川普拟限制机构投资者收购独栋住宅
美国总统唐纳德·川普于1月7日宣布，将采取行政行动，限制大型机构投资者持续收购独栋家庭住宅，以应对美国民众对高房价、通胀及生活成本飙升的广泛不满，并重申“美国梦”的可及性。
川普强调：“住房应当优先属于居住者，而非资本囤积的金融资产。”他同时表示，将推动国会立法，将相关限制正式纳入法律体系。
住房梦正变得遥不可及
他在Truth Social平台发文指出：“拥有自己的房子曾是‘美国梦’的巅峰体现。但如今，对太多人——尤其是年轻美国人而言，这一梦想正变得越来越遥不可及。”
基于该现实，政府亟需纠正住房市场中“资本过度介入”的失衡现象。
政策细节尚未明确
目前白宫尚未公布具体执行方案，关键问题仍待厘清：
- 禁令是否适用于所有机构投资者；
- 是否设定持有数量上限；
- 是否区分现有存量住房与新购住房。
川普坦言，相关政策可能面临法律挑战，但他坚持认为，必须为普通家庭“重新夺回住房市场”。
他计划于1月19日至23日在瑞士达沃斯举行的世界经济论坛年会上，进一步阐述其住房可负担性改革方案。
市场已提前反应
消息公布后，相关机构股价显著承压：
- 全美最大独栋住宅出租商Invitation Homes股价单日下跌约7%；
- 黑石集团（Blackstone）股价下挫4%—5%；
- Apollo Global Management、BlackRock等涉房投资机构同步走弱；
- American Homes 4 Rent股价跌至近三年低点，盘中一度暂停交易；
- PHLX住房指数当日下跌2.1%。
市场普遍认为，若禁令落地，机构“收购—出租—推高租金”的商业模式将受到根本性冲击。
机构化囤房加剧住房短缺
美国住房和城市发展部（HUD）下属政策研究机构指出：过去十余年间，大型私募基金、REITs及机构投资者大规模收购独栋住宅用于出租，直接导致普通家庭可购房源减少、首套房竞争加剧，并持续推高租金与房价。
该趋势始于2008年金融危机后——大量止赎房产被华尔街资本低价收购，逐步构建起规模化长租体系。
据“私募股权利益相关方项目”（Private Equity Stakeholder Project）截至2025年4月的数据：
- 黑石集团为全美最大私募公寓业主，持有超23万套公寓；
- 第二大运营商Greystar持有约13.8万套；
- 多家机构各自持有5万套以上住房。
近年来，黑石还通过收购Tricon Residential、American Campus Communities、AIR Communities等公司，持续扩张其不动产版图。
房价与利率双重挤压购房者
全国房地产经纪人协会数据显示：2025年第三季度，全美独栋住宅价格中位数为42.68万美元；此前夏季曾达历史高点43.53万美元；当前30年期固定抵押贷款平均利率约为6.19%。
在高房价与高利率的“双重挤压”下，首次购房者及年轻家庭的住房负担能力持续恶化。