5月6日晚，阳光城公告转让位于浙江永康市的6幅优质地块化债。去年7月，阳光城大费周章，斥资61.45亿元从当地政府手里购得这六块土地，合计建筑面积超过85万平米。如今出售对价为不超过57亿元，合楼面单价不到七千元，而当地的新房均价早已超过2万，接盘方杭州本土房企滨江集团捡到了大便宜。
中融信托33亿贷款“得救”
根据阳光城公告，公司拟签署协议，将持有100%权益的杭州高光置业有限公司，转让给杭州滨江房产集团股份有限公司持有100%权益的子公司杭州缤慕企业管理有限公司，交易总对价预计不超过57亿元。杭州高光置业有限公司的子公司金华虹光置业有限公司拥有位于浙江省永康市经济开发区的六宗地块的国有建设用地使用权。
从公司披露的交易标的杭州高光置业股权结构来看，又是典型的“明股实债”套路。杭州高光置业目前只有单一股东——中融国际信托有限公司（以下简称“中融信托”），持有高光置业100%股权，另外中融信托还持有高光置业债权33.04亿元。但公告中阳光城却称“浙江阳光城持有目标公司100%权益”。
天眼查APP显示，浙江阳光城是高光置业成立时的股东，但在去年8月9日退股，中融信托随即成为持股100%的单一股东。
而此次交易目的，自然是为了化解“股东”中融信托的债务。
据公告，滨慕公司拟代浙江阳光城向中融信托支付款项，高光置业100%股权由中融信托直接变更至滨慕公司，交易完成后滨慕公司持有高光置业100%股权。
业内人士认为，市场销售疲弱背景下，阳光城为缓解偿债压力，不得不通过转让资产加快资金回笼速度。
转让浙江地块之前，阳光城有几笔债券的利息支付出现违约。
阳光城在4月25日披露，受宏观经济、行业及融资环境等因素影响，公司流动性出现阶段性紧张，公司未能按期足额偿付“20阳城01”及“20阳城02”本年度利息。
“上述事项可能触发境内其他融资工具相关条款。公司将召开持有人会议，并评估上述事项对公司法律、财务及运营的影响。”阳光城方面表示，为化解债务风险，公司正协调各方积极筹措资金，商讨多种方式解决相关问题。
流动性紧张，使阳光城面临不少诉讼。据阳光城4月21日公告，截至公告披露之日，公司及控股子公司连续23个月内累计收到相关法院执行文书涉及正在执行的案件金额合计为31.83亿元，占公司最近一期经审计净资产的10.37%。
滨江集团捡到大便宜
不要看阳光城此次转让的6幅地块处于一个四五线县级市，实际上土储还算优质，去年勾地时也费了不少心思。
2021年7月阳光城曾公告，公司全资子公司杭州高光置业拟以61.45亿元收购永康市智信持有的金华虹光100%股权以及对标的公司的应收债权。层层穿透之下，永康市智信是永康市政府控制的企业，永康市国资办持股97.25%，浙江省财政厅持股2.75%。
永康市智信共拥有7幅地块，土地用途均为商住，使用权期限为70年。其中，地块一已开发建设，约300套商品住宅已经全部销售完毕。其余6幅地块均已具备直接开发资质，合计计容面积达到了85.6万平米，按楼面积计算，阳光城拿地单价大约七千出头。
公开信息显示，2021年1-8月份，永康共计出让7宗涉宅用地，平均成交楼面价15118元/㎡。对比来看，在7月份通过收购拿地的阳光城七千出头的楼面价显然是非常划算的买卖。公司自己也称，“以上项目均位于浙江省永康市核心区位，已具备直接开发资质”“本次收购项目质地优良，估值合理，无重大法律瑕疵，本次交易完成后，公司将补充公司浙江大区房地产项目储备资源，并可以快速实现销售，助力公司进一步实现发展”。
可惜的是，不到一年时间“换了人间”，公司所有的努力都给别人做了嫁衣。即便按照57亿的最高对价（实际成交价待评估后确定），滨江集团此次通过转让获取土地的平均楼面价也不到7000元/平。
作为“中国五金之都”，永康在浙江省内素来以经济发达、民众富裕著称，由于房价明显高于金华市本级，永康与义乌一样，是浙中地区最为特立独行的区域之一。链家的数据显示，永康今年4月二手房均价23600元/㎡，部分楼盘甚至超过4万/㎡。一手房方面，2022年4月永康市共成交商品房205套，平均成交价20413元/㎡。
阳光城已到期未支付债务本金301.91亿
优质地块大甩卖的阳光城，最新债务全貌是个什么情况？
5月5日，阳光城发布了债券重大事项公告。公告显示，截至5月5日，根据审计报告，阳光城已到期未支付的债务本金合计金额301.91亿元，包含金融机构借款、合作方款项、 公开市场相关产品等。目前，阳光城正与金融机构或其他合作方进行谈判。
公告还披露，在上述债务中，阳光城境外公开市场债券未按期支付本息累计1.09亿美元，境内公开市场债券未按期支付本息累计81.67亿元。
通过资产处置来偿还债务，对于阳光城来说或许也是最便捷的纾困方式之一。
在董事局工作报告中，阳光城针对流动性危机，也采取了一系列行动：
在控制成本方面，阳光城降低投资强度。去年阳光城新增土地储备578.67万平米，权益地价213.90亿元，分别较上一年度下降48.10%与46.79%。2021年三季度以来，阳光城已暂缓拿地。
此外，阳光城也加大运营弹性、精细化管控，遵循“以销定产、以交定产”原则，控制各项成本支出。
在销售方面，阳光城推进交付。在疫情、流动性困局下，阳光城依然保证了大面积平稳交付。实际完成合同交付145批次，合同交付套数10.93万套。
在债务方面，阳光城与各类债权人积极沟通协商，推动债务展期。截至去年年末，公司累计已完成公开债券本金展期金额76亿元。
在内部管理方面，阳光城进一步深化组织架构调整，精简瘦身。去年年报中指出，阳光城管理费率为2.30%，较上一年度进一步下降，达2017年以来历史新低。
来源：阳光城公告、中国基金报 记者南深、和讯网、财经人言
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