国有资产盘活的现状以及问题
当前，随着房地产行业整体下行，国有企业面临着存量资产盘活的紧迫需求。多年来，国有企业通过大量的投资建设积累了大量的存量资产，包括房地产、设备、土地等。然而，由于经济形势的变化和市场需求的下降，这些存量资产在当前形势下面临着变现和价值实现的困境。
一方面，国有企业面临着巨大的债务压力。由于过去的投资建设和经营活动，国有企业的资产负债率居高不下。经济形势的变化导致了一些项目和业务的不景气，使得国有企业的现金流面临压力，难以偿还债务。
另一方面，存量资产的盘活可以为国有企业带来变现的机会。通过合理的资产评估和优化，国有企业可以识别出价值较低或处于闲置状态的资产，进而通过处置和变现这些资产来筹集资金用于偿还债务。这样不仅可以减轻企业的负债压力，还可以提升资产的效益和运营效果。
国有资产盘活主要涉及三类资产的处理：良性资产、低效资产和不良资产。针对这些不同类型的资产，可以采取相应的策略和措施来实现有效的盘活。对于良性资产来说，其本身具有稳定的盈利性质，但回收期可能较长。为了快速回笼资金，可以利用金融手段如REITs（房地产投资信托基金）和资产证券化等工具来将良性资产转化为可交易的金融产品，吸引投资者进行购买和交易。这样可以快速变现资产，提高资产的流动性。低效资产的特点是其收益不稳定，市场利用率较低。针对低效资产，可以考虑进行改造或引入专业的运营团队来提升其效率和收益。通过改造和优化资产的功能和使用方式，使其更符合市场需求，并通过引入专业的运营管理团队，提升资产的运营能力和市场竞争力。不良资产的利用价值较低，市场行情较差。针对不良资产，可以将其进行打包和转让，通过不良资产管理公司等专业机构进行拍卖和处置。通过集中处理和转让不良资产，可以尽可能地获得合理报酬，并将资产从企业的负债表中剥离，减轻企业的债务压力。
良性资产的盘活策略
良性资产，即规模较大，当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，包括交通、水利、保障性住房等，可以考虑资产证券化或通过公募REITs进行变现。
1. 公募REITs
自2021年6月21日首批9支基础建设公募REITs在沪深交易所上市以来，资本市场对于REITs的信心也日趋增强。目前，公募REITs的底层资产聚焦于收益较好的项目，如博时招商蛇口产业园REIT等，其底层资产为产业园；中金普洛斯仓储物流REIT等，底层资产为仓储物流园；浙商证券沪杭甬杭徽高速REIT等，底层资产为收费高速；富国首创水务REIT等，底层资产为基础民生设施；中金厦门安居REIT，其底层资产为保障性住房。以上底层资产都具有基础设施合法合规，产权明确，能够产生独立、稳定的现金流的特点。
目前，REITs发行主要集中在一二线城市，由于门槛较高、底层资产要求严格，以及国资转让程序复杂等因素的限制，REITs在各三四线城市和县市的全面推广受到一定限制。然而，随着公募底层资产种类的增加和Pre-REITs、类REITs等创新工具的出现，可以预见到利用REITs盘活资产的区域范围将逐步扩大。
2. 资产证券化
资产证券化模式以底层资产的未来收益为偿付发行债券，偏向债性融资。通过对现有的企业应收账款、租赁债权等财产权利和基础设施、商业物业等不动产财产或财产权益为基础资产进行资产证券化业务，不同于REITs，虽然门槛相对较低且模式相对成熟，但标的资产范围有限，需要进一步创新和发展，例如知识产权、文化艺术品等领域的资产证券化以推动资产证券化模式的广泛应用和市场成熟度的提升。
低效资产的盘活策略
针对低效项目资产需要依托两类公司、行业龙头国企和第三方机构，通过改变资产的使用功能，实现资产的价值提升，具体可以通过改扩建、功能再开发、城市更新以及引入战略投资方和专业运营管理机构等途径。
1. 改造与开发
通过改扩建和功能再开发，将低效资产转变为适应市场需求和发展趋势的新型资产。这包括将老旧居民楼改造成康乐园、人才公寓或保障性租赁住房，将厂房转型为办公楼、创意园区或商业中心等。通过改造和开发，提升资产的使用价值和吸引力，从而增加收入和回报。
2. 整合与合作
通过整合多个低效资产，进行城市更新项目或与其他企业进行合作，实现资源的优化配置和协同发展。城市更新可以将多个低效资产整合起来，打造具有综合功能和商业价值的城市综合体，提高资产的综合效益和价值。同时，通过混合所有制改革引入外部资本和管理经验，与龙头国企或其他有资源和经验的企业合作，共同投资和管理低效资产，提升其运营管理能力和市场竞争力。
3. 引入专业化管理和投资
通过引入战略投资方和专业运营管理机构，为低效资产注入新的资源和管理能力。战略投资方可以提供资金支持、市场渠道和战略合作机会，为资产注入新的活力和发展潜力。专业运营管理机构可以提供专业化的管理和运营服务，通过优化运营模式、提升效率和市场竞争力，提升资产的价值和效益。
不良资产的盘活策略
长期闲置的项目资产以及不良资产，可以依托不良资产管理公司、两类公司（国有资本运营公司与国有资本投资公司）、产权交易所等，通过整合、承包、拍卖、转让等方式，让可能账面价值低的资产以较为合理的价格进行盘活。
1. 利用地方AMC平台和两类公司
利用地方不良资产管理公司（AMC）平台进行整合和处置，承担资产清收、评估、处置和债务重组等工作。通过整合和优化资产，推动不良资产的转让和变现。设立或参与两类公司，与民营企业合作共同开展不良资产的处置和盘活工作。通过引入民营企业的管理经验和市场机制，提升资产的运营管理能力和价值实现。两类公司的设立和发展
2. 利用产权交易所进行转让和交易
将国有不良资产通过产权交易所进行挂牌交易，吸引更多投资者参与，实现不良资产的市场化变现。产权交易所提供了一个公开、透明、有竞争力的平台，促进资产转让和交易的顺利进行。
3. 整合和优化资产的承包、租赁和拍卖
将多个不良资产进行整合，并通过承包的方式交由专业机构或企业进行管理和运营。专业机构可以提供资产管理和运营服务，通过优化资源配置和提升管理效率，实现资产的盘活和增值。对于可租赁的不良资产，通过租赁方式盘活，与租赁方进行合作，将不良资产转化为租金收入。同时，适合拍卖的不良资产可以通过拍卖方式变现，吸引更多潜在买家参与。
在国有资产盘活的过程中，要确保策略的可持续性和长期效益。这需要持续地监测和评估盘活效果，及时调整和优化策略。同时，要注重社会责任，充分考虑员工利益和社会影响，遵循可持续发展原则。在整个盘活过程中，各参与主体应该密切合作，共同分享风险和收益。地方政府、国有企业、金融机构、社会资本、服务机构、盘活平台等各方应共同努力，形成合力，实现国有资产的最优化配置和增值。最后，国有资产盘活不仅是为了解决企业债务问题和提升经济效益，也是为了促进国有企业的改革与发展，推动经济的转型升级。通过合理有效地盘活策略，可以实现国有资产的价值最大化，为社会经济发展做出积极贡献。
