资者Tiger Global Management、蚂蚁金服、高榕资本、愉悦资本，就在本次提交招股书前，公司还刚刚完成了D轮1.9亿美元融资，投资方CMC资本和春华资本。

在长租公寓这场IPO竞赛中，目前主要以蛋壳和青客为主。而青客公寓其实也没有逃脱“亏损上市”的命。

财务数据显示，青客公寓2017年和2018年的营业收入约为5.23亿元和8.90亿元，同比增长70.3%；净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元。截至2019年6月30日的9个月，青客公寓营收8.98亿元；净亏损则为3.73亿元，略高于2018年同期的3.24亿元。

与此同时，青客公寓从很早也开始借助资本之力。企查查显示，早在2012年6月其就获得纽信创投的天使投资，随后又先后获得过达晨、塞富、摩根士丹利等知名机构加持。

不过，长租公寓从三年前被各路投资人看好，并加速进场后到如今，行业爆雷此起彼伏，各品牌逐渐回归理性，长租品牌已经开始放慢步伐，行业融资局面也在悄然发生变化。数据显示，2019年前7个月仅有11家长租公寓品牌获得了融资，同比下降70%。而11家公司都是业内能叫的出名字的头部企业，如自如、蛋壳、窝趣、魔方。

近两年，长租公寓时常以爆仓、破产等方式出现在大众和媒体面前，行业“野蛮生长”时代显然已经步入尾声，部分企业被清除而部分企业也必然试图想要跑的更快。

事实上，长租公寓赚钱主要有两个渠道：一是租金差，扮演了二房东的角色，较低价格收房，较高价格出租。二是服务费，扮演了租房中介的角色，相当于中介费，某长租公寓的服务费就是月租金的百分之十。除去房屋装修和折旧等因素，长租公寓能获取的利润并不高。

研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4%，现金流回正周期至少6年以上。

电子商务研究中心分析师陈礼腾对媒体表示，对于长租公寓这种与房产相关的行业，充足的现金流对企业而言十分重要。这里值得注意的是，截至2019年9月30日，蛋壳公寓账面现金及现金等价物（包含现金、存款及受限资金）为23亿人民币。

其实对于长租公寓这一新生事物，许多地产商都十分明确是未来行业趋势，具有战略布局意义；但就是由于缺乏有效的金融工具实现退出，因此不愿对长租行业投入过大，以免影响其资金回笼的速度。

整体而言，长租公寓往往运营过重且盈利模式单一，运营方过度依赖地产方面的资源，对于玩家而言，欲占领市场就不得不持续输入现金供养，进而稳住基本盘，这便是业内普遍认同的“房源即一切，规模为王”的方法论。2018年，自如和蛋壳为争抢房源，抢占市场，互相给房东竞价，哄抬房租，还曾引发社会广泛批评。

而所谓“金融创新”的各类租金贷，便是拯救需要现金流扩张的长租公寓的稻草。

对于长租企业而言，对资金的需求确实十分巨大，包括装修、运维、收房、空置等，通过租金贷虽然可解决部分问题，但如果过渡依赖，企业势必会出现经营风险。如果仍然无法合理控制金融杆杠的使用，降低单个房间成本，一味靠亏损换市场的做法是绝对无法持续的。

事实上，长租公寓前期资金投入大，回报周期长，属于微利型行业，而这也意味着，所谓蓝海，其实竞争压力也极大。一面是快速融资高速增长，一面是持续扩大的亏损，如此畸形的成长模式，势必会留下种种副作用。

野蛮生长的长租公寓，如今也像共享单车一样，经历了混乱的市场份额大战厚，走向强者越强，弱者淘汰的结局。盈利难题未解，融资、圈房、上市三部曲之后，蛋壳和青客公寓们又该何以为继？