那么，制约当前房地产市场的核心因素是什么？如果不是限购的话，那就是居民支付能力和市场预期。
这就是经典的“资产负债表衰退”，可以解释为什么日本陷入失去的三十年，也可以解释美国30年代大萧条。
怎么办？“资产负债表衰退”理论认为，最有效的办法是政府通过扩张性的财政政策来扩大总需求，弥补需求严重不足的缺口，进而推动企业居民资产负债表修复以及经济复苏。
2008年面对国际金融危机，伯南克提出找到了避免大萧条的办法，就是财政货币的再膨胀，于是有了三轮QE。中国经济也是通过四万亿财政刺激计划走出低谷。
近年美国经济比较强劲，投资，消费，就业，物价，股市，房市都比较强劲，什么原因？
回到开始的话题，为什么以前核心城市放松限购都会出现房价大涨，而这次短暂脉冲后重回疲软？主因是居民资产负债表这些年被严重破坏了，影响了支付能力。
当务之急是恢复居民的消费能力和信心，这又进一步需要恢复资产负债表，根据90年代日本的教训以及2008年中美的成功经验，应该通过财政的扩张修复企业和居民的资产负债表，比如发行超长期国债支持新老基建项目、大规模发放消费券、减税降费、先进科技企业补贴等，同时辅以QE降低利率、投放货币。
所以重启房地产市场信心的办法：放松限购、降低利率、成立住房银行收购开发商库存用于保障房，以及通过超常规财政货币政策修复居民和企业的资产负债表。
据路透社的调研，在中国22个大城市中，五一的五天假期里，新房销售量相比去年同期下跌47%，相比2019年同期下跌30%。
房地产出现了明显的超调，显著拖累了经济、就业和地方财政。中国不会重演日本九十年代，因为我们还有很大的城镇化空间，但是需要尽快使房地产市场恢复正轨。
近期了解到一些情况，需引起重视：由于土地拍不出去，有些地方政府财政压力大，甚至正常运转受影响，不仅拖欠民企工程款，而且向民企借款，影响地方营商环境和企业信心。
所以，我坚定认为应该放开并鼓励生育，大力发展新基建新能源，提振股市楼市信心，保护民营经济活力。尊重常识将会带来信心，信心比黄金重要。如此，我们的经济大有希望。
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