商业地产步入存量运营时代：轻资产与内容为王
在宏观经济新旧动能转换与物业租金调整的双重背景下，企业迎来优化和升级物业空间配置的战略窗口期。恒隆地产行政总裁卢韦柏指出：“最困难的时候已经过去了。”仲量联行数据显示，香港办公与零售资产价格调整幅度居亚太之首，内地各类资产估值更具吸引力，大中华区资产价值重估进程有望加快。
资本正从被动等待转向主动布局，通过精准交易重塑增长逻辑。北京SKP股权出售、万达商管打包转让48座万达广场、恒隆地产接连拿下杭州百货大楼与梅龙镇广场20年运营权，一系列动作标志着中国商业地产加速向“存量运营+稀缺资产”模式转型，迈向“轻资产、重运营”的新阶段。
头部企业加速轻资产转型
随着零售业高增长期结束，“开新商场就能赚钱”的增量时代落幕，轻资产输出与内容运营成为行业穿越周期的核心策略。预计2025年轻资产市场规模将突破800亿元，年复合增长率达25%。
万达商管于今年5月出售48座万达广场100%控制权，但仍保留运营管理；恒隆地产则于7月签署杭州百货大楼20年租约，并于12月签约南京西路原梅龙镇广场，开启“恒隆V.3”资产优化战略。董事长陈文博表示，该战略是重资产投资模式的进化，旨在通过已有成功项目扩展影响力。
卢韦柏强调，一线城市新增土地有限，发展需探索新模式。长租约模式减少资金沉淀，同时保障合作稳定性，杭州与上海的合作正是这一策略的典型实践。
太古地产亦积极推进资产优化，年内完成对美国迈阿密Brickell City Centre购物中心75%股权的出售，并计划剥离更多非核心资产以回笼资金，聚焦核心地段的内容升级与重点项目拓展。
业内人士分析，2025年仍处于轻资产博弈期，管理方变更项目较多，但到2026至2027年，随着行业成熟与商务条款厘定，轻资产模式将进入新的平衡阶段。
核心地段优质资产成资本避风港
存量时代下，一线及新一线城市核心区域的地标性商业项目因不可复制的区位优势和资源集聚效应，成为资本竞逐的“硬核资产”。观点指数指出，具备稳定人流、品牌号召力和成熟运营能力的商业体，天然拥有“抗周期现金流”属性，被视为稀缺“硬通货”。
庞树东，仲量联行中国区投资及资本市场部负责人表示：“当前价值重塑为中国商业地产提供了难得布局窗口。未来五年，一线城市核心零售业态、生命科学园区、长租公寓与数据中心等将成为最具确定性的投资方向。”
2025年第三季度，中邮保险联合美国汉斯集团、阿布扎比投资局以108亿元收购上海博华广场，创下当年上海大宗交易最高纪录。北京SKP整体业务估值据传达40亿至50亿美元，凸显资本对优质资产的持续热捧。
太古地产宣布与陆家嘴集团联合开发“前滩广场”，并将在未来几年陆续推出三亚、西安、广州、北京等地多个太古里与太古坊项目。香港置地也在内地布局王府中環、重庆光环等7个已开业项目，另有4座商场筹备中。
头部企业密集落子北上广深及南京、重庆等核心城市，强化了这些区域作为资本与品牌“必争之地”的地位，推动资产估值与增值潜力持续提升。与此同时，非核心区资源虹吸加剧，中小玩家被迫转向差异化运营或细分赛道，行业马太效应进一步加深。
品牌与商业体共建生态，共创价值
面对市场分化，破局关键在于品牌与商业体深度绑定、协同进化。头部品牌不再满足于简单入驻，而是积极参与商业定位定制，实现空间价值与品牌影响力的双向提升。
LVMH旗下路易威登在上海兴业太古汇打造全球最大奢侈品地标“路易号”，并计划开设Dior门店，选址毗邻“路易号”。此外，太古地产与开云集团建立可持续发展合作关系，提升其旗下商场内Kering品牌门店的ESG表现；华润万象生活亦与开云启动零碳店铺试点，倡导可持续消费。
对于中小品牌而言，“绑定运营能力强的商业体”比“抢占黄金地段”更为重要。大悦城完成私有化后，将更专注于提升32个“大悦城”“大悦汇”项目的运营质量，推进以“年轻力”为核心的“1123”战略体系，强化运营护城河。
华润万象凭借强大运营能力，在2025年上半年引入超1000个新品牌，重点品牌全国新开门店占比达36%。副总裁王磊表示，通过资源整合与经营管理提升，多元品牌组合可对冲重奢消费波动，满足多样化需求，推动业态融合。
第一太平戴维斯中国区交易及咨询业务负责人招启怡指出：“零售市场结构性过剩依旧，但租金下调吸引品牌回归。线下门店功能日益多元，线上线下融合加深。业主需更灵活响应品牌需求，项目可持续运营能力正成为新竞争核心。”
商业体的角色重构：从空间提供者到城市价值共创者
当增量扩张难以为继，商业地产必须回答根本问题：在城市发展新阶段，商业体应扮演何种角色？答案不再是更大、更贵或更全的空间集合，而是“城市功能的组织者”与“社会价值的共创者”。
通过空间串联碎片化生活需求，用运营激活人与城市的联结，用生态承载多元群体成长可能，商业体正在经历价值升维的阵痛。未来竞争力取决于能否从资本增值工具，转变为让人愿意停留、参与、归属的生活载体——毕竟，人的需求才是穿越周期的永恒动力。