曾几何时商铺林立、人头攒动的商业街，如今随处可见拉下卷帘门的空店、招租与出售的告示牌。2025年末的最新数据印证了这一令商户、业主和投资者忧心的趋势：全市空置商铺数量同比增幅逼近27%，直观反映出消费危机对城市商业的沉重打击。
在2025年11-12月的两个月间，布宜诺斯艾利斯核心商圈的空置商铺数量达到近200家，其中既包含已停业的门店，也涵盖挂牌招租或出售的房产。相较于去年同期，这一数据出现显著恶化，也进一步印证了即便短期市场出现些许企稳迹象，商业领域仍未实现全面复苏。
尽管同比数据表现疲软，但近期的变化趋势却存在些许转机。对比2025年9-10月的数据，空置商铺总数下降了20%以上。这一降幅预示着年末商业用房的入驻率出现小幅回升，背后原因或与商家调价、租赁合同重新协商，以及业态迭代速度加快有关。
商业地产市场：租售行情冷热不均
若按物业的流通形式拆解数据，市场的分化特征更为明显。商铺租赁市场的挂牌量环比小幅增加，同比涨幅则更为突出。这一走势说明，部分商铺虽能重新出租，但与此同时，又有大量商铺因门店倒闭或业主不再续约而流入租赁市场。
更值得关注的是商铺出售市场的变化，无论是环比还是同比，待售商铺的数量都出现了大幅增长。这一现象表明，面对传统零售业未来盈利能力的不确定性，部分业主选择抛售资产离场。
这一趋势也可被解读为市场重构的信号：资金实力雄厚的投资者或将从中觅得抄底良机，而小型业主则难以承受商铺长期空置带来的压力。
城市商业格局：区域分化日趋显著
针对布宜诺斯艾利斯主要商业街的调研结果显示，不同区域的商业景气度差异悬殊。部分历史悠久、商业底蕴深厚的主干道，空置商铺数量环比有所下降，实现了一定程度的回暖。究其原因，较高的人流量、多元的业态布局，以及相对灵活的招商条件，成为了推动这些区域商业复苏的关键因素。
与之形成鲜明对比的是，另一些区域的商业颓势进一步加剧，空置商铺持续增多。这类区域往往以单一业态为主，且对消费需求变化的适应能力较弱，因此在消费下行周期中受到的冲击更为猛烈。
佛罗里达步行街等传统商圈的发展态势尤为特殊，旅游业格局变化、写字楼白领客流减少，以及商铺用途转型等多重因素交织，共同推动着这些区域的变革。最终的结果，便是城市商业版图呈现出愈发明显的碎片化特征——部分板块显露复苏迹象，而另一些板块的商业密度则持续走低。
空置商铺数量的攀升，与整体消费环境的低迷密不可分。2025年全年，阿根廷家庭纷纷收紧开支，优先保障生活必需品消费，大幅削减非必需品支出。这一消费行为的转变，对服装、鞋履、家居用品及非刚需服务等行业造成了严重冲击，而这些业态恰恰是社区商业的重要组成部分。
与此同时，电子商务及新型零售模式的持续扩张，也进一步挤压了传统实体店的生存空间——即便是过去高度依赖线下场景的消费领域，如今也被线上渠道分走了不少客流。越来越多的消费者习惯于在线比价、领取数字优惠券，或是直接选择大型连锁商超集中采购，这些行为都对沿街中小型商铺的经营造成了巨大压力。
在销售额下滑、利润空间收窄的背景下，实体店还要承担高昂的房租、税费及人力成本，经营压力与日俱增。
危机外溢：影响蔓延至整个布宜诺斯艾利斯省
商铺空置潮的影响范围，并不局限于布宜诺斯艾利斯市区。在布宜诺斯艾利斯省的多个城镇，类似的现象同样在上演，只是程度有所不同。部分城镇的空置商铺数量同比涨幅尤为显著，即便短期空置率出现小幅回落，也难以抵消长期积累的市场颓势。而这种短期回落，很可能只是季节性调整、门店临时复业或业态转换带来的短期现象，并非商业地产市场实现结构性复苏的标志。
商铺空置率居高不下，其负面影响早已超出了商业范畴。部分区域商业活力的丧失，不仅会导致行人流量减少，还可能引发治安恶化、公共空间维护缺位、房地产价值缩水等一系列连锁反应。
面对当前的困局，专家一致认为，城市商业的发展模式亟待重构。通过推动商铺用途多元化、引导存量物业转型、放宽租赁合同限制，以及鼓励商家采用“线上+线下”融合的经营模式，或许能成为扭转颓势的可行路径。
与此同时，消费市场的复苏，也是提升商铺入驻率的核心关键。如果居民购买力和经济预期无法实现持续性改善，社区商业的经营环境，仍将持续面临严峻挑战。
布宜诺斯艾利斯商铺空置率的同比攀升，堪称阿根廷经济状况与城市商业健康度的“晴雨表”。尽管近期数据释放出些许积极信号，但整体市场形势依然复杂严峻。
未来数月，商业地产市场的走向，将取决于多重因素的综合作用：宏观经济能否企稳、刺激消费的政策能否落地、商户的经营策略能否及时调整，以及商业地产市场能否推出适配新环境的招商条件。在此之前，街头紧闭的商铺卷帘门，仍将是这座城市的常见景象，时刻提醒着人们，商业复苏之路依旧漫长。
