一个清晰的信号正在浮现：东京核心区的房产，正在脱离“日本本地人购买力”的轨道。
这意味着，东京正走向纽约、伦敦曾经走过的路径——
当一个城市的房产不再由本地收入决定，而被国际资金重新定价，其游戏规则就彻底改变。
国际资本重估全球核心城市房产的共性规律
三十年前，纽约经历了一次剧烈的房产重估。美元全球化叠加金融中心地位强化，大量国际资金涌入曼哈顿——短短十年，核心区房价翻倍，许多普通居住者已无力参与竞价。
如今，曼哈顿新建公寓中部分项目的海外买家占比高达75%，房产已成为“全球投资组合”的标配。
十多年前的伦敦也经历了类似一幕。金融危机后，英国放宽外资准入与居留政策，国际资本加速涌入。2010年后数年，伦敦核心高端市场海外买家占比一度超40%，个别高端社区达六成；房价随之进入持续十年的上升通道。
彼时的伦敦房产已被重新定义为“资产港口”：承担全球资金避险、财富转移与身份配置功能。
纽约与伦敦的共同点在于：当房产定价权从本地人转向全球资本，资产价值将开启一轮长期重估。
东京：全球资本重估的新前沿
今天，这一幕正在东京上演。
2025年上半年，日本房地产投资总额首次突破3万亿日元，其中海外资本投资额同比激增3.7倍，占比达34%；东京成为全球房地产投资额最高的城市，超越纽约。
东京房价逻辑，正从“日本工资驱动”转向“全球资本驱动”。
日元贬值提升东京对美元投资者的性价比；超低利率放大杠杆空间；透明法律制度与完全开放的外资环境，使东京成为全球发达市场中“最后一块可自由买入的核心资产”。
更关键的是，东京具备全球城市的全部要素：稳定的金融体系、强大的制造业基础、国际化的教育与生活环境。
当国际资本开始将东京视作“亚洲版伦敦”，其核心区不动产自然被纳入全球资产重估序列。
东京当前所处的关键阶段
- 资金正大量入场；
- 租金回报率（2.5%—4%）仍高于欧美核心城市；
- 资产国际化认知尚处于起步阶段。
换言之，东京的重估进程尚未完成。
全球资产配置的新确定性
对日本本地居民而言，这是一场“被挤出的游戏”；对具备全球视野的投资者而言，则是难得的“时代窗口”。
过去十年，东京房价稳步上行，租金回报稳定，流动性强于多数发达城市。未来十年，随着更多国际资本持续流入，东京不动产将全面迈入由全球资金主导估值的新阶段。
届时，持有东京一套房产，不仅是一个物理空间，更是一张通向全球资本体系的门票。
在全球资产配置中，东京正成为新的确定性答案。