日本房地产市场动态概览
租赁住宅市场趋势
2024年，日本高品质家庭型住宅的租金呈现显著上涨趋势，涨幅地区也在扩大。根据日本不动产研究所的数据显示，在调查的158个城市中，70个城市出现了租金上涨。
办公租赁市场分析
东京办公租赁市场自新冠疫情后逐步复苏，空置率开始下降，租金出现触底反弹迹象。商业店铺及住宿设施领域也展现出积极的租赁市场信号。
物流设施租赁市场情况
首都圈物流设施因供过于求，导致空置率高企和租金增长乏力。自2020年起，全国物流设施开工面积连续四年保持在1000万平方米以上，造成部分地区供应过剩。不过，2024年物流设施开工量大幅减少，预计未来租赁市场将逐步改善。
建筑成本飙升的影响
2024年，日本房地产市场面临建筑成本显著上涨的问题，三年内涨幅达30%-40%。受此影响，新住宅开工套数同比下降3.4%，为72.9万套，是自2009年以来的最低水平。仅租赁公寓开工量有所增加，其他类型均不及去年。
金融政策调整与房地产市场稳定
2024年，日本央行废除了收益率曲线控制政策，并两次上调政策利率。尽管市场利率上升，但房地产市场未出现明显波动，房价持续上涨或维持高位。地价亦呈上涨态势，且地理范围扩大。
住宅投资市场的活跃表现
房地产投资市场依然活跃，投资者对获取房产的意愿强烈。据日本不动产研究所调查显示，94%的受访者计划在未来一年内积极进行新投资，单身人士租赁住宅成为最受青睐的投资类别。
目前，金融机构对房地产贷款态度宽松，贷款余额持续增长，尚未出现对房地产市场产生负面影响的情况。但在利率上升背景下，房地产市场的稳定性取决于租金收入的增长能否抵消成本上升压力。
日本J-REIT市场现状与展望
J-REIT市场的严苛表现
尽管房地产市场未因金融环境变化受到重大冲击，但股票市场对房地产前景的担忧，在J-REIT（日本房地产投资信托）市场上表现得尤为突出。
2024年末，东京证券交易所的REIT指数较前一年末下降了8.5%，与同期上涨19.2%的日经平均股价和上涨11.4%的东证行业股价指数（房地产业）相比，J-REIT的低迷表现更加明显。
从2024年J-REIT投资单位的买卖情况来看，投资信托、银行和海外投资者是主要卖方。新NISA政策将每月分配型投资信托排除在适用范围之外，这可能是投资信托出售J-REIT投资单位的原因之一。银行方面由于市场利率上升，重新审视资产配置减少了对J-REIT的持有。对于海外投资者，疫情以来远程办公的普及，使一些投资者担心日本租赁市场前景，推动了J-REIT的抛售。
市场现状与未来展望
尽管面临诸多挑战，J-REIT市场仍显示出一定的韧性。根据日本不动产研究所的数据，2024年12月的NAV倍率下降至0.8，而分配金收益率则上升至5.15%，表明尽管市场表现不佳，但J-REIT的分红吸引力仍在增强。
为实现市场复苏，需要增强市场对J-REIT盈利能力改善的信心，并吸引更多参与者关注J-REIT，这最终取决于租赁市场能否实现从通缩中解脱出来。
2025年，日本经济面临的不确定性因素依然较高，尤其是来自海外的风险。尽管美国新政府的贸易政策和能源政策尚未完全明朗，但它们可能通过多种途径对日本经济产生影响。此外，地缘政治风险也不容忽视。基于当前国内经济状况，预计2025年的日本经济虽缺乏强劲动力，但仍将保持稳定增长。在劳动力短缺背景下，家庭的就业和收入环境有望继续改善，企业盈利状况良好且扩张意愿强烈，这些宏观因素表明2025年租赁市场的改善趋势有望延续。
