文/一名规划分析师兼数据分析师
1、存量时代来临。
2、在存量里寻求增量，增市更新是题中之义。
3、让存量变得更好，需要静下心来，细心工作。人民城市为人民。
4、城市物理空间大扩张，变物理空间更宜用。管网、老旧小区、老旧厂房、街头公园等。
一、存量时代的必由之路
经过数十年快速发展，我国城镇化率已从 2015 年的 57.3% 提升至 2024 年的 67%，年均增速从 1.1 个百分点降至不足 1 个百分点，标志着城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展逻辑从 “增量扩张” 全面转向 “存量提质”。
当前，全国城镇既有房屋超 662 亿平方米，其中 20% 建成超过 30 年，到 2040 年这一比例将达 80%，大量老旧小区、基础设施面临功能退化、安全隐患等问题。例如，北京城六区 82% 的老旧小区无电梯、70% 车位配比不足，上海、成都等城市楼龄 20 年以上的小区占比超 40%。城市更新成为激活存量资产、提升城市承载力的必然选择。
二、以存量改革撬动增量发展
城市更新被赋予以存量改革撬动增量发展的使命。一方面，通过改造老旧小区、低效厂区等空间，可直接带动钢铁、建材、环保等上下游产业，形成万亿级投资空间。
数据显示，2019-2024 年全国老旧小区改造年均拉动投资超 1 万亿元，新增停车位 387 万个、社区服务设施 7.8 万个。
苏州十全街改造后店铺营业额提升 30%-50%，无锡蓝系列园区吸引 100 余家企业入驻，年税收贡献超 1500 万元。
另一方面，城市更新通过优化住房供给结构（如推进城中村改造、建设 “好房子”）、完善公共服务（如养老托育设施），既能释放居民消费潜力，又能为房地产行业从 “高周转” 转向 “存量提质” 提供转型路径。
三、破解城市病提升民生福祉
当前城市发展面临多重矛盾：超高层建筑风险、地下管网老化（全国需改造燃气等管线 360 万公里）、内涝灾害频发等问题凸显；
同时，常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率仍有鸿沟，农业转移人口市民化带来的刚性住房需求亟待满足。
城市更新通过系统性治理回应这些挑战：例如，通过 “基础设施生命线工程” 改造老旧管线、限制超高层建筑以筑牢安全底线。
通过完整社区建设补齐公共服务短板，构建 “一刻钟便民生活圈”；通过危旧房改造和适老化改造（如加装电梯、配置移位机）直接改善 300 多亿平方米存量住房的居住品质。
四、宜居美丽城市必由之路
会议明确将 “建设绿色低碳的美丽城市” 列为重点任务，城市更新成为实现 “双碳” 目标的关键载体。例如，通过既有建筑节能改造（如保温材料升级）、海绵城市建设（如修复城市湿地、治理黑臭水体）、推广绿色建筑技术，可显著降低城市碳排放。
同时，城市更新注重生态修复与文化保护的协同，如成都玉林东路保留市井肌理、贵阳太平路重现历史河滨风貌，实现 “在保护中更新、在更新中传承” 的可持续模式。
五、历史经验与国际镜鉴综合启示
相较于 2015 年会议强调的 “棚改货币化”，此次城市更新更注重精细化、可持续的改造路径。例如，明确禁止大拆大建，要求 “以用促保” 保护历史文化街区，避免重蹈 “拆真建假” 覆辙。
通过 “房票安置”“现房销售” 等制度设计，平衡短期刺激与长期稳定。这种转向既借鉴了国际经验（如东京 “小规模更新”、新加坡 “组屋升级计划”），也立足国内实际，如北京 “共生院” 模式、上海 “留改拆” 政策，探索出一条符合中国国情的城市有机更新之路。
（完）
-THE END-
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