出品／联商网
撰文／高天
上海作为国内商业地产“卷王”，每年均有重磅商业项目集中亮相。据联商网统计，2025年上海新开业商业建筑面积≥2万㎡的项目达20个，涵盖IP主题型（如爱琴海·缤纷里）、在地文化焕新型（如新天地东台里）及区域升级型（如虹桥前湾印象城MEGA、陆悦天地）等多元形态。
迈入2026年，上海商业市场仍将保持强劲供给节奏：全年拟开业商业项目至少40个（不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万㎡），新增商业面积超290.36万㎡。
01 又一“开业大年”，浦东领跑全市
若40个项目如期开业，2026年将成为继2021年、2024年之后第三个年度开业量超40家的“大年”。参考近年兑现率：2024年初预估拟开46个，实际开业40个；2025年初预估29个，实际开业20个。综合研判，2026年实际开业数量预计在30+个。
从区域分布看，浦东新区以11个拟开业项目居首，依托经济增速与空间承载力优势持续领跑；徐汇、闵行分别以6个、5个紧随其后；黄浦、长宁、静安等中心城区项目数量较少，主因存量充足；远郊板块则因商业密度偏低、需求旺盛，成为新增主力区域，契合城市多中心发展趋势。
02 大体量供给突出，存量焕新加速推进
2025年起，国内商业地产迎来“扩建热潮”：恒隆持续推进杭州、上海、无锡项目扩建；太古北京颐堤港二期（太古坊）总建面达86万㎡；深圳湾万象城二期于2025年国庆亮相；前滩太古里、青浦百联奥莱二期均将于2026年竣工或开业。
头部企业扩建逻辑清晰——以大体量强化生活体验维度，提升“活人感”与城市能级。2026年上海新供应中，36万㎡的新嘉中心、近28万㎡的徐家汇中心ITC Maison、17万㎡的前滩太古里二期、松江首个TOD商业泗泾招商花园城等，均具显著规模优势，有望进一步提升区域消费品质与商业地位。
同时，一批2万㎡以下中小型商业亦将入市，包括1.8万㎡的菊园维乐城、1.2万㎡的华润中心、1.2万㎡的前滩源配套商业、3000㎡的恒隆广场三期等，多为社区配套或更新改造项目。
存量改造方面，上海始终走在行业前列。一方面源于庞大存量基数为运营商提供优化空间；另一方面，大量运营超10–20年的老商业亟需迭代升级。2026年重点存量焕新项目包括：
- 淮海路龙凤商厦（原龙凤金银珠宝商店）→ 龙凤·PRSCO
- 幸汇城隍（原豫城时尚）
- 新六百YOUNG（原太平洋百货徐汇店）
- 嘉寰广场（原凯德七宝广场）
- 星启之城（原林肯公园商业街）
- 松江乐都旭辉里（原上海第三机床厂旧址）
此外，仲盛世界商城已启动内部改造，计划2026年全新亮相；上海首位SHOWAY一期完成招商调整，将于2026年7月重启运营。
03 2026年上海十大重点拟开业商业项目
张园东区：海派石库门×国际时尚新地标
张园西区已成为社交媒体热门打卡地，代表上海现存最完整、规模最大的石库门建筑群。2026年东区将由隈研吾团队等操刀设计，打造办公、商业、酒店、文化演艺与潮流中心复合体，引入独栋旗舰店、米其林餐厅等业态，整体商业体量达10万㎡。
龙凤·PRSCO：传统里弄的可持续新生
位于淮海中路地铁13号线站上盖，以“立体弄堂”理念活化历史空间，融合年轻、潮流、文艺、时尚业态，打造邻里交互型里弄商业。品牌矩阵聚焦概念店、首创店、体验店及先锋轻奢、高品质国际首店，服务“高品质精致生活”客群。
上海A.F.A购物中心：艺术商业美学实践样本
地处长宁、徐汇、静安三区交界，毗邻淮海西路与徐家汇商圈，距虹桥路地铁站仅150米。项目由ROJO艺文空间（已开放）、A.F.A购物中心、A.F.A办公楼、THE PARK艺术生活公园四部分构成。购物中心定位“艺术生活方式”，拟引入山系生活、极限户外、艺术书店、精品咖啡、特色餐饮等多元业态。
前滩太古里二期：上海体量最大的高端商业之一
太古地产与陆家嘴集团联合开发，体量约17万㎡，建成后整体近27万㎡。延续一期“Wellness Lifestyle Hub”健康理念，超50%为上海及全国首店；中庭设360°全息投影艺术装置；80米“悦目桥”横跨中央绿轴，连接南北两区。
浦东金桥万象天地：10万㎡活力街区
由华润万象生活轻资产运营，采用“购物中心+商业街区”复合模式，深度融合运动片区资源，引入创新首店与品牌旗舰店，打造浦东新商业潮流地标。
日月光中心二期：打浦桥商圈美食新引擎
位于黄浦区肇家浜路，直通地铁9号线打浦桥站。一期运营逾15年，素有“魔都美食白月光”之称。二期商业体量4.7万㎡，共4层，计划引入200余家品牌，打造上海休闲生活后花园。
徐家汇中心ITC Maison：上海市中心最大商业体
新鸿基地产投资近334亿元打造，商业面积23.2万㎡，地铁1/9/11号线三线交汇，并通过空中廊桥与地下通道串联徐家汇中心四大地块。定位世界旗舰购物中心，分阶段开业；其中1.4万㎡的ITC美食坊已于2025年底率先启用。
森兰印象城：上海首座“森系”生态商业
总体量约18万㎡，以“森兰山谷”为设计主题，外切为山、内退成谷、层层攀升。创新采用“购物中心+体育中心+社区中心”三中心融合模式，同步配置社区服务中心、市民体育中心及室外体育公园，构建社交与生活一体化场域。
泗泾招商花园城：松江首座TOD商业综合体
商业总建面约20万㎡，地下二层、地上六层，配6500㎡星空露台、超10000㎡中央公园。通过空中连廊直连地铁9号线泗泾站，是松江首个TOD商业体。主力店已落定盒马鲜生、星轶影城、星聚会KTV旗舰店等。
PRISMA新嘉中心：浦东最大商业体
毗邻轨交6/12号线巨峰路站，总体量43万㎡，其中购物中心36万㎡，为浦东最大、全上海仅次于松江印象城的商业项目。已签约Olé精品超市、MUJI无印良品、全明星滑冰俱乐部、BE1ST一工元超级玩运动空间、PANATTA FITNESS、岩时攀岩、寰映影城IMAX、BLOOM等近500个品牌。