目前政府、城投平台名下需要盘活的存量资产数量很多，类型也十分丰富，如空置厂房/旧工厂、存量写字楼、没做的起来的文旅项目、旧商业等等。整体而言，政府、城投/国企在存量资产盘活方面的需求排序是产业/运营＞资金＞施工。
存量资产盘活思路
存量资产盘活除了资产交易、重组外，目前如何通过升级改造及运营实现盘活是市场关注的重点，而通过运营盘活的关键在于“聚人气”。
在存量资产精细化管理时代，首先要明确这样一个理念，即人是目的而非手段，所以，空间要“聚人气”，打造的空间、交付的产品、提供的服务要具有“人情味”、“烟火气”。
因此，在秉持着“以终为始”的理念基础上，需要充分了解客户的需求，准确地勾勒出客户画像，做好产品定位和选址，并在此基础上进一步打磨产品力、运营力、服务力。换言之，需要提前考虑要干什么内容，人又从哪里来，而且要确保打造的产品或提供的服务具有复购性、功能性，总之，让客户来了还想来。
就存量资产盘活的思路而言，按照生活、工作场景融合以及功能复合与叠加的理念，对于写字楼类的资产可以按照园区化的思路盘活。产业园类的资产可以按照“产业+社区+文化”的理念进行打造。值得注意的是，目前的产业园也不断在往主题鲜明、精品特色主题园区，打造产业集群、社区化产业园方向转变与升级。对于文旅类的资产，可以结合属地特性，在充分挖掘人文价值、历史价值的基础上，增加新的IP或元素，白天、夜间24小时，涵盖男女老少的“吃住行游娱购”多方面的消费需求以及场景满足，避免出现“好山、好水、好无聊”的情况。
通过资本加持放大存量资产运营价值
资产运营也是“时间的运营”，即问时间要效益。这意味着要有足够的耐心与定力，和时间做真正的朋友。项目运营得好，考虑到前期投入，一般也要2-3年后才可能现金流回正。
鉴于公募REITs指明了优质不动产退出的方式与路径，因此，不少运营机构在选择项目时也会参考REITs的要求挑选与甄别项目、设置运营指标等要求，通过“资金端-项目端-运营端”三端联合发力，资金投入项目——形成资产——导入产业、运营——产生收益，形成闭环。
文旅赋能存量资产盘活的国家级案例
国家发展改革委于2023年和2025年发布两批盘活存量资产扩大有效投资典型案例。其中，包含一些文旅赋能存量资产盘活的案例，来看相关经验和做法。
（1）温州体育休闲公园改造项目
温州体育休闲公园改造项目位于滨江商务区东南部桃花岛片区，区块总用地面积约945亩，分布着垃圾场、污水处理厂等市政设施，对环境、土地价值造成较大负面影响。通过对该区域进行修复、改造、整合、提升，并在新建污水处理厂屋顶上盖建造体育休闲公园，盘活了存量资产。
该项目具有三方面特点：一是项目创新性强。项目采取上下分层供地模式办理土地证，把“屋顶”规划成公园绿地，建成了规模较大的室内气膜滑雪场、温州设施最齐全的室外足球基地、体育配套工程、桃花岛公园等，大幅改善周边环境，带动了周边楼盘的开发和销售。二是释放了城市发展空间。项目通过控规调整、功能整合、改造提升，对原地面污水处理厂进行就近搬迁，新建半地埋、全封闭式污水处理厂，用地由原来的287亩下降至95亩，节约近三分之二。同时，实施高压铁塔落地、上盖体育休闲公园，区域总共释放了约400亩住宅、商业办公用地。三是促进了城市产业发展。通过“体育+旅游”、“体育+装备”、“体育+生态”、“体育+教育”等业态融合，延伸产业链，带动就业岗位约100个。
（2）广东省佛山市佛山创意产业园项目
盘活的存量资产为广东奇正电气公司的旧厂房，原建筑面积约8万平方米，空置率高达80%。2007年，佛山创意产业园成立后，以低效资产提升价值为主、改扩建相结合的方式对原旧工厂、旧物业资产进行系统盘活。该案例具有以下特点：
一是盘活效果好。盘活后，园区建筑面积扩大了接近3倍，占地面积扩大了2倍。企业数量倍增，园区入驻企业增长了8倍。解决的就业人数增长了100多倍，园区从200多名蓝领变成了21000名白领常驻办公。入园企业拥有的商标、专利等知识产权数量从10项发展到现在的35000项。日均人流由改造前的日均200人次，到如今日均6万人次。租金等收入平均上升6倍以上，每年向当地政府缴纳的税收增长了200多倍。
二是示范意义强。在15年的建设运营过程中，佛山创意产业园采用自有资金、社会资金累计向园区投入资金超过12亿元，采用委托运营、工程总承包+运营（EPC+O）等模式盘活存量资产，可复制推广性强。
三是所获荣誉多。园区先后获得国家省市各种荣誉称号68项，包括“国家级夜间文旅消费集聚区”“国家级科技企业孵化器”“国家级众创空间”“国家3A级旅游景区”等。
（3）四川九寨华美胜地度假区文旅资产并购项目
该项目盘活的存量资产为某投资集团有限公司下属公司持有的九寨华美胜地度假区项目。中信金融资产北京分公司牵头，协同四川分公司与中信银行北京分行，通过“股+债”的方式，对九寨华美胜地存量资产实施承债式并购，为该集团回收盘活资金30亿元。
提升项目运营质效，促进区域经济发展。中信金融资产充分发挥资源整合优势，有效盘活底层资产，打造了“金融+文旅”融合的新模式，串联盘活周边旅游资源、优化消费布局，推动景区客流量逐步攀升，带动当地扩大就业，为区域文化旅游产业提升和当地经济发展提供了新动能，实现了良好的经济与社会效益。
回收资金带动有效投资，助力企业绿色转型发展。中信金融资产通过盘活项目回收资金，有力地支持了该集团实施新能源发电项目，加快产业布局优化和结构调整，向轻资产运营转型，实现绿色低碳转型发展。截至2024年8月，投资项目光伏厂区均建设完成，部分已进入试运行阶段。
（4）北京卫星制造厂航天工业遗址改造项目
该项目是驻地央企与区属国企联手打造的城市更新项目，坚持规划引领，传承航天精神，保留工业遗产风貌，打造绿色智慧园区，实现了区域产业链短板的补链和对城市功能的织补。
保留航天工业遗产风貌，发扬展示航天精神。更新后的科技园以保留原有航天工业文化气质为原则，以清洗修缮为主要手段，厂房外观在更新后重现了20世纪50年代建成时的红砖状态，呈现了厂区古朴大方、周边白杨林立的风貌。同时，为了突出航天文化和精神的传承，还创造性地设计了东方红广场、运星大道、功勋大道等历史文化纪念景观。
提升建筑性能，升级园区功能配套。增设三部景观楼梯，满足多层建筑的消防疏散，提升了竖向交通使用便利性，并成为园区景观亮点。重建室外雨污水系统，增加室外雨水及室外消防系统，对原有的电力系统进行重新规划，按照功能分区合理分配电量。优化交通组织系统，实现人车分流。
完善产业配套，丰富企业和居民生活。北京卫星制造厂科技园动、静分流的分区方式，充分提高了园区的安全性、舒适性和美观度。改造后的园区分为企业办公区域和公众开放区，公众开放区合理规划了产业配套，包含各类餐饮、超市、生活设施等；开放区内根据园区整体景观设计，增设了由工业遗产、历史纪念打卡点等景观节点组成的特色场景。
园区设备智慧化，助力企业提质增效。通过对智慧人行、智慧停车、智慧能源、智慧物业等空间服务的运用，提高了园区的安全性、便捷性、高效性、可持续性，保证了低碳环保。通过物联网、大数据等技术手段，实现园区管理平台化，为企业提供更加智能化的服务和支持，促进企业的创新和发展。
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