国有存量资产的现状危局——六大现状及剖析
全国国有企业资产总额已达到339.5万亿元，这显示了我国存量资产的总体规模相当庞大。这些资产涵盖了实物资产、无形资产、金融资产等多种类型，并广泛分布于房产、交通、水利、产业园区、保障性租赁住房等基础设施领域，以及工业、金融等多个行业。庞大的资产规模也意味着管理和盘活的难度极大，需要采取科学有效的策略来充分释放其市场价值。
存量资产的结构相对复杂，涵盖了多种类型的资产。其中，房产、土地等不动产占据了重要比例，同时交通、水利等基础设施资产也占据了相当大的份额。此外，随着新型基础设施建设的推进，数据中心、人工智能等新型基础设施也成为了存量资产的重要组成部分。这种多元化的资产结构不仅增加了管理的复杂性，也要求管理者具备跨领域、跨行业的专业知识和能力。
尽管我国国有资产的整体质量有所提升，但仍存在部分低效、无效资产。这些资产的运营效率普遍较低，主要原因包括管理体制不完善、缺乏有效的激励和约束机制等。同时，部分资产还存在手续欠缺导致的账实不符、难以评估等问题，进一步加大了管理和盘活的难度。这些低效资产不仅浪费了宝贵的资源，还拖累了整体资产的运营效率和市场价值。
随着经济的快速发展和城市化进程的加速推进，对基础设施和公共服务设施的需求不断增长。然而，由于资金有限和财政压力增大，单纯依靠新增投资难以满足所有需求。因此，盘活存量资产成为了缓解资金压力、提高资金使用效率的重要途径。政府和企业都在积极探索通过多种方式盘活存量资产，以应对资金压力并满足发展需求。
为了推动存量资产的盘活工作，国家出台了一系列政策措施。这些政策聚焦于重点领域、重点区域和重点企业，旨在通过加大政策支持力度，优化完善存量资产盘活方式，进而扩大有效投资、降低政府与企业债务风险，并规范基础设施管理、提升资金效率。这些政策的实施为存量资产的盘活提供了有力的保障和支持。
随着盘活存量资产工作的深入推进和市场化机制的不断完善，存量资产的市场前景越来越广阔。一方面，通过盘活存量资产可以释放大量的优质资源，为经济发展提供新的动力；另一方面，随着REITs等金融工具的不断创新和发展，为存量资产的盘活提供了更多的市场化手段。
为了有效盘活这些存量资产，构建存量与新增投资的良性循环，国家自2022年5月起密集出台了一系列政策。这些政策聚焦于重点领域、重点区域和重点企业，旨在通过加大政策支持力度，优化完善存量资产盘活方式，进而扩大有效投资，降低政府与企业债务风险，并规范基础设施管理，提升资金效率。
资产盘活政策层出不穷，涉及国务院、发改委、国资委、自然资源部、各地方政府，据不完全统计，自2022年5月至今中央及各部委累计出台的资产盘活政策已超20个，涉及多项内容，如盘活的方向、方式、涉及盘活的重点、案例等，各类政策的出台其重点目的在于为各地方资产盘活提供更好的方向性指导，切实解决各地方资产盘活难题。
资产盘活政策包括以下五大突出特点：
资产盘活政策强调了多种方式盘活国有资产，包括发展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、有序推进政府和社会资本合作（PPP）、积极推进产权规范交易等。这些方式不仅具有创新性，而且针对性强，能够根据不同资产的特点和市场需求，选择最适合的盘活方式。这些方式都有利于提高国有资产的利用效率和效益，推动经济发展。
政策中提出了积极落实产权登记、手续办理等项目盘活条件，依法依规调整相关规划或土地、海域用途，支持开展资产重组，提高项目收益水平等措施。这些措施为国有资产的盘活创造了良好的外部条件，减少了盘活过程中的障碍和阻力，有利于促进国有资产的合理流动和优化配置。
在盘活国有资产的过程中，政策强调要坚持市场化法治化原则，公开透明确定国有资产交易价格，落实防范化解地方政府隐性债务风险、国资监管、职工安置等规定，避免在存量资产转让过程中出现债权悬空等问题。这些措施有利于保障国有资产的合法权益，防止国有资产流失和浪费。
政策中提出了各地方全面梳理存量资产情况，建立盘活存量资产台账，强化组织保障，积极稳妥推进有关工作等措施。这些措施体现了政府对盘活国有资产的坚定决心和持续努力，这些措施有利于加大盘活国有资产的力度，推动国有资产的快速流动和优化配置。
在盘活国有资产的过程中，政策强调对参与的各类市场主体一视同仁，充分调动民间投资参与积极性。这些措施有利于扩大民间投资的范围和规模，促进民间投资的发展和壮大。
资产盘活政策的目的在于合规、合法的前提下，灵活运用社会资本，充分发挥各方主动性，推动存量资产可交易、资本化、能增值。即通过盘活存量资产，释放其潜在价值，为经济发展提供新的动力。同时，政策还注重保障国有资产的合法权益和社会稳定，确保盘活过程的合法合规性和可持续性。
资产盘活是一个复杂而系统的过程，旨在通过有效管理和运营，使存量资产焕发新的活力，实现其市场价值最大化。在这一过程中，“活存量”是核心，即要使资产资源具备可交易性、资本化运作能力和增值潜力。为实现这一目标，我们提出“三先行”策略，即人、财、物的先行处理与优化配置。
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管理权收紧
资产盘活的首要任务是确保管理权的集中与统一，避免多头管理导致的效率低下和责任不清。
设立专门的资产管理部门或团队，负责资产盘活的整体规划、执行与监控。
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领导团队及业务团队的精心打造
组建一个高效、专业的领导团队，具备丰富的资产管理经验和敏锐的市场洞察力。业务团队需具备扎实的专业知识、良好的沟通能力和执行力，能够迅速响应市场变化，推动资产盘活项目的落地实施。
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盘点能融资的资产：
对现有资产进行全面梳理，识别出具有融资潜力的资产，如优质房产、土地使用权、设备等。
评估资产的市场价值、抵押价值和融资潜力，为后续的融资活动提供有力支持。
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能融资的方式：
探索多元化的融资渠道，包括银行贷款、债券发行、股权融资、资产证券化等。
根据资产特点和市场情况，选择最适合的融资方式，降低融资成本，提高融资效率。
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专业化盘点：
聘请专业的资产评估机构对资产进行细致、全面的盘点，确保数据的准确性和完整性。
对资产进行分类管理，根据资产的性质、用途和价值等因素，制定差异化的盘活策略。
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数据动态化展示：
建立资产信息化管理系统，实现资产数据的实时更新和动态展示。
每天、每项目的数据变动都能及时反映，为管理层提供决策支持。
“三先行”策略是资产盘活的关键所在。通过收紧管理权、打造高效团队，可以确保资产盘活工作的有序进行；通过盘点能融资的资产及探索多元化的融资方式，可以为资产盘活提供充足的资金支持；通过专业化盘点和数据动态化展示，可以实现对资产的精准管理和高效运营。只有将这三者紧密结合，才能推动资产盘活工作的深入实施，实现资产的可持续增值。
资产盘活主要涉及六大主体，分别为地方政府、国有企业、盘活平台、社会资本、金融机构和服务机构。单纯依靠一个主体是难以完成资产盘活的，资产盘活的成功实施，离不开六大主体的紧密合作与优势互补。
在资产盘活过程中，需综合运用各方主体的优势，发挥各方的特长，才能更好达到资产的盘活。
地方政府则作为政策制定与监管的领航者，为资产盘活提供坚实的法律框架与政策支撑，确保整个过程的有序进行。
盘活平台则如同桥梁，连接各方资源，提供高效便捷的服务，助力资产流通与价值提升。
社会资本与金融机构的加入，为资产盘活注入了新的活力与资金血液。社会资本以其灵活性与市场敏感性，为项目提供定制化资金解决方案；
金融机构则通过专业的金融服务与风险管理，为资产盘活提供强有力的金融支持。
服务机构则以其专业性与规范性，为整个盘活过程提供法律咨询、财务审计、资产评估等全方位服务，确保每一步都合法合规，透明公正。
资产盘活在不同阶段需借助不同机构的力量，单纯依靠某一至两个机构是难以形成有效资产盘活效果的。
资产盘活总结为四大核心路径，在不同资产盘活项目中，侧重的路径不同，综合考虑盘活项目的性质、特点、权属及法规政策等因素，针对性运用以下路径。
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模式一——市场化运作盘活
此路径涵盖资产重组、股权合作及混合所有制改革等多种市场化手段，旨在通过优化资源配置、引入多元资本与先进管理经验，激活资产潜能，提升运营效率与市场竞争力。
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模式二——更新改造升级盘活
该路径强调对既有资产进行更新改造或重新定位运营，亦可委托专业第三方公司进行专业管理，以焕发资产新生，适应市场需求变化，实现资产价值的再提升。
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模式三——出售变现直接盘活
通过产权交易、资产收购等方式，直接将资产转化为现金流，快速回收投资，优化资本结构，为新的投资与发展项目提供资金支持。
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模式四——资本运作深化盘活
利用资产证券化、REITs、资产上市等资本运作工具，拓宽融资渠道，增强资产流动性，实现资产价值的最大化与长期增值。
这四大路径各有侧重，互为补充，共同构成了资产盘活的多元化策略体系，企业可根据资产特性、市场环境及企业战略需求，灵活选择最适合的盘活方式，推动资产高效利用与价值最大化。
睿智城具备出色的资产盘活能力，这得益于其丰富的实战经验和多元化的服务模式。
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战略整合与资源赋能
睿智城与多个不同类型团队结成了战略同盟，为城投等合作伙伴提供多个资源加持。
涉及业务领域广泛，包括产业园招商运营、商业管理策划运营招商、长租公寓运营、绩效组织优化等。
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资产盘活策略
睿智城不仅告诉城投存量资产怎么盘活，更帮助城投将资产盘活做到底。
通过专业的市场调研、资产盘点、资产评估、盘活策划及执行等步骤，确保资产盘活策略的有效性和可行性。
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成功案例：
睿智城在多个项目中成功实现了资产的盘活，包括老旧厂房改造、商业街区升级、办公楼招商、社区底商招商及各类资产入表评估等，业务区域辐射全国。
睿智城在资产入表评级方面也具备丰富的经验，这主要体现在以下几个方面：
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数据资产评估与入表
睿智城深知数据资产评估的复杂性，包括资产权属的确认、评估方法的选择等。
借助先进的数据资产评估技术和模型，睿智城能够为企业提供准确、可靠的资产评估结果。
同时，睿智城还致力于推动数据资产入表，帮助企业更好地管理和利用数据资产。
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评级服务
睿智城与多家权威评级机构合作，为企业提供全面的评级服务。
通过专业的评级流程和方法，对企业的资产状况、盈利能力、信用状况等进行全面评估。
为企业提供客观、公正的评级结果，有助于提升企业的市场信誉和融资能力。
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持续优化与改进
睿智城不断关注市场动态和监管政策的变化，及时调整和优化资产入表评级的策略和方法。
通过持续地学习和创新，不断提升自身的专业能力和服务水平。
睿智城在资产盘活及资产入表评级方面积累了丰富的经验，能够为企业提供全方位、专业化的服务。这些经验不仅有助于提升企业的资产价值和市场竞争力，还能为企业带来长期的经济效益和社会效益。
资产盘活，作为提升企业资产利用效率、优化资源配置格局及驱动价值增长的核心策略，其圆满实施深植于对资产独特属性的透彻理解、对市场动态环境的敏锐捕捉以及多元化盘活策略的灵活施展之中。关键在于，要在全面盘点存量资产的基础上，紧密结合项目实际情况与独特性，量身定制盘活方案，切忌盲目复制或采取简单粗暴的“一刀切”做法。
资产盘活是一项既复杂又系统的工程，它要求企业在实践中不断求索与创新，充分利用六大相关机构的协同效应，并紧密结合企业自身实际，实施精准盘活。通过巧妙融合市场化运作机制、实施更新改造与升级、探索出售变现与资本运作等多维度路径，企业应积极选择并精心打磨出一条最适合自身的资产盘活之道，以期实现对存量资产的高效优化配置与价值最大化释放，从而为企业的长远发展奠定坚不可摧的基石。
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