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“囚徒困境”是经典的非零和博弈中具代表性的例子，反映的是个人最佳选择并非团体的最佳选择问题。
二囚徒被捕入狱，如果两人都坚持不认罪，那么都会仅仅轻判一年。如果一人坦白，另一人拒绝坦白则坦白者无罪释放，拒绝坦白者被重判15年；假如二人都坦白，则刑期相等，都会被判罚十年。从表面上看，都坚持不认罪是最优选择，有利于团体结果利益最大化。但实际上二人均会不约而同选择背叛，即被判罚十年。二人都会认为按照是自己最优的策略进行选择。
产业地产开发中，政府和开发投资运营方也存在此“囚徒困境”，试分析如下：
政府的困境是要招商引资，同时害怕招商引资失误，引来变相的房地产开发商，于是政府所谓的限制性条款出台，却往往促使真正想做产业地产的企业不得不打了擦边球，又做了回去，真就成了房地产。
比如，政府为防止企业打“擦边球”，往往限制产权分割、要求产业地产拟开发方缴纳保证金、或干脆为表示诚意，一级开发得先给政府做了，还要求有政府认可的投资强度、累计客户企业情况说明、行业准入等等一堆限制。
到头来，蛮有诚意的招商引资,产业地产投资运营方也很有诚意真心想要做一番事业，但政府的种种限制总有让人感觉这是奔着谈不成、要散伙去的。政府也很无奈，都被些无良投资方搞怕了。
而产业地产投资运营方要想做就得付出成本高昂的代价，一测算，必须跟政府要到足够的配套用地，建住宅和办公，甚至是商业，才能平衡现金流。结果就是好好的产业地产开发，在双方的相互防范中，却得到了双方都不想要的结果。
一、政府破解之道：
要想避免“囚徒困境”，一个最基本的办法就是要制造重复博弈，让单独的一次博弈行为重复进行：
采用“一报还一报的“策略进行防范保底：常用的办法例如土地政府分期供地，在假定对手是善意合做方的前提下，先提供部分土地，并承诺达到要求，后续继续供地。在此过程中，政府积极的予以配合：产区分割、行业限制仅出指导性意见不做硬性业态比例规划等。
二、产业地产商破解之道：
在政府的善意的行为下，应当尽到自己谨慎的、善意的义务，真正的做产业而不是房地产开发或者圈地。
那么，问题又来了，这就够了吗?王子和公主从此就开始了幸福美满的生活了吗?
回答是这还远远不够。如果双方诚信度欠缺，复杂的社会因素会让所有的美好规划破产。限于文字篇幅，接下来我们将在互联网思维下浅显的探索一下相关解决之道：
（一）互联网思维重点在于重视一个个小的社群的生态。
既然是合作，就不是“你输我赢“的”零合“游戏。政府要注重”群生态“，在与产业地产投资运营方在塑造小环境生态方面双方都要齐心协力。真正的产业地产，就是良性的小环境生态秩序建立和成功的典范。政府要在产业地产小生态环境方面更要做出努力。
（二）如何塑造小环境的群生态？
关于政府：
区域内扶持企业的优惠措施要落地，要有执行细则。
我们往往与政府签署的协议内会出现“关于入园企业符合区域产业发展的优惠政策，将本着一事一议原则办理”。此类条款含糊不清，将来落地无门。塑造好的小生态环境对政府的最基本要求就是对本区域内能给予企业的帮扶政策制定明确标准和执行细则。
区域内国家级孵化器的孵化政策入园企业共享。
搭建产业园区与区域主导产业及上下游链的对接、沟通渠道，产业发展信息交流及时。
在企业注册、环评、小额贷款、人力资源培训、高新成果申报服务与培训等方面实现一站化。
搭建区域融资平台，比如类似“硅谷银行“，搭建一条产业地产+天使基金+风投+股权基金的外部通路、搭建一个股权投资产业地产的投融资平台。
关于产业地产投资运营方：
战略上做减法，减掉传统地产开发商做产业地产的的盈利模式三板斧：要土地、要配套、干住宅。踏实塑造微观园区环境；对园区入园客户需求和痛点多次开发和满足，形成自己的新盈利模式。
要重视科技力量，在产品设计、成本控制方面有创新。比如基于云计算和大数据的发展，公共建设BIM技术，将有效解决设计院、开发方、总包、分包、信息不对称造成的设计变更、施工变更、户型缺陷造成的成本浪费问题。
园区社群企业的运营最核心的痛点：入园企业融资难、成本高的问题，在社群内搭建众筹平台和股权投资平台。金融服务将是社群的重要服务，是园区投资运营方的新盈利点。
对园区企业的孵化或者半孵化，与新三板类的“板“们合作，也将是产业地产投资运营方的盈利点。
对产业地产未来收益的股权化是政府和投资方可以思考和行动的可行办法。
结束语：
破解政府与产业地产投资开发运营方的“囚徒困境”，恐怕最需要解决的首要问题是契约精神塑造问题；我们的社会长久以来缺乏的契约精神，也造成了类似“囚徒困境”的一个又一个“鸡生蛋、蛋生鸡”问题。产业地产要想成为区域经济发展和企业发展获益的新“蓝海”，契约精神塑造是关键，政府要在此承担更多的义务。因此所衍生的后合同义务，双方均要遵守。同时在合理的约束机制设计下，“囚徒困境“才能打破，政府与产业地产投资运营方才能迎来“双赢”的局面。
转自《东联四海》
