01 在印尼购买土地会遇到哪些风险？
在印尼购置土地，首要关注的不是位置、面积或价格，而是产权合法性与土地性质。
印尼土地产权类型多样，包括永久所有权（Hak Milik）、建筑使用权（Hak Guna Bangunan）、长期使用权（Hak Guna Usaha）及租赁权（Hak Sewa），各类权利范围差异显著。
土地性质同样关键，官方分类涵盖工业、商业、农业、住宅等数十种用途。实践中，部分中资企业为降低成本购入农业用地，再申请变更为工业用地——理论上可行，但实操难度极大：地方国土规划更新滞后，审批周期常达三至五年，期间无法开展工业项目。
产权真伪风险亦不容忽视。曾有企业完成付款后，在国土局核查发现所购地块实为国有土地，此前提供的产权证系伪造。此类案例在当地并非个例。
因此，仅依赖卖方推荐或表面证书远远不够，必须开展独立法律尽调。核心验证步骤包括：持证书信息赴国土局实地核验，并交叉比对土地性质、用途及权属状态。当地执业律师熟悉高风险区域及存疑证书特征，可有效前置识别风险。
02 签订土地租赁或购买合同有哪些注意事项？
印尼土地交易合同绝非简单签署即可，租赁与买卖均存在显著合规要点。
租赁合同要点
租赁涉及增值税（PPN）及所得税（PPh），通常由承租方承担增值税、业主承担所得税。但部分业主可能将所得税转嫁承租方，若未在合同中明确约定，企业将被动承担额外税务成本。
印尼普遍采用多年期一次性签约、年付租金模式。若中途退租，业主有权依据合同主张剩余租期全额支付（虽实践中多以没收押金了结，但法律依据充分）。
装修复原条款需特别注意：多数合同强制要求退租时恢复房屋原状，这也是当地“精装修”办公物业稀缺的主因。
买卖合同要点
买卖流程更复杂，涵盖意向书（LOI）、正式买卖协议及国土局指定公证员出具的最终公证合同（AJB）。每项条款的措辞均直接影响交割条件、付款节奏、责任划分乃至产权归属，须由熟悉印尼不动产法的律师全程把关。
语言效力方面，印尼法律仅承认印尼语或英语版本合同，中文合同无任何法律效力。
合规是企业在印尼落地的第一道防线，也是规避重大经营风险的根本前提。