作者 | 任大刚
来源 | 冰川思享号
年终岁末，是居民小区物业费收缴与服务博弈的关键期。业主集中缴费关系物业公司全年营收，部分企业甚至以米面等物资激励早交、快交；与此同时，居民对服务质量、收费合理性及权益保障的质疑也在此时集中爆发，拒缴物业费现象频发，由此引发的法律纠纷日益增多——2025年12月，最高人民法院专门发布典型案例予以指导。
物业管理：专业刚需，难以替代
面对服务不满，部分居民萌生“自办物业”想法，认为可节省开支、自主掌控。但现实操作中存在两大根本障碍：
人员专业性不足
保洁等工作或可由居民承担，但安保、水电维修等岗位需持证上岗、接受专业培训和应急演练。无资质人员上岗，将带来安全与合规风险。
运营资质与治理结构缺位
自办物业仍须注册公司、缴纳社保与税款，涉及股东构成、法人治理、财务监管等全套商业主体义务。最终仍是另一家物业公司，其服务能否优于市场现有企业，缺乏制度保障与实践验证。
无物业的小区往往面临人员随意进出、垃圾滞留、绿化荒芜、设施失修等问题，不仅影响居住品质，更直接拉低房产价值。可见，物业服务既是专业领域，更是城市居住的刚性需求。
物业收费依据：市场协商背后的结构性失衡
以《浙江省物业管理条例》（2025年修正）为例，普通住宅前期物业服务费实行市场调节价，由业主大会（业委会）与物业服务人协商确定，写入合同条款。
现实中，地方物业行业协会基于数据建模，制定分档分级的“市场参考价”，作为协商基础。但该机制存在三重失衡：
信息不对称
业委会普遍缺乏数据分析能力，难以评估参考价的科学性与公允性，议价权实质弱化。
利益捆绑明显
行业协会成员多为物业服务企业，且需缴纳会费，所谓“第三方参考”实为行业共识价格，难保中立。
更换成本过高
更换物业公司流程冗长、交接困难，新团队需重建信任与管理基础；而同城企业多属同一协会体系，“换一家等于换一家”，价格弹性极低。
因此，服务改善常被简化为更换物业经理，而非系统性优化服务机制与定价逻辑。
图/AI生成
公众有权知情：物业盈亏应纳入监督范畴
据估算，2023年全国居民物业费支出达1万亿—1.3万亿元，约占居民水电燃料总支出（2.1万亿元）的50%以上，属重要民生开支。
与水电气等自然垄断行业通过价格听证形成定价机制不同，物业服务虽标榜“市场化”，实则具备区域性准垄断特征。当前降价动因仅有两个：一是市场竞争加剧倒逼压价；二是缴费率持续走低，迫使企业退出。
后者不可取——欠费不仅损害小区公共资金运转，更降低后续选聘质量，形成恶性循环。
目前物业方仅向业主公开服务标准、收支明细、公共收益及维修资金使用情况，但核心财务数据（如净利润、人工占比、外包成本等）未强制披露。鉴于其事实垄断地位与民生属性，居民理应拥有对其盈利状况的知情权与监督权。
物业费趋势：分化加剧，经济规律起主导作用
近年来，物业费呈现显著分化态势：
一线城市新盘大幅上涨
据“真叫卢俊”分析，上海内环新房物业费已普遍达20元/㎡/月，较2020年翻倍；内中环、中外环、外环外分别涨至15元、12元、8元/㎡/月。主要原因在于：限价政策下，开发商通过关联物业企业绑定高价服务费，实现整体利润平衡。
多地存量项目集中下调
“看房有道”统计显示，南昌等地出现头部物企主动降费潮：
- 中粮祥云悦府（建发物业）：3.5元→2.98元/㎡/月
- 龙湖煌盛春江天玺：高层3.2元→2.9元，洋房3.6元→3.2元，商铺4.0元→3.6元/㎡/月
- 红星中奥广场（2026年1月起）：高层3.0元→2.2元，洋房3.2元→2.4元，商业4.0元→3.2元，车位管理费80元→50元/个/月
直接诱因是服务滞后与业主积怨，深层原因则包括：房价回调削弱付费意愿、家庭收入承压压缩非必要支出、通缩环境下服务业价格普调。行业协会的数据模型是否及时反映这些变化，值得审视。
归根结底，无论服务优劣、市场垄断程度高低，物业收费终将回归经济基本面——这是不可违逆的客观规律。
图/豆包AI生成
图/豆包AI生成
图/豆包AI生成
