广州楼市，新一轮“去库存”要开始了！- 大数跨境

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广州楼市，新一轮“去库存”要开始了！

一介

2024-05-09

五一小长假前夕，中共中央政治局提出“统筹研究消化存量房产、优化增量住房”的政策措施。

4月30日召开的中共中央政治局会议首次提及房地产市场的这一对关系。

会议指出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

时隔9年，中央再提“去库存”

房地产仍是防风险的重点领域。去年年底中央经济工作会议明确，要积极稳妥化解房地产风险，本次中央政治局会议继续将防范化解风险作为房地产工作的关键任务来抓。

增量和存量这对关系，或映射当前及今后一段时间房地产市场三大关键性趋势。

值得一提的是，去库存，实际上并不是什么新鲜提法，这是自2016年全国楼市去库存之后，时隔8年，以“消化存量房产”形式提出去库存。这也对应了周一（4月29日）地产股集体受消息面利好上涨。

2015年12月，在北京召开的中央城市工作会议上指出，就提出了“三去一降一补”五大重点任务，其中一项任务就是楼市去库存，这成为贯穿了整个2016年房地产市场主旋律，鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。

那么，2024年楼市会不会重现当年盛况？

根据国家统计局数据显示，2024年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积678501万平方米。

另外，截止到2024年3月末，全国商品房待售面积74833万平方米，同比增长15.6%，其中，住宅待售面积增长23.9%。由此可见，2024年库存压力仍然较为严重。

图源：国家统计局

因此，各地调控的前提是，核心城市和百强房企销售业绩均降至历史新低。根据《克而瑞地产研究》的监控数据，2024年一季度，在30个重点监测城市中，商品住宅成交面积累计同比下降42%；top100房企实现销售操盘金额7792.4亿元，同比降幅47.5%。

全国各地将会加紧出台各类楼市新政，重点激活市场，进一步降低购房资格门槛。

今年4月，可谓是内地各地方频繁出台楼市调控政策月。先是北京、广州相继提高公积金最高贷款额度；到中旬，北京针对购买老旧小区改造房，提高贷款年限，再度调整公积金政策；南京买房即可落户。

随后长沙、成都相继全面放松限购，不再审查购房者资格。需要强调的是，成都是热点城市中，也是省会城市中，第一个全面放开限购，意义重大。

再来看看人口层面，2016年全年出生人口高达1786万人，出生率为12.95‰。相比之下，2024年1月17日，国家统计局公布2023年人口数据显示：2023年末全国人口140967万人，比上年末减少208万人。全年出生人口902万人，跟2016年相比，几乎腰斩。

而且，2023年我国人口已经连续两年负增长，总和生育率1.0左右，在全球主要经济体中位居倒数第二，应加大力度放开并鼓励生育；不出意外的话，2024年很难逆转这个人口减少的趋势。

因此，2024年人口增长已经不像2016年迅猛上升势头，当年刚放开二胎，迎来生育高峰，全面带旺楼市。

所以，2024年楼市依靠人口带动成交的可行性已经不存在，只能在一线城市和部分实力较强的二线城市，能够吸引大量新增人口的情况下，才有机会实现。

分城市来看，一二线城市带动作用会相对明显，三四线城市去库存承压较大。

在四大一线城市公布的2023年常住人口数据显示，北京、上海、广州、深圳，分别增长1.5万人、11.56万人、9.29万人、12.83万人，人口重新集体实现增长，将带来大量新增购房买家。

另外，像合肥、郑州、杭州、成都等经济发展较好的二线城市，人口增长势头都超越10万人，这类新增人口能够源源不断注入刚性置业需求。

全国已有超40城房子可“以旧换新”

新房和二手房各自代表增量和存量住房的主要部分。此番政策在打通房屋“增存”循环方面可能包括两个着力点。

首先是二手房去库存。去年以来多地二手房挂牌量大增，不少人反映需要等待半年以上才能卖出旧房，换房链条迟迟无法启动，来自二手房市场的需求动能也难以传导到新房市场。

李宇嘉认为，目前刚需和改善性购房潜力都很大，刚需转向二手房，改善主要在新房（部分也在二手房），关键是要将二手房去库存与新房销售对接起来，这是稳定市场、稳定行业体量的关键。

在打通一二手房循环方面，今年以来，不少地方开始探索房屋“以旧换新”。根据中指监测，2023年以来有超30城表态支持“以旧换新”，“以旧换新”主要包括两种方式：

一是房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房。

二是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流。

除此之外，对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴，也是地方政府进一步促进购房者“以旧换新”的重要举措。

截至4月26日统计，全国已有超40城房子可“以旧换新”。怎么换？三大运作模式详见下图↓

图源：21数据新闻实验室

其次，是新房市场优供应。优质地块和高品质住房供给有望增加。

近日浙江丽水透露，拟出让“定制化”低密度住宅地块。该地块面向大众出让，开发商不再垄断新房供应和建造。

此外，还有深圳、上海也在近期供应的多个地块中取消了对住宅户型比例要求的限制（取消70/90限制），更多“大房子”“好房子”有望走入市场，满足部分改善性住房需求。

对于广州而言，在大行情之下，价格战的风基本吹遍整个广州，价格都在跌，绝大多数房子已失去再次溢价能力，房产价值大幅缩水。

房子卖一年都卖不出，二手房库流入量远远高于流出量，二手房水位在不断上升……想解套真不容易！

单贝壳平台上，广州二手房挂牌量就达到14万+套，意味着业主想要出逃的心，彻底藏不住了！

在市场下行压力之下，二手房市场已经瘫痪，大量业主抛售房产，无论是中心区，还是郊区二手房，都在降价卖房，市场上笋盘越来越多。

就广州市场而言，卖房难已经不是什么新鲜事，在一定程度上，面对房价颓势时，在稳住房价的情况下，降价去库存成为楼市的当务之急。

根据此前最新供地计划显示，2024年，广州将出让93宗宅地，总建面将超1300万㎡。

如若按一套房子100㎡来算，预计新增超13万套房源，此外，截止今年3月份，广州库存房源约10.4万套，出清周期长达21个月，也就是接近两年。

近期，广州部分新盘开启了新一轮的降价潮，其中，部分不少明星项目放出特价房，如海珠西4字头、金融城6字头、明珠湾1字头.....

总体而言，广州市场行情波动不定，卖房和买房同样都在焦虑，地产股飘红只是一个预示，而接下来救市难度会越来越大，这是必然的。

来源：贝壳、界面新闻、 21世纪经济报道等

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