深圳香蜜湖·水榭花都 五层临湖别墅

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香蜜湖·水榭花都

湾区之巅 终极仰慕 实景欣赏

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香蜜湖·水榭花都

湾区之巅 终极仰慕 小区参数

香蜜湖•水榭花都位于福田区香蜜湖旅游区的核心地段，北依安托山，西有香蜜湖，紧邻深圳中心区，拥有完善的城市规划及齐备的生活配套设施，地理位置极为优越，是由深圳国际信托投资公司、深圳信托房地产开发有限公司投资，深圳华龙房地产开发有限公司开发的城市中心传统的顶级豪宅。

香蜜湖•水榭花都置身于80万平方米永久性的香蜜湖绿肺，最近距离抱拥20万平米的香蜜湖天然水面，社区自身规划容积率低至1.4，是成规模开发建设、智能化程度高、天然条件优越的大型高尚生态社区。小区楼宇形式多样，有临湖Townhouse、小高层、中高层楼宇组成。占地面积17万平方米，总建筑面积23万平方米，共分三期开发建设。

一期2002年竣工，2栋楼约50户，以228㎡及以上改善大户型为主；

二期，2003年竣工，12栋约465户，户型相对多样，以121㎡三房，以157-166-171-191-199㎡四房及4+1户型，以及240㎡以上改善大户型；

三期，2005年竣工，共6栋478户，以148㎡三房，165-198㎡四房，205㎡五房，以及280㎡以上改善大户型。

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深圳湾的18个小区

湾区之巅 终极仰慕 小区简介

先给大家大致介绍一下深圳湾片区，深圳湾片区就是后海滨路以东、东滨路以南、望海路以西、蛇口新街以北，也就是中心河两边的小区为深圳湾片区。目前深圳新兴的最顶级的豪宅，都在深圳湾片区。整个深圳湾片区，沿深圳湾中心路东西两侧计算，目前深圳湾片区约有18个楼盘，总户数8117户。

其中单证5227户（占比64.4%），双证高达2890户（占比35.6%）。之前单证与双证的区别在于购房要一个名额还是两个名额（现可双证合一）。

其中中心路西边楼盘有君汇新天、太古城南北区、曦湾天馥、吉祥龙、恒裕滨城一期二期、绿海湾、阳光海滨、翡翠海岸。

以上房价为历史数据仅供参考

中心路东边楼盘有鸿威海怡湾、皇庭港湾，卓越维港南北区，三湘海尚、颐安阅海、百丽湾花园，曦湾华府等楼盘。

以上房价为历史数据仅供参考

【1】恒裕滨城二期

这个小区一共5栋8个单元，共750户。作为深圳湾三大豪宅TOP1，楼盘从内到外都散发出广东人偏爱的风格，富丽堂皇的外表，大理石上墙的，欧式风格的内饰，所有的户型都有赠送面积，基本都是板楼格局，虽然外观上来说外界还是有一些负面的声音，但这个小区强大的客户群体（潮商会成员、华强北企业主）的加持下，价格一直一来都是水涨船高，依旧有源源不断的客户群体关注，也是深圳湾5000多万这个价位段成交量最高的小区，没有之一，所以不管是自住还是考虑议价的情况下，只要预算够，千万不要拒绝一个外表富丽堂皇的恒二，因为时间久了，才能体会出他的优势。 

主打的户型：89m²4房，目前价格在2800-3000w左右 

成交量最多的户型是166-170m² 4房，价格在5500-5800w 

这个户型有部分两本证，价格在4000w左右 

其次就是228m²4房，现在总价在8000w左右，不过这个户型很难在上一个台阶了，这个价位段还是会被深圳湾壹号、悦府一期压制的。

【2】翡翠海岸

这个小区总共6栋，366户，特点是楼间距开阔，每户都是板楼格局，私密性比较强，这个小区目前东南向看海景的，未来会被前面的中信城开的两块地挡住景观，物业品质又没有跟上档次，由于楼盘户数少，大户型成交量非常少，又被恒二压制，导致价格上不去。style，可能给到一个意想不到的价格。

【3】三湘海尚

这个小区一共8栋住宅5栋别墅，花园很大，2.0的密度整体还是很舒服，板楼格局，户型来说没有什么硬伤，目前影响最大的就是小区大部分成交的户型都是两本证的，再加上小区物业在总价面前显得略微缺少一些档次，一本证的208m²放出来卖的海景都一般，海景好的226m²这两年没有诚心卖的，顶楼复式离顶级豪宅的感觉还是有所欠缺，小区别墅又不算是深圳湾主流大户型，导致现在小区的价格基本比较稳定，两本证的卖不过卓越维港，一本证价格比第二梯队同类竞品高一点点，拉不开档次。

【4】曦湾天馥
小区不大，只有4栋，总共294户，深圳湾的户型跨度比较大，基本入门槛户型就是89m²，再上一个面积就是170m²了，而在89m²大热门的户型就是4房的格局，就算4房小一些，但大部分客户预算够的情况下会优先考虑4房，而这个主流户型就是这种89m²4房，所以也促使这个成为第二梯队最热点的小区。整体品质还是比较高，做的会比较精致，有点类似于星级酒店的风格，小区物业各方面也是不错，但是基本没什么景观，尤其是大户型，绝大部分视野都是看楼，所以导致这个价格比较难上去。

【5】恒裕滨城一期

这个小区一共4栋，总共216户，虽然同属于恒裕系列，但是因为这个小区整体的成交量和挂盘量还是比较少的，而且目前其中B栋大部分的房子还是开发商自持的，但是小区整体品质不错，在恒二出来之前，一度和翡翠海岸、三湘海尚齐名，物业和小区维护还是不错。

【6】卓越维港南区

小区一共5栋住宅8栋别墅，总共278户，庆幸这个小区是两本证，不然迟早要超过恒二，板楼格局，最早的一批电梯入户的户型，外墙采用的是玻璃幕墙，非常耐久。高于8楼以上都是看全海景的户型，高赠送面积，产证168-175m²，使用面积基本达到了220-230m²。

【7】君汇新天

这个小区一共6栋，总共744户，在深圳湾一直都是处于不温不火的状态，这个花园还是很大的，楼间距也开阔，赠送面积大，但是只有少部分房子是客厅正出阳台，而且景观一般，因为小区设计的问题，看花园的房子朝北、或者对着东滨路，不过北边那一排的客厅出阳台还是不错的，值得考虑的。

【8】鸿威海怡湾

这个小区一共9栋住宅，5栋别墅一共586户，深圳湾第二大的社区，小区有双层空中花园，也是前排临海有热点看海的一本证户型，但是现在小区楼龄久了，公区和物业方面还是跟不上档次，包括户型这一块还是比较薄弱的，但还是会有一些客户为了一线海景而买单的。

【9】吉祥龙花园

这个小区一共5栋，共558户，作为深圳湾入门级的小区，小区比较新，品质确实比起旁边的曦湾天馥还是逊色不少，再加上有部分房源是回迁房，价格也是一直被抑制，小户型的景观基本都是有对视，采光一般。

【10】卓越维港北区

这个小区一共4栋高层3栋别墅，共278户，共556户，高层依旧都是两本证的，这个小区算是南区备选小区，4、5栋的格局是跟南区高层一样，但是同等的价格大部分客户会优先选择南区，不过得基于楼层、户型（偶数层客厅出阳台、奇数层餐厅出阳台）。大多数情况楼层、户型＞小区。

【11】-宝能太古城北区

小区一共11栋，952户，车位2300个，围合式花园，算是深圳湾的第二个门槛户型小区，成交最热点的就是85m²的复式户型，小区有一大半的两本证户型，这个小区两本证很多都是可以看海景的，户型不太实用，价格卖不起来，成交周期长。一本证大户型没有什么大的亮点，景观也一般，小区的停车场和物业管理各方面差一些。

【12】-绿海湾

这个小区一共4栋6单元，共516户，车位一共1000个，也和太古城一样被小区物业和两本证给耽误了，所以从交房之后一直都不断的被深圳湾其他楼盘给超越导致现在两本证已经到指导价了，一本证由于使用率较低，又没啥景观，所以价格一直很难突破。主打户型：111m²，总价2100-2300w，这个户型价格和曦湾天馥89平和翡翠海岸89平的价格大概持平，但是小区之间差距比较大。

【13】阳光海滨

小区一共10栋，（其中JK栋为赛嘉服务公寓所承包，小区目前车位和花园不与公寓共享）。一共672户（未统计JK栋），停车位有1200个停车位，车位比1:1.78，这个小区挂盘比较多的就是GH栋的89m²，这一栋因为他的梯户比非常高（2t7户、2t8户）所以印象会比较差，再加上外观上比较一般，这两年这个楼盘一直都不温不火的，成交量很一般，成交比较多的就是这种89平复式，主要也是因为深圳湾门槛价位。89m²复式，这个户型基本差不多，有两个房间是暗房，总价1600-1800w，不过的G栋07户型是东南全明户型，H栋13户型也是全明的，但是西北朝向。❗A、B栋的89m²的户型是不一样的，这个户型是当年的开发商保留单位，这个赠送算是深圳湾复式最好的户型，使用面积差不多有150m²，梯户比也不错，2t4户。主要卖的比较少，总价2200-2500w

【14】曦湾华府

这个小区一共2栋住宅，4栋别墅，一共192户，车位300个，高层纯复式户型，小区不大，这个复式算是深圳湾最好的户型，东南向可以看海景，过道走廊比较丑，没什么小区，小区公区也保养的比较差，放盘量非常少，大部分成交除了价格便宜就要看缘分，客户群体会少一些，非主流户型。89m²复式，总价1700-1900w，这个户型是上下两层，有一些楼上是已经加好阳台了，如果现在没加的不确定还能再加阳台，G户型是小区最好的户型，东南向而且是南北通的户型。

【15】宝能太古城南区

小区一共6栋，总共944户，停车位1500个，深圳湾纯小户型单位，17年的妖盘，当年深圳湾学校刚刚成立，校理事面向家长会上当面承诺：三年南山第一，五年深圳第三。就因为这句话，全市都处于横盘期的时候，深圳湾逆势崛起，尤其太古城南区，3个月时间直接从10w冲到15w，横盘至今，现如今五年过去了，太古城南区的走势随着这个学校梦醒时分也逐渐低迷了，作为深圳湾的唯一的小户型，外面的客户买来住也不合适，投资租金又一般，学位也不行，所以显得比较鸡肋，现只能作为深圳湾业主二套置业、或者买来给父母住的一个产品。目前小区有一大半都是租户，没什么花园，物业公区保养的也比较差。52-62m²2房，总价800-1000w

【16】皇庭港湾

这个小区5栋住宅3栋别墅，共216户，停车位500个，如果来到深圳湾看房一定会对这个弧形阳台的小区而感到好奇，户型绝大多数都是177m²，只有G栋一条腿是235m²，每一栋只有一层一本证，其他都是两本证，一年都很难成交1-2套，而小区的低使用率，弧形阳台导致小区成为深圳湾冷门小区之一。177m²两本证，总价2200-2400w

【17】颐安阅海

小区只有一栋2单元，一共106户，纯复式小区，户型赠送面积大，买一层送一层，其实一句话形容这个小区就知道了，你会愿意花多少钱买一个宿舍楼。非主流小区，考虑的人也不多，买这个小区基本是为了自己住，价格一定是很便宜才有人买。

【18】百丽湾花园

这个小区户型比较奇葩，总共52户，一共十几个户型，小区非常小，小区3楼带花园的那种户型还是不错，其他的基本比较奇葩，基本处于没人卖，也没人买的状态。