房租暴涨叠加房贷利率走低，西班牙租客加速转向购房市场
房租持续攀升、房贷利率下行，双重因素正推动西班牙房产市场出现结构性转变：越来越多租客因“租不起”，被迫加入购房行列。
租转购比例显著上升
西班牙全国房地产协会联合会（FAI）数据显示，当前每4位购房者中就有1位为租客转型，该比例从2021年的17.3%升至25.8%，两年间上涨8.5个百分点。
租赁市场失衡推高租金
FAI主席何塞·马里亚·阿尔法罗指出，核心症结在于租赁市场供需严重失衡与价格失控。疫情后四年，全国公寓平均租金较2020年9月上涨34.3%；其中瓦伦西亚涨幅达75%、马拉加55.6%、巴塞罗那54.8%、马德里44.6%。
合同到期成“租金暴击”节点
一份5年期租房合同到期后，租金最高可上涨50%。尽管西班牙设定了年度租金涨幅上限，但合同重签时的价格重置机制，仍迫使大量长期租客转向购房市场。
购房成本吸引力增强
当前欧元银行同业拆借利率已下降近0.8个百分点，市场上已出现年利率低于2%的房贷产品。
以马德里、巴塞罗那、马拉加三地一套89㎡房产为例，在25年期、2.94%年利率条件下，月供分别为约1750欧、1600欧、1050欧，较同地段月租金低300–400欧。
首付仍是主要障碍
西班牙国家统计局（INE）数据显示，租房家庭平均收入比自有住房家庭低23.5%，28.1%的租客需将超40%收入用于房租，储蓄能力薄弱；西班牙央行报告更指出，四分之三的租房家庭储蓄不足以覆盖所在城市房产首付。
为缓解压力，不少家庭采用“房贷+家庭资助”组合方式，部分租客则选择退出核心城区，转向远郊购置价格更低的房源。
购房需求结构复杂，隐忧浮现
FAI《购房者画像研究报告》显示，当前购房者中：57.1%为自住需求，18%购置第二居所，24%属投资或投机需求。市场热度背后，结构性风险值得警惕。
行业呼吁政策协同发力
FAI建议政府双轨施策：一方面加快新建保障性住房供给；另一方面通过税收优惠等激励机制，鼓励存量房源回归租赁市场，并为房东提供法律保障，从根本上缓解住房供需矛盾，实现“租得起”与“买得起”的平衡。