20大新盘覆盖首置、改善、顶豪全需求梯度，启德存量项目凭稀缺性筑牢长线价值，旧改板块借配套升级释放红利，蓝筹开发、名校加持的项目成置业优选。
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如果说香港楼市的核心战场在九龙，那么2026年便是这场战役的“重构之年”。
告别港岛新盘的稀缺高端与圈层壁垒，九龙以“量与结构并存”的姿态，成为承载刚需、换房与城市更新的真正主场。
从启德的存量博弈到土瓜湾、牛池湾的兑现爆发，买房逻辑早已悄然改写，聪明的买家已开始锁定新赛道。
一、供给重构，价值转移
2026年的九龙新盘，并非“放量激增”，而是“阵地转移”：
🔷启德板块进入存量博弈期，2026年几乎无全新大型推盘，稀缺性进一步凸显，已规划未集中入市的项目成卡位关键；
🔷土瓜湾、牛池湾等旧改板块迎来兑现高峰期，多年规划落地催生区域蝶变，成为新盘供应主力；
🔷产品覆盖全需求梯度，从首置上车盘到顶豪藏品，能同时满足三类买家核心诉求，这一优势在全港绝无仅有。
二、20大新盘：按需求精准定位
启德作为九龙发展标杆，虽新推放缓，但存量项目仍具核心价值，尤其适合看重成熟配套与景观资源的买家。
长江实业开发，启德跑道区最后一幅住宅用地，1005伙分三期发展，一房至三房全覆盖，花瓣式布局坐拥维港头排海景，34校网加持，兼具品牌与稀缺双重优势。
新鸿基“玺”系豪宅，439伙主打1100-2200平方呎四房大宅，180度无遮挡维港海景，毗邻体育园与邮轮码头，顶级豪宅定位稀缺。
会德丰、恒基、中海外及新世界四大发展商联手打造，1590伙海量供应，开放式至三房适配多元需求，规划百万呎临海商业体，34校网+立体交通，首期热销验证市场认可。
嘉华国际、会德丰地产及中国海外三大发展商联合开发，2138伙规模庞大，首期已入伙，一房至三房主打内湾宁静景观，低地价带来定价弹性，是亲民门槛进驻启德的稳妥之选。
两大板块借城市更新东风，配套与面貌全面升级，新盘兼具性价比与增长潜力，首置与改善买家重点关注。
九龙建业筹备20年力作，总供应5005伙，第一期361伙预计于2026年11月30日落成，58-59层超高楼体+22万呎零售配套，保育历史建筑添人文气息，近港铁彩虹站，大型屋苑稀缺性显著。
预计2026年6月落成，102伙中小型实用户型，步行5-8分钟达宋皇台站，35校网加持，承接启德成熟红利与土瓜湾旧改升级双重利好。
恒基地产、帝国集团及希慎兴业三大发展商联手，1300伙“限呎”户型为主，300-480平方呎精准匹配首置，地价低于市场估值12%，成本优势带来流通性保障。
信和置业与招商局置地联合开发，458伙中小型单位，部分高层享维港海景，市建局持股商业部分并设分红机制，土瓜湾旧改持续推进将带动价值提升。
与荣光街项目合并发展，410伙配3700平方米商业空间，提供“楼换楼”选择，300平方米公共休憩空间+交通优化，助力社区转型。
嘉里建设打造，665伙住宅+7.39万呎商业，融入可持续发展理念，遵循小区协同设计，成为区域交通与社区枢纽。
油塘、大角咀、何文田等板块配套成熟，物业价值稳固，适合追求生活便利与资产稳健的买家。
信和置业、资本策略地产及港铁联合发展，748伙八成是一房两房，近油塘站双轨转乘，48校网+鲤鱼门海鲜街区，三面环山环境宁静，首置友好。
122伙单幢设计，近奥运站畅达全港，奥海城等商场环绕，毗邻西九文化区，香港故宫与M+博物馆加持，租赁承接力强劲。
何文田观塘线与屯马线双轨交汇，9分钟达尖沙咀，34校网涵盖陈瑞祺（喇沙）小学等名校，传统中产住宅区，资产根基稳固。
聚焦九龙塘等传统豪宅区，供应稀缺且定位高端，适合实力买家收藏或高端改善。
九龙塘现楼豪宅，仅11伙稀缺供应，含3户3,022-3,060平方呎复式及8户三房套（1,400-1,478平方呎），41校网+九龙仔公园景观，现楼发售规避楼花风险，收藏价值突出。
新世界发展打造，又一村低密度豪宅，逾110伙主打三房至四房大户型，近又一城商场与双地铁站，环境清幽适配家庭客。
2006年后广播道首幅官地，仅46伙含独立屋，主力1000平方呎豪华户型，“五台山”历史底蕴加持，预估每呎售价3.5万港元起。
九龙仓低密度豪宅，133伙主打2000平方呎以上大单位，永久翠绿山景+名校网，完善会所配套，尊贵生活体验与保值兼具。
超大体量项目自带规模效应，业态多元或定位清晰，适合长期投资者与自住需求。
华润集团开发，总楼面161.69万呎，首期507伙配13.2万呎商业，长沙湾站、荔枝角站及南昌站三地铁站覆盖，补地价137.34亿港元创纪录，彰显区域信心。
1470伙住宅+写字楼+酒店综合体，平均484平方呎贴合家庭需求，140米地标建筑，填补九龙东优质住宅空缺。
2900伙海量供应，250-500平方呎中小型户型，1000个单位八折首置发售（包括200个开放式、250个一房及550个两房），需关注工程质量整改后续进展。
三、2026买房决策指南
🔶板块优先选兑现期
土瓜湾、牛池湾的旧改红利已进入实质落地阶段，配套升级看得见，增值确定性更高；启德板块聚焦存量稀缺项目，长线价值稳固。
🔶品牌与成本是关键
蓝筹发展商+合理地价的项目，无论定价弹性还是品质保障都更优，流通性更强。
🔶配套适配需求
首置看交通（近地铁）与户型（中小型），家庭客盯校网（34、35、41等优质校网），投资者关注租赁承接力（核心区+成熟配套）。
2026年的九龙，不再是单一板块主导的楼市，而是“稀缺存量+红利新盘”双轮驱动的价值主场。
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