东京房产正经历全球资本重估
一个清晰的信号正在浮现：东京核心区房产，正脱离“日本本地人购买力”的定价轨道。
当一座城市的房产不再由本地收入决定，而被国际资金重新定价，其底层逻辑与游戏规则便已彻底改变。
纽约与伦敦的先例
三十年前，美元全球化与曼哈顿金融中心地位强化，推动国际资金大规模涌入。十年间，核心区房价翻倍，大量本地居民退出竞价市场。
当前，部分曼哈顿新建公寓项目中，海外买家占比高达75%，房产已成为全球资产配置的标配。
十多年前的伦敦亦如此：金融危机后，英国放宽外资准入与居留政策，2010年起数年内，核心高端市场海外买家占比一度超40%，个别社区达六成，房价由此开启持续十年的上升通道。
彼时伦敦房产已被重新定义为“资产港口”——承担全球资金避险、财富转移与身份配置功能。
纽约与伦敦的共同经验表明：当房产定价权从本地转向全球资本，资产价值将进入长期重估周期。
东京：全球资本重估进行时
2025年上半年，日本房地产投资总额首次突破3万亿日元，其中海外资本投资额同比激增3.7倍，占比达34%；东京跃居全球房地产投资额最高城市，超越纽约。
东京房价逻辑，正从“日本工资驱动”转向“全球资本驱动”。
日元贬值提升美元投资者性价比；超低利率扩大杠杆空间；透明法律体系与完全开放的外资准入，使东京成为发达市场中少数可自由买入的核心资产标的。
叠加稳定的金融体系、坚实的制造业基础及国际化教育生活环境，东京已具备全球城市的全部要素。
当国际资本将东京视为“亚洲版伦敦”，其核心区不动产自然启动重估进程。
目前东京所处阶段，恰如十年前的伦敦：
- 国际资金正加速入场；
- 租金回报率（2.5%—4%）仍高于欧美核心城市；
- 资产的国际化认知尚在起步阶段。
对本地居民而言，这或是“被挤出的游戏”；但对理解全球资产配置逻辑的投资者而言，这是难得的“时代窗口”。
过去十年，东京房价稳健上行，租金回报稳定，流动性优于多数发达城市。未来十年，随着国际资本持续涌入，东京不动产将全面迈入全球资金主导估值的新阶段。
届时，持有东京一套房产，将不仅是一处居所或资产，更是一张通向全球资本体系的门票。
在全球资产配置框架下，东京正成为新的确定性答案。当前，是提前布局的关键窗口期。