导读：
刘裘蒂：今年十月优客工场将在曼哈顿开分店，我想跟创始人毛大庆说，如果你们的社区有好看的男人，我就愿意与人共享办公室。
房地产行业的第一名言是：地点，地点，地点！传统的房地产极度受到地域性的限制，因为业者不容易在异地具有在地的竞争优势。但是WeWork积极在中国扩张并设立中国本部，而优客工场准备在十月联手美国的机缘实验室（Serendipity Labs）入驻曼哈顿，为什么共享办公企业争先恐后地跨出国界呢？
共享办公之所以不受地域限制，主要反映了大经济的趋势：消费本质的“去物质化”。会员制的服务取代了传统房地产的租贷或拥有模式。也就是说，共享办公不是一个二房东的产业，它其实超越了“共享的办公室”，而是“共享办公”。
根据JLL在2016年对美国主要市场的共享办公室价格的抽样分析，共用办公空间的平均每平方英尺价格为139美元，而A类CBD商业区平均租金为每平方英尺49.59美元，反映了181％的溢价。如果和所有办公空间总体的平均租金相比，这个溢价跳升到了331％。
那么，公司和个人为何愿意为这些溢价买单？这是因为共享办公空间所提供的不只是地皮，还有多元化的设施：除了时尚的家具和装饰风格呈现出一种豪华的感觉，以及配套办公器材和用品之外，许多供应商还提供优质茶点，主办定期活动和研讨会，并作为网络和协作的平台，在诸如快乐时光等活动中分享想法和社交，以增强用户归属感。WeWork甚至在纽约附设人才公寓和健身中心。
由于隐私和保密的各种考虑，有些行业还是喜欢传统的办公格局，而有些商业模式限制了对于工作场地的巨大改变，但是对于“个体户”来说，共享空间削弱了许多自由职业的一大挑战：孤独。
专门研究小型企业经济的《新兴研调》（Emergent Research)在2015年的研究指出，有89％受访的美国共享空间用户表示，在共享空间工作比较快乐，67%觉得对事业有助，而83％的人觉得减少寂寞感。
优客的国内会员服务主要通过优客工场的APP渠道购买，目前的定价为每月299元，月度会员包中包含很多办公优惠券和优惠服务功能。另外还提供一些个性化、定制化的会员包，包括针对企业级客户的全国会议随心包和全国办公畅享包，还有针对个人会员的定制化会员包。
而优客的美国合作伙伴机遇实验室，美国会员每个月平均支付约250美元（约折合人民币1685元；每年3000美元）会费，有专属工作区的会员平均每人每月支付800至1500美元（每年9600至14400美元）。
照此看来，十月在曼哈顿和优客联手开张的地点收费应该接近这个范围的上缘。
更重要的是，美国和许多国际整体经济正在转向净增长的小型企业，导致灵活的办公空间需求增加。不但小型或初创企业可以免除长期租约的包袱，这种灵活性也开始吸引了有规模的中大型企业。共享空间所制造的创新环境，是许多美国大公司现在将创意人员置于共享空间的原因之一。
这个趋势同样出现在美国和中国。优客工场创始人毛大庆对我解释，经历了行业初期的自发生长后，共享办公的行业格局也在发生着变化，品牌效应也在逐渐放大。共享办公不再只是中小企业的专属，也吸引了越来越多的知名创业团队。
目前在优客工场中国的空间里上班超过50人以上团队有：亚马逊中国、ofo、摩拜、小蓝单车、bilibili、地平线机器人、小觅机器人、今日头条、优和维尔国际医疗、优享创智（共享际）等等不胜枚举。
而机遇实验室大多数的会员年龄在30、40和50岁。大约45％来自大型知名公司的远程工作队伍，35％是独立工作人士，40％是女性。
1. 美国式共享办公文化
美国从2005年第一家共享办公空间的成立，带动了全球的风潮。《新兴研调》指出，全球的共享工作空间数量将从2016年的11000座增长到2020年的26000座左右。这和《国际共享办公研究》（Global Coworking Survey）的预测接近：到2017年底，全球将有14000个共享办公空间，超过120万人曾经共享办公。
目前纽约仍然是美国共享办公的城市排行第一。因此，对于优客工厂来说，攻下曼哈顿是它扩张国际版图一个重要的布局。
共享办公空间的崛起得到2007-2008金融风暴的助力：在经济衰退之后，随着企业规模缩小和失业人员自行创业，共同工作场所非常适合小企业，而同时业者以折扣价捡漏大量的空间。
根据全球企业不动产协会（CoreNet Global）对企业员工空间趋势的研究，随着更多的办公室布局迈向开放型空间，专用办公空间不断缩小。2016年每个美国工人平均工作空间约为176平方英尺，低于2010年的225平方英尺。
这个趋势反映了18至34岁的千禧代现在是美国自由经济背后的驱动力。根据科威国际不动产商业分支机构的研究，“数字原生代”中有63%认为使用移动设备和桌面电脑一样方便。他们重视自主权，更喜欢具有开放式的办公室，比前几代更愿意与其他人分享工作空间，但同时77%重视面对面交流。
根据MBO咨询公司的数据，共享办公的人气飙升反映了美国独立劳动文化的崛起，2017年，21岁及以上的个体经营者达到4090万人，比2016年增长2.8％。尽管目前的就业市场看好，MBO预测到2022年，美国独立工作者总数将以3.1％的年增长率增加到4760万。
2. 职场文化的迭代
共享办公经济所代表的，其实是一个更大的职场文化和空间设计的转变。我们现在工作的地点可以是：咖啡厅、酒店大厅、机场贵宾室、分享办公室……
超过2000万的美国人在家里工作，超过30%的美国知识工作者不在专业的工作环境上班，并且估计将在2020年增加到60%。
普华永道（PwC）估计， 到了2020年全球50%的劳动力将由千禧代组成。而美国自由业者联盟估计，到了2020年美国超过50%的劳动力将来自自由业者。
千禧一代不把工作视为一个“地点”，而是一天中做的“事情”之一。婴儿潮时代出生的美国人是工作狂，费心保持工作和生活之间的平衡，所以要把个人的空间和公司的空间分开，才可以有时间和空间留给家庭和心爱的人。
但是千禧代却有着截然不同的态度：工作是一天中自然从事的事情，就跟和朋友在社交媒体上互动，或是透过SKYPE与家人聊天，生活本身本来就是一个“混合式的空间”！
传统的企业组织所带动的职场心态是员工一辈子奋斗不懈，只为了争取到角落最荣耀、最大、最与其他的人隔离的总裁办公室。
但是千禧代讲求的是拆掉那面墙，即使有所谓的领导人的位置，也应该是在中间，而使工作的人更加“无间”地在一起工作。也因此设计家具的人，现在不流行去做鸽子笼似的小办公间，而办公室的装备越来越像家用的家具，打破藩篱。
也因此共享办公空间的酷潮美学，比传统的办公厅更能诉诸追求创新创意的心理诉求。
毛大庆的美国合作伙伴Serendipity Labs创始人约翰•阿瑞纳斯（John Arenas) 认为，他的品牌的核心优势之一是大部分加盟商都是酒店经营者，具有开发、拥有和经营高档酒店的经历，如喜达屋、万豪、希尔顿和洲际酒店集团，而大部分员工和执行团队都有酒店业的背景。
3. 孵化器和加速器？
毛大庆的背景是商业房产，具有业界的优势，但是他认为要把共享办公作为一个链接资源的平台，通过这个平台和互联网应用技术及智慧办公技术，让入驻企业可以与上下游服务商互动，共享资源，互生共赢。
因此以完善自身生态圈为出发点，优客工场对有协同效应的互联网、智能硬件、新媒体传播、知识产权保护、创业辅导等行业及领域的19家企业，进行了股权投资布局，累计投资金额近1亿元。
但是，优客工场的商业模式并非本身成为孵化器或加速器，而是透过战略投资的形式与孵化器和加速器产业对接。为了减少企业的创业过程中的阻碍，优客工场战略布局创投领域的AA加速器，成为拥有加速器功能的系统化服务空间的提供者。
4. 跨国界的游牧族
我认为优客在海外（特别是美国）的布局，也跟目前国内创业生态和国外紧密互动有关。初创产业和风投机构日益跨国界，国内双创的环境也助长了中国留学生回国的动力。
六月中蔓藤教育、北京留学服务行业协会、及腾讯联合发布了《中国留学生美国就业白皮书》。据调查显示，2016年中国大约有55万留学生出国进修，约有34万（60%）的目的地是美国。
白皮书引用教育部最新公布数据显示显示，2016年留美海归人数达到历史最高，其中80%是“裸归”，就是学成即回国。
当越来越多的留学人才回国创业时，优客工场接纳并助力海归人才创业，比方说为耶鲁大学归国留学生创业项目“黑土麦田”提供了全方位的支持，与普渡大学归国留学生创业项目“小栈教育”展开股权合作，帮助二者在国内落地发展。
2017年，优客工场推出了Link China计划，想要整合国内外资源平台，在将中国创客带出国门的同时，也将海外优秀的创新创业企业引进中国。
我问毛大庆为什么要走出国门？他说：“随着全球一体化进程的深入，中国大陆的创新创业者走出国门的意愿愈加强烈，而海外创业者也急切地想要了解中国市场，为自己的创业项目寻求更好的发展平台。优客工场在两年多的平台服务过程，在与众多创业企业的接触中，深切感受到了这一趋势。”
2015年优客工场刚刚成立不久，毛大庆去纽约与当地和共享办公同行交流。当时与机缘实验室的阿瑞纳斯一见如故。两年后，优客工场与机缘实验室结为合作伙伴关系，以曼哈顿的华尔街金融区的自由街28号（Liberty 28；2013年复星集团收购前为第一大通摩根广场）项目出发，准备在今年十月正式进军纽约。
5. 国际化有助估值？
我问毛大庆，在中国的共享办公模式和美国或其他国有何不同？
“比起美国和英国，中国的共享办公领域兴起时间并不长，因此不管是办公空间的运营者，还是进入共享办公空间的客户，都在摸索适应对方的最佳方式。”
毛大庆认为，截至今年4月，在全国的一线城市，已经产生了284家共享办公品牌，在北京、上海、深圳和广州的发展速度惊人。但在国际上，共享办公规模排名在前10位的城市中，北京排第六，上海排第九，“我们与发展最好的伦敦、纽约、旧金山、洛杉矶等还有差距。”
投资界人士和行业专家的共识是：大环境的趋势显示，共享办公具有值得深耕的前景。但是也有专家认为目前的估值有泡沫的倾向。
纽约大学商学院营销教授斯科特•加洛维日前接受《商业内线》（Business Insider）的访问时表示，WeWork最近完成了一轮7.6亿美元的融资后，估值达到200亿美元，号称世界上第五大独角兽企业，“可以说是世界上最被高估的公司”。
加洛维的理由是：“WeWork现在估值相当于每个客户值55万美元，很难想象他们如何能够通过从消费者套现来获得55万美元的评估。如果你做算术，在某些情况下，WeWork在建筑物中租贷的部分空间，比承载的整栋建筑物更有价值…… 这是公司与投资者之间共同幻觉产生的泡沫市场的完美例子。”
我想，WeWork的投资方愿意付的估值，可能涉及对于未来会员成长率及现金流的预测 。
不针对WeWork的估值，我问毛大庆共享办公行业的估值是否存有泡沫？排除几个月前宣布的与洪泰创新空间战略合并，和与无界空间的战略股权合作，优客工场目前已布局海内外20个城市78个场地，总共拥有超过3万名会员，其中国际会员约3000名。今年六月，优客工场完成B轮融资，投后估值70亿人民币，成为中国联合办公领域首个独角兽，平均每个会员的价值是23.3万元。
毛大庆认为，共享经济已经出现了很多独角兽级别的大品牌。至于估值，其实就是看项目的成长性，“你有多大的发展空间，你的估值就有多高。”
而机遇实验室的阿瑞纳斯如此看：“美国有120亿平方英尺（10亿平方米）的办公楼市场，只要有5％的转移，就需要6亿平方英尺（6000万平方米）的灵活共享办公空间。目前美国市场只有约3000万平方英尺（300万平方米）的共享办公空间。随着文化转向流动、分享和工作场所的消费化，我们认为估值是理性的。”
不论适当的估值应该为何，国际化的共享办公品牌似乎是目前争取高估值的行业趋势。
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文章来源：英国《金融时报》中文网 作者： 刘裘蒂
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