2025年第四季度，香港写字楼市场掀起一场前所未有的“扫楼潮”。阿里巴巴斥资72亿港元购入铜锣湾港岛壹号中心13层写字楼；京东以35亿港元拿下中环中国建设银行大厦半数权益；小红书设立内地以外首个办公室；美团租下九龙东甲级写字楼10层作为区域运营中心。
短短两个月内，超过百亿港元的内地资本涌入香港核心商业区的写字楼市场。这些精明的科技巨头为何选择此时集体出手？是单纯的抄底行为，还是有着更深层次的战略考量？作为普通投资者，我们是否应该跟随这些商业巨头的脚步？
一、巨头集体出手：战略布局还是财务投资？
这一轮“扫楼潮”的引领者主要是内地头部科技企业，其共同特点是资金实力雄厚、全球化意愿强烈。阿里巴巴此次收购的铜锣湾港岛壹号中心位于“香港第一号地段”，前身为拥有数十年历史的怡东酒店，而阿里在香港时代广场的租约要到2028年才到期。提前数年重金购置自有物业，凸显了其对香港市场的长期战略承诺。
京东购入的中环中国建设银行大厦位于干诺道中核心地段，毗邻友邦金融中心，可直通中环地铁站。京东明确表示，收购主要为满足自用需求，助力其在香港的供应链、零售等业务拓展。
从交易特点看，这些收购并非散乱投资，而是精准锁定核心区位优势资产。科技企业偏好具有交通便利、品牌展示性强、配套完善的甲级写字楼，且多笔交易包含屋顶标志使用权等品牌曝光资源。
二、市场底部已现？数据背后的真相
香港写字楼市场经历了漫长的调整期。截至2025年第三季度，香港甲级写字楼整体空置率高达17.1%，核心区高档写字楼价格较高峰期下跌五至六成。与2019年的市场高峰相比，核心区域写字楼价格跌幅普遍超过25%，部分项目甚至接近四成。
然而，进入2025年下半年，市场出现明显回暖信号。世邦魏理仕数据显示，2025年第三季度全港甲级写字楼净吸纳量达到69.18万平方呎，创下2018年第三季以来的最高纪录。更值得注意的是，中环、港岛东、九龙东、尖沙咀等所有主要商业区的净吸纳量自2015年第二季度以来首次全部录得正值。
租赁市场的活跃，背后是香港资本市场的强劲复苏。毕马威报告预计，2025年香港首次公开招股(IPO)集资额达2721亿港元，同比上升210%，位居全球第一。资本市场活跃带来金融服务、律师事务所、会计师事务所等高端服务业对写字楼需求的增加。
三、为何是现在？多重因素助推布局时机
利率环境是重要考量因素。2025年美元降息周期启动，港元与美元挂钩的联系汇率制度下，香港市场利率也随之下行。目前香港房贷利率已降至3.25厘，融资成本的大幅降低为企业购置资产提供了有利条件。
政策红利同样不可忽视。香港特区政府于2024年2月全面“撤辣”（撤销住宅物业需求管理措施），非居民购房免缴30%印花税。同时，资本投资者入境计划重启，吸引大量资金流入。
从战略角度看，香港作为连接内地与全球的桥梁，其完善的金融体系、自由的贸易环境以及与国际接轨的法律税务制度，能为企业全球化布局提供关键支撑。对于科技巨头而言，在香港设立区域总部有助于其整合国际供应链、吸引全球人才，为海外扩张奠定基础。
四、机遇与风险：普通投资者如何应对？
面对科技巨头的集体行动，普通投资者需要理性分析其中的机遇与风险。
机遇方面，当前香港写字楼价格处于历史相对低位，与2019年高点相比有较大折扣。随着市场逐步复苏，存在资产增值空间。同时，租金回报率趋于改善，香港核心区域住宅租金已连续上涨，一些区域租金回报率达4厘。
机构对香港楼市前景持乐观态度。中原地产预计2026年香港楼市将处于反弹初期，全年房价涨幅或达15%；仲量联行对2026年前景持审慎乐观态度，预期中小型住宅价格将上升约5%。
风险方面，高空置率是首要问题。尽管需求回升，但香港写字楼整体空置率仍处于17.1%的高位，供应过剩局面短期内难以根本扭转。据《香港物业报告2025》预测，2025年商厦落成量高达333万平方呎，同比增加一倍。同时，租金下跌惯性仍在持续。2025年第三季度，香港甲级写字楼租金按季下跌0.7%，年初至今累计跌幅3.4%。瑞银分析师预计，租金可能要到2026年底才会见底回稳。
五、区别对待：自用与投资的差异策略
对于不同需求的投资者，策略应有区别。
对于有实际使用需求的企业，当前确实是一个成本窗口期。企业可以借此机会升级办公环境，提升企业形象，同时锁定长期成本。科技企业的入驻将吸引产业链上下游企业聚集，形成科技与金融融合发展的新生态。
对于纯投资需求的投资者，则需要更加审慎。可以考虑通过持有香港地产股或相关ETF间接参与市场，分散风险。例如，港股红利指数ETF（513630）近一年收益率表现稳健，且波动率低于恒生指数相关ETF。
投资者应关注市场结构性变化。科技企业的入驻正在改写香港商业地产的生态格局，传统核心区域写字楼的买家结构从以外资企业和本地老牌地产家族为主，向“新钱”和科技新贵转变。
结语：跟随巨头，但保持理性
内地科技巨头扎堆香港“扫楼”，既是对香港写字楼市场价值的认可，也反映了中国企业全球化布局的新趋势。这些投资既有资产配置的考量，更有战略布局的深意。
对普通投资者而言，巨头的行为确实提供了重要的市场信号，但不能简单等同于“抄底”时机。香港写字楼市场确实处于底部区间，但复苏之路可能仍需要时间。投资者应结合自身需求、风险承受能力和投资目标，做出理性判断。
随着香港经济在旅游业复苏、消费回暖及金融市场活跃的带动下企稳回升，写字楼市场有望逐步走向复苏。但在这个过程中，结构性分化将成为主要特征，核心区位、优质项目的复苏将领先于大市。
在不确定性中寻找确定性，在热潮中保持冷静，这才是投资者应有的智慧。毕竟，巨头的游戏规则与普通投资者并不完全相同。
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