主题：百年住宅技术引领明日之家
地点：搜房网直播间
日前，受搜房网之邀，中国房地产业协会名誉副会长童悦仲、 中国房地产业协会住宅技术委员会副主任孙克放与标准院众产业化专家一起参与了搜房网的“大话地产”栏目，就“百年住宅技术引领明日之家”主题展开讨论，以下文字记录了精彩的对话：
贾丽：各位网友大家好，欢迎关注搜房大话地产节目，我是主持人贾丽（上图左一），我负责中国百年住宅项目的推进工作，今天我们的主题是百年住宅引领明日之家，首先我介绍一下今天我们邀请的嘉宾：
中国房地产业协会名誉副会长童悦仲
中国房地产业协会住宅技术委员会副主任、住房和城乡建设部产业化促进中心原副总工孙克放
中国房地产产协会中国百年住宅项目管理办公室主任、中国建筑标准设计研究院住宅产业化研发中心副主任贾丽
中国建筑标准设计研究院副总建筑师魏素巍
中国建筑标准设计研究院百年住宅产品总监、所副总建筑师郝学
非常感谢大家的光临。今天我们的主题是就着百年住宅探讨一下明日之家的建筑，我们首先邀请童悦仲介绍中国百年住宅工作的背景。
童悦仲：改革开放后，我国住宅建设得到了快速的发展，特别是1998年经房改彻底地走上市场化、商品化的道路后，我国住宅建设以每年十几亿平方米的速度在增长。在数量增长的同时，我们也发现质量方面不能完全满足消费者的需求。尤其是当现在数量已经达到一定程度时，我们更应该从追求数量发展改变成质量上的提升。
中国住宅现在一个比较大的问题就是实际的使用寿命比较短。按照我国规范，住宅建筑的设计使用年限是50年，而因为土地紧张，住宅层数越来越多，不要说大城市，就是一些中小城市，或者县城，甚至乡镇都经常盖30多层的住宅，而且数量越来越多。如果这样的建筑仍然按照50年来设计的话，就显得有些短了。几十层的住宅如果建了50年就拆掉，这肯定是一个很大的浪费，将来给子孙后代也留下很多的问题。
所以针对这个问题，中国房地产业协会在2009年就由会长刘志峰同志提出要建造百年住宅，这当然也是吸取了国外其他国家的经验，后来就组织中国房地产业协会的住宅技术委员会进行了研究，申请了住建部的课题，最后还出了书，课题在2002年年底通过了部里验收，专家们也给了比较高的评价。
从2012年秋天开始，在研究的基础上，中国房地产业协会决定要开始做试点项目，当时我们也是不想做得很多，就是来摸索一下具体的技术问题能在我们的试点当中怎么解决，做好了之后，我们再准备把它形成一个标准，然后再大面积的推广。
从2012年开始到现在，我们几个试点项目，已经交工的有上海的绿地崴廉公馆项目、常州的新城帝景项目、山东济南鲁能领秀城项目、北京泽信公馆项目，还有天津的天房集团也在建造，另外还有一些地方有我们的骨干副会长单位、常务理事单位在申报的。但是我们总的数量准备是做十个左右，大致的情况就是这样的。
童悦仲
贾丽：非常感谢童悦仲会长，刚才童会长提到了在做技术的准备工作，我们知道孙克放孙总是在技术委员会承担着百年住宅前期的工作，同时也是百年住宅专家委员会里非常核心的专家，率领着技术团队和技术专家在考核百年住宅。想请孙总谈一下，我们百年住宅关注技术是关注在哪几个方面呢？
孙克放：刚才童会长讲了，从09年开始刘志峰会长把百年建筑作为协会里重要的战略性任务来推行，我管这个叫做“百年建筑行动”。其实在百年建筑行动的初期是进行研究，就是做百年建筑的评奖标准，后来在中国建筑标准设计研究院的参与下，形成了它的四大建筑体系。这四大建筑体系是从住宅的全生命周期考虑的，百年建筑跟其他的建筑是不大一样的。
我认为百年建筑是当今明日之家的一个典范，也是以后的住宅建筑在中国的制高点。今天如果我们谈未来住宅，百年建筑是最值得提的一个建筑，它不仅突破了童会长刚才讲的50年的设计期限，另一方面在工业化及低碳方面都做了大量的工作。因此形成它特有的不同于一般的建筑的特性，具有引领性。从这个意义上讲，百年建筑是中国住宅换代的一个特别重要的标志。
百年建筑的支撑体系包含四大块，第一是建造工业化，第二是低碳绿色化，第三是品质的优良化，第四是建筑的长寿命化。这个建筑体系是支撑百年建筑很重要的技术支撑体。如果我们国家的住宅都是按这四项做的话，对于中国的整个建筑水平的提高是非同小可的。
从我们现在的实践看，百年建筑是贴近市场的，在市场里形成为一个质量等各方面都非常好的建筑产品，是可以带动未来住宅的发展方向。我们在上海的项目、北京的项目、济南的项目都得到了非常好的热烈的反响，我觉得是迎合了现在老百姓的需求，也迎合了中国在建筑转型期质量提高的一个方向。
希望我们的百年建筑普及性越来越强，百年建筑的企业越来越多，真正使我们的建筑达到越来越绿，寿命越来越长。
孙克放
贾丽：非常感谢孙总，刚才孙总和童会长提到了目前的百年建筑项目，有绿地集团、新城地产、鲁能集团、北京有泽信地产、天津天房地产，这几家房地产企业也是国内知名的房地产企业，我们在选择这些试点项目的时候，对这些企业会有什么要求，如选择试点选在什么地方，什么样的城市可以有这样的试点？童会长？
童悦仲：因为有很多企业表示愿意参加百年住宅的试点，我们要从中挑选那些企业一直信誉比较好、开发的项目品质比较好、在开发建设方面技术力量强、管理能力强、以往的业绩口碑都比较好，大多数都是我们中国房地产业协会的副会长单位、常务理事单位这样的一些在国内比较知名的企业。
选择项目我们一般是选择在交通比较方便的，尤其是大中城市，为了便于将来其他的城市有兴趣的企业去参观就比较方便。另外这个项目如果是属于大城市、大中城市，我们希望这个项目的建筑面积也不要小于5万平方米，要有一定的规模，当然也不希望太大，5万平米到十几万平米，不要超过20万平米我觉得是比较好的情况。另外希望能够在三年之内它能够建成，不要拖得时间太长，大致上就是这样的。当然希望它的土地等各方面手续都要齐全，要得到当地政府的批准。
贾丽：孙总补充一下，在技术上，比如说要求绿色要达到什么样的水平，性能上要达到什么样的水平、
孙克放：刚才我简单的提了一下我们百年建筑的特质，它包含的内容是很多的，包括长寿命化的问题、建筑空间的有效性的问题还有健康适用的问题等等。这里面体现了绿色、环保，同样体现了我们目前在进行工业化的过程里需要走的路子。
百年建筑是一个典型的绿色建筑，它高于现在的绿色建筑标准，比如长寿命对于百年建筑来说特别重要，这是最大的节能、最大的环保，它节能节材节水，不管从现实意义，还是从未来来说，推广百年建筑一定是中国的方向。
另外，百年建筑必须要进行工业化内装修，这是强制性的，这也是技术标准的一个很重要的方面。如果我们现在评那些绿色建筑还有毛坯房的话不能达到我们的要求，所以百年建筑是中国住宅的制高点，中国住宅都要向这个制高点发展就正确了。
童悦仲：我再补充一下，百年建筑我们对凡是列入试点的项目，要求它在住宅性能评价方面，最少要达到2A级，立志要达到3A级别。包括资源的节约、环境的保护、住宅各方面的性能都有很多的规定，百年建筑本身强调了长寿命，但是其他方面也不能忽略，是一个比较全面的住宅长寿命、好品质、绿色低碳的好房子的概念。
贾丽：据我所知房协百年住宅是依托中国建设科技集团承担技术研发工作，重点就是以中国建筑标准设计研究院为主要的依托单位，今天我们请到了中国建筑标准设计院承担了绿地项目设计和施工总包的刘东卫工作室团队的代表郝学，我想请郝总介绍一下，这些示范项目里技术上有哪些侧重点？
郝学：刚才大家听两位领导已经把我们百年住宅政策方面和实施方面的提纲挈领的东西做了简单的介绍，我们作为一个实施团队，最重要的工作就是要把协会的意图、包括我们整个的技术框架体系落到项目中去，我们认为只有经过市场检验的好产品才是最好的东西。
于是我们带着这个任务开始了一系列百年建筑的实践工作。我们第一个实践完成的项目是已经于2015年7月入住的绿地崴廉公馆项目，作为百年建筑的一个起点，绿地集团也给予了我们非常大力的支持，在整个探索和研发设计的过程中，也是有着很多的困难，但最终经过市场的检验，我们取得了非常好的成果——单平米溢价达到了3千到8千元每平米，所以市场给了我们很好的回馈，也给了我们很大的信心。
绿地崴廉公馆
从绿地项目开始我们在每个项目中要力求达到百年建筑的高要求。在产业化内装的基础上达到各个项目都具有项目的亮点，比如说去年夏天开盘在售的山东鲁能的一个项目，这个项目是在依山傍水处，旁边还有一所学校，我们在这个项目中提出了要体现两点，就是与绿地项目不同的亮点，第一就是育儿概念，现在大家也知道进入了全面的二胎时代，育儿概念变成了我们重点的实施方向，同时还有适老化通用设计，我们国家老龄化也是非常的严重的，所以我们刘东卫工作室在所有的百年住宅项目中都要通行适老化通用设计，区别于普通的适老化设计，我们可以让更多的普通人也在其中得到便利，这是山东领秀城公园世家的亮点。
鲁能领秀城项目
同时还有我们的宝业项目，这个项目我们在结构主体上进行了更多的探讨，一个项目中我们基本上要探讨两种结构主体的产业化实施方式，当然这也在探索的过程中。
海尔的项目，我们要突出海尔本身自带的天生的特质，也就是它的智能化，我们推出智能家居、智能社区这一系列跟海尔现有的产品做一个结合，作为海尔项目的亮点，依此类推，我们每一个项目都会在从中提亮一个亮点作为我们项目的实施亮点。
有一个非常令人开心的事情，我们所有推向市场的项目，都得到了市场很好的回馈，比如说我刚才提到的绿地崴廉公馆项目已经售謦了，夏天推出的鲁能的公园世家项目达到了24小时3个亿的销售额，也给我们一剂强心针，我们希望在他们固有特点的情况下还能够得到市场的认可，我们将更加努力的把这个事情做到底。
郝学
贾丽：郝总谈的在实际经验中操作的这些项目的一些实际的情况，我们也很关心百年住宅如何通过跟内装的产业化结合在一起，把这些技术实现。标准院成立了专门负责产业化实施内装的团队，由魏素巍牵头承担了绿地南翔项目内装产业化的实施工作，请魏总谈谈，在绿地内装的实施工作中，在推行内装产业化的过程中，您认为产业化的实施手段和传统的内装手段，真正操作之后它的优势又体现在哪些方面呢？
魏素巍：我们团队非常荣幸能够参与绿地项目，也是作为国内第一个全面实施SI产业化内装和主体结构分离的项目。我们主要负责内装施工。传统都认为施工是最后端的工作，按图施工好像没有太多的技术含量。但从我们参与产业化的项目，总体的感受其实是大不相同的，产业化内装的施工，必须得是对产业化的技术非常熟悉和非常了解的团队才能做好。
装配式内装施工跟传统的施工的区别大概有几个方面，第一大方面施工的工序是不一样的。传统的施工从底到墙到地，现在的装配式内装它里面包含了大量部品的安装，比如说整体卫生间，还有一些架空的地板，这跟传统施工有很大的区别。比如安装卫生间，如果是对产业化没有太多经验的，他可能会放在后面去安装，到时候你会发现如果我们的隔墙已经安好了再去安卫生间是安不上的，这是施工的工序。
另外一点就是从施工的界面划分也是完全不一样的，之前传统的管线都是埋藏在主体里面的，包括一些隔墙也都是主体施工的范围。产业化的内装更提倡就像刚才两位老总提到的百年建筑理念，最主要的就是管线和主体结构的分离，所以从划分责任更明晰的角度我们其实更倾向于这种管线是由内装的施工单位来一起进行施工，这样现在产业化内装的施工范围内，包括这些给水管、电线管和暖管都是由内装施工单位来做的，这跟传统有很大的区别。
还有产业化内装的长效，我们改变了传统湿作业的模式，传统湿作业的模式大家都很清楚——墙面是串联式的工序，每一道工序都要等上一道进行干燥处理之后才能进行，这样造成时间比较长，但是产业化内装强调干式内装，更多在工厂里进行工业化的生产后到现场组装，这样我们可以同时在工厂里生产，然后按照不同的时间节点到现场组装。
为什么说和传统施工有不一样的地方呢，对于没有施工经验的公司来说，施工产业化内装的项目虽然你能做到这些项目到现场安装，但是你很难组织所有的施工组织设计：比如什么样的时间节点我们的卫生间应该过来、包括我们卫生间跟门套的收口这些尺寸的处理需要一个很有产业化内装经验的单位来进行组织实施，才能做到把我们的时间缩到特别短。像绿地这个项目纯施工的周期，扣除过年放假等等也就3个月左右，还是比传统的施工速度快很多。
另外一点从施工的质量上，我们传统的施工质量非常依靠工人有责任心，或者找一个活好的工人，但现在其实这种状况很难，因为现在的年轻人很多都不愿意再做手工作业的活了，所以工人很难找。产业化内装更多依赖于部品来保证，到现场有一个精细化的组装，包括尺寸的准确性等等。
当然了，产业化的内装是有很多的好处，但是如果实施不好的话，比如说现场的尺寸如果洞口留得不合适了，反而装不上去。
装配式内装要求我们有很高的精度，也要求我们有一支非常有经验的队伍进行工作，这个就是我认为的跟传统的施工几点不同。
魏素巍
贾丽：目前随着百年住宅在市场当中的推进，也经过了几个楼盘的销售验证之后，的确印证到了老百姓对于百年住宅的好产品是非常认可的，我听说在上海很多地方全部精装修交房入主，伴随现在的趋势想请孙总就产业化的形势谈谈，在产业化的大趋势下，我们如何对待这个产品的升级和转型呢？
孙克放：童会长和我们一开始住宅中心建的时候就在，我们的任务就是要在建设部的领导下推进全国的住宅发展。推了这么多年，我们现在看到成果越来越显现，尤其是现在我们国家提出了装配住宅。我觉得装配住宅和内装工业化必须并驾齐驱，如果我们做一个装配式住宅是毛坯房实际上就没有达到我们的目的。如果百年建筑推行的话，会完全改变现在的这种状况，使我们国家的精装房质量和寿命大大的提高。
百年建筑为什么它叫做中国住宅新的制高点呢，就是他从结构上完成了很大的一块东西，就是住宅的寿命加长，这样有助于我们的土地利用。
百年建筑不是盖豪宅。百年建筑让房屋寿命加长，我刚才说的四大技术体系完全改变了我们对住宅的建设方式的改变，生产方式已经改了，它迎合了市场，有效供给。如果二三线的房子都这么做的话，都不会出现空置房。百年建筑我觉得是从技术上从供应层面是对于我们供应层面结构的这种推进。
还有一个就是去产能。我算了算建筑用钢占整个钢材用量，在建筑用钢里住宅用地是占了5%，在总用钢量里面占了5%，不大，因为造船什么的比咱们大多了，建筑用钢只占了5%，这5%我们算下来几千万吨，这个去产能也比较好。混凝土也一样，我们都算过了，这个数字今天不讲了。
在产能过剩的情况下，百年建筑是个机会，建设百年建筑可以拉动我们产能过剩，而且可以使我们的钢材的生产，和水泥的生产转变方式，让它不要光做粗钢，我们要进行精密性的轧钢，比如说我们百年建筑的要求做的尽量使用高强度的混凝土，高标准水泥，这就是拉动，百年建筑使用了高强的水泥和高标准的钢筋，高强钢筋，就能够带动产业转型，带动去产能过剩，另外使房子寿命更长。
所以我觉得现在推广百年建筑的现实意义也非常明确，就是要抓住这个时机，在转型的过程里，让百年建筑成倍的增长。
贾丽：谢谢孙总，另外，我想问郝总，您提到的这个SI的技术体系，在公租房项目里具体是如何实施的呢？
郝学：我是跟开发商市场接触最密切的，所以我体会特别深。很多人提到百年住宅第一想到就是成本增高不可控，你们都是做豪宅做高端商品房等等。事实上我们对接的部门和以往的设计讲差别是非常大的，原来我们只对甲方的设计部，现在我们要从设计到成本、到物资甚至到营销、甚至到物业，这一系列的部门我们都要对接到。那么其中很重要的一点就是我们做成本控制，因为作为市场上来讲，我们做好了成本控制，同时又做好了销售，这个产品才能最终被市场接受，被开发区接受，那么我们的百年住宅才得以推广。
我们举个例子吧，百年住宅事实上是一个菜单式的选项，公租房产品我们在北京大兴有一个项目得以实施，微装成本是800块钱，到绿地项目两千多、三千多等等。我们有菜单式的选项，既可以应对公租房产品，也可以应对终端甚至高端的产品。我们全都能够顺应市场的要求，满足成本的要求，满足开发商对我们的要求，同时让我们老百姓也能够住上自己满意的，可以得到提升的，特别是我们可以适应老百姓全生命周期的好房子。
所以千万不要认为百年住宅是豪宅。曾经有人过来跟我们咨询过，别墅能不能用你这套体系，帮我们做一个别墅项目等等，当然可以用，但是目前我们还希望把它更多更好地实施在面对我们最广大的老百姓阶层的这些朴实性住宅中，让我们更多的人得到更好的房子，得到更好的居住品质。
贾丽：由于时间的关系非常感谢这几位专家，通过今天的谈话我们更多的了解到百年住宅技术的前瞻性，引领了这个行业的发展。站在协会的角度，我们希望房协通过百年住宅、通过产业化示范项目能够为我们搭建更好的产业化实施的平台，我们的开发商、像标准院一样的研发机构、大学院校、部品商等，能够在百年住宅的平台上加强互动，把百年住宅的工作做得更好，再次感谢各位专家的到来。
