什么样的存量物业适合改建养老项目？该见得这笔账该怎么算？从建造到运营，从房地产思维到养老服务思维的转变是怎样的……
存量物业改建养老项目的要点体会
收入项目：
1、出床率、基础收费；
2、医保对接，合理设置科室；
3、一般租赁项目：押金、保证金不能超过六个月的月费总额；
自有物业：与城市主管部分沟通了解上限。
成本项目：
1、人力成本（实习生控制成本）；
2、控制能耗：北方冬天能耗高；
3、食材采购成本：在配菜、控制时令蔬菜方面进行科学控制；
4、经营过程减少浪费：考虑日后的维修改造、维保费用等。
互动问答
问：除了保险模式以外，您觉得有跑得通的养老商业模式吗？
答：养老到今天为止，客观来说为什么这么多大的纯市场化的资本没有进入到养老？是因为大多数人大多数资本还没看到养老非常成功的商业模式。
现在市场上有外部真正资本投入的几个公司或者几个细分领域，是市场上觉得它存在一些商业模式潜力的一个征兆，这是一个客观存在的市场的情况。而我们现在很多投资做养老的确实带有着一定的国资成本，包括国资成分或者是政策成分在里面，它所带有的是扶持民生、扶持社会稳定、解决社会根本问题的一些情况。我认为，养老行业拥有这么大的客户群体，是产业链上下游相对比较长的一个未来的宏大的市场，一定会存在它的具有比较可观的市场，商业市场化程度的一些细分领域，只不过现在为什么没做出来？
我认为是有几个因素造成的：
第一个因素，我们在养老整个社会观念上面还有待改变。因为我们无论是从政府层级，还是到我们的消费者群体，很多人还经常会把养老看成是一个民生工程，看成一个福利行业，对它的市场化程度要求或者开放度不够，这是第一。
第二个，养老总体来说，中国还是处于一个比较初级阶段，我们在这方面的细致程度专业度还不够高。
第三个，我们人才的集聚度不高。我们目前做养老的很多人客观来说，这方面的文化层级，或者说综合能力，和其他一些高精端的行业比还是有差距。因为做任何行业是靠人的，人才集聚的不够，也会造成我们这方面的落伍。
最后一个，我觉得因为养老服务的是老年群体，它是需要时间和迭代去变更的。当我们消费者的群体发生变化的时候，我认为我们今后的机会会不断地涌现，所以说这个行业长远来看一定是有机会的。我经常和朋友开玩笑，至少自己在退休之前肯定不会走下坡路，当然这条路肯定是艰辛的，只有默默的走下去，坚持下去，或者哪一天你会觉得豁然开朗，也希望大家怀有信心。
问：您觉得养老产业的春天什么时候到？
答：根据中国人口出生率、第七次人口普查的相关表格来看，从1949年改革开放之后，全国的人口有几次比较明显的波动：第一次差不多是在50年代；第二次就是59年到61年，我们现在叫三年自然灾害；在三年自然灾害之前，我们全国的出生人口一年大概已经接近到1000多万近2000万的程度，然后三年自然灾害，特别是到1961年，全年的出口出生人口只达到了400多万；62年开始连续10年急剧膨胀，那时候我们又回到了人口出生的顶峰，再接下来就开始逐步的回落。
大家也知道到去年为止，我们全国的出生人口理论上来说已经跌破或者接近1000万。如果从人口出生的角度来说，我们假设把1962年作为一个时间点的话，我们以中国退休年龄60岁来算是多少？2022年。如果说是以我们世界老龄化率的65岁来说，2027年。
客户群体首先决定了他的买单能力及客户基数。如果以这个角度来说，2027年有可能是我们中国真正进入养老需求大幅旺盛的时期，这是一个给大家的参考。
但是另外，我也想表达个人的观点：我认为任何一个行业包括养老，不存在一个绝对的时间的分水岭，不是说你以某一年未成标准，就这个年跨过去它就好了，这个年之前就是不好的。
而且养老它本来是一个长周期的行业，所以说你今天如果熬得下去，在养老里面你进行铺垫，你会觉得春意是慢慢来的，他不会一下子来，夏天也不会一下子暴热，所以说最终他有可能是留给那些在这个行业里面耕耘了很多年的，培育了很多年，积累了很多年的朋友一个机会。等到你真正觉得这个春天来的人，你再想加入进去，或许已经过了这村，过了这店了，个人的一些参考意见供大家体会。
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