此次成交的地块位于天河区重点规划发展的天河智谷板块核心区域，北临广园快速，西接珠吉路，严格来说不属于天河区已发展成熟的传统核心区，定位是天河区新兴的科创与生态宜居示范区。目前地块周边工厂较多，尚处于“开发生长期”。
图片来源：广州公共资源交易中心
l教育配套
地块周边名校林立，清华附中湾区学校、广实天河学校、广州奥林匹克中学（智谷校区）、棠德南小学等学校环伺，从小学到中学，基本能满足周边居民全龄段教育需求，能有效解决“就近入学”的刚需。
根据规划，地块享有省重点中学广东实验中学天河学校资源，同时业主子女可参与清华大学附属中学湾区学校的摇号。清华附中湾区学校是片区目前最突出的教育名片。
周边教育资源一览
清华附中湾区学校（图片来源：清华附中湾区学校公众号）
l交通配套
距现有地铁21号线棠东站约2公里，依赖公交接驳。主要优势在于毗邻规划中的地铁19号线智谷西站（规划），未来能快速串珠江新城、金融城、琶洲三大CBD。北临广园快速，西接珠吉路，自驾出行相对便捷。
l商业与生活配套
目前地块周边主要依赖社区底商，缺乏大型集中商业。日常购物需依靠约1-2公里外的社区商业或前往奥体优托邦等商场。
三公里范围内商业设施一览
（图片来源：广州市规划和自然资源局）
l生态与医疗配套
成交地块毗邻广东奥林匹克体育中心，生态资源是其亮点之一。医疗方面，周边有广州医科大学附属中医院天河院区，可满足基本医疗需求，但是顶尖医疗资源仍需依赖中心城区。
三公里范围内医院一览
AT0606011、AT0606021地块此次由越秀地产摘牌，未来连片开发应该没跑了。地块总用地面积79451.97㎡，总规划建设面积为111592㎡，容积率分别为2.1、1.3，楼面均价3.1万元/㎡。
地块规划技术指标
该地块所处的天河智谷，是天河区“十五五”规划中重点打造的科技创新策源地和高新技术集聚区，主要承接珠江新城、金融城及琶洲的产业外溢，目前已有众多科技企业入驻，未来将有大量的“高学历、高收入、年轻化”的科技管理人才涌入。
此外，由于天河核心区房价高且新房稀缺，大量有改善需求的购房者会外溢至此。
因此，高端管理人才、中心区外溢客群、本地原住民、早期购房者或成为未来产品主要客群，产品打造以刚改为主。
项目名称 |
入市时间 |
主力户型 |
销售状态 |
开盘价/政府指导价 |
二手挂牌价 |
广氮花园 |
2011年8月 |
56-70㎡两房一厅 |
二手房 |
8000-10000元/㎡ |
3.8-4.2万/㎡ |
金地天河峯睿 |
2021年1月 |
97-132㎡三至四房 |
二手房 |
6.3-7.5万元/㎡ |
5-6.6万元/㎡ |
天健上城阳光公园 |
2013年9月 |
62-180㎡ |
二手房 |
1.9万/㎡起 |
5.8万/㎡ |
城投珠江·天河壹品 |
2021年5月 |
79-143㎡ |
次新房 |
5.8-6.5万/㎡ |
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周边在售项目一览
当前该片区房地产市场以二手流通为主，代表项目包括广氮花园、金地天河峯睿、天健上城阳光公园等，城投珠江・天河壹品是片区内唯一在售商品住宅。
据地图 AI 来客最新数据，该片区二手住宅挂牌价区间为 3.8-6.5 万元 /㎡，而城投珠江・天河壹品 2025 年 9 月带装修一手住宅均价为 6.5 万元 /㎡。需重点关注的是，金地天河峯睿 2025 年二手挂牌均价为 5-6.6 万元 /㎡，实际成交单价存在明显分层：低层房源低至 4.97 万元 /㎡，高层房源约为 5.2-5.6 万元 /㎡。其二手挂牌价较一手时期下跌约 20%，这一数据一定程度上凸显了天河东次新房的市场回调压力。
对于房企而言，机遇与挑战并存。利好在于周边新房竞品稀缺，竞争环境相对宽松；挑战则来自市场回调与二手房的双重压力，这两大因素将直接影响后续项目的定价策略与市场接受度。
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