2023年4月，新加坡ZF将外国买家的额外买方印花税（ABSD）大幅调高至60%。
这项被称为“全球最严厉”的降温措施一度让市场屏息。然而，两年后的今天，新加坡房地产市场不仅未陷入沉寂，反而呈现出一幅结构重塑、内需驱动的崭新图景。
数据显示，本地买家的强劲购买力已完全接过主导权，而新加坡房产的长期价值与独特优势，在政策洗牌后愈发清晰。
一、 市场结构重塑：本地力量崛起，市场趋于理性
重税政策的效果立竿见影，彻底改变了高端市场的买家格局。根据仲量联行（JLL）的数据，在政策实施前（以2023年为例），外国买家曾占豪宅市场交易的44.4%；
而到了2025年，这一比例骤降至约15.5%。与此同时，新加坡公民和永久居民（PR）迅速填补了空缺，成为市场的绝对主力，支撑起今年核心中央区（CCR）58宗豪宅交易中的84.4%。
这一转变背后，是新加坡本土财富的坚实增长和对房产作为核心资产保值功能的坚定信心。市场并未因外国买家减少而萎缩，而是转向由健康的本地需求驱动。
ZF也通过持续增加土地供应来维持市场稳定，例如在2025年上半年ZF售地计划（GLS）中，确认名单的供应量就比2021-2023年的平均水平高出近60%。
图源：联合早报，合登数据分析
二、 数据视角：顶级交易的偏好，揭示价值锚点
2025年顶级豪宅的交易数据，清晰地揭示了在当前市场环境下，本地高净值买家的价值偏好与投资逻辑。
根据合登数据分析的统计，截至2025年12月5日，全年成交总价最高的五笔非有地豪宅交易中，有3笔来自同一个项目，位于核心中央区、靠近乌节路的21 Anderson。
其中，两套面积超过1万平方英尺的单位均以5225万新元的总价成交。
核心发现一：永久地契的绝对溢价力。
在这份榜单中，柏皓（Park Nova）一个约5899平方英尺的单位，以尺价6593新元成交，在所有交易中尺价最高，彰显了永久地契物业在顶级买家心中不可动摇的“传世”地位。
核心发现二：99年地契项目的价值突破。
位于滨海湾金融中心核心地段的Skywaters Residences，一个单位以尺价6501新元成交，创下了新加坡99年地契私宅项目的尺价最高纪录。
这表明，即便不是永久产权，拥有无敌地段、顶级设计与景观资源的99年地契项目，同样能获得市场的极高认可，打破了此类项目对超高净值买家缺乏吸引力的刻板印象。
图/源：联合早报，合登数据分析
这些动辄数千万新元的交易，几乎全部由新加坡公民和永久居民完成。它们不仅证明了本地购买力的深度，更指明了资产保值的核心要素：
黄金地段的永久地契是“王冠上的明珠”，而顶级地段的99年地契项目同样具备极强的价值支撑。
示意图，来源：联合早报
三、 核心优势解析：为什么在新加坡买房依然“值”
顶级交易的数据印证了新加坡房产不可替代的长期价值。
1. 无与伦比的资产安全与保值属性
新加坡政治经济环境稳定，法治健全，产权受严格保护。上述交易中，买家愿意为永久地契支付显著溢价，正是将其视为终极的财富“避风港”和传承工具。
即使在ABSD重压下，2025年上半年代表高档私宅的核心中央区价格仍逆市上涨3.1%，领跑所有私宅类别，足见其抗跌增值能力。
图源：联合早报
2. 可观的长期投资回报潜力
房产在新加坡不仅是居所，更是表现卓越的金融资产。2025年，私宅转售市场表现强劲，非有地私宅卖家的平均账面盈利比2022年高出36.3%，达到约54.5万新元。
利润最丰厚的交易高度集中于核心中央区，例如第10区的Nassim Lodge一个单位转售账面盈利高达1150万新元。这表明，优质地段的房产在长期持有后，能带来极为丰厚的资本增值。
3. 发展商策略调整，PR置业门槛相对降低
为适应以本地和PR为主的新市场，发展商主动“变阵”。过去以大户型、永久地契为主的高档私宅，现在涌现出更多总价低于200万新元、面积紧凑的99年地契项目。
例如，位于核心中央区的嘉溪绿苑，一卧室单位总价从120万新元起跳，吸引了约98%的本地公民和PR买家。这种“高而不豪”的趋势，使得PR买家有机会以相对可负担的预算，入驻过去难以企及的黄金地段。
图源：新加坡URA，联合早报
四、 新加坡PR购房地段推荐
对于永久居民而言，购房选择需综合考虑预算、生活需求及长期价值。以下是结合2025年市场动态的针对性推荐：
1. 核心中央区（CCR）：把握“降维”机遇，抢占黄金地段
推荐理由：当前是PR入住CCR的历史性窗口期。发展商为迎合本地市场推出的中小户型单位，降低了总价门槛。同时，CCR的房产具备最强的资产保值和升值潜力。
适合人群：预算较为充足，注重资产配置、追求顶级地段与稀缺价值的PR。
关注项目：可留意像嘉溪绿苑（River Green）这类主打中小户型、本地买家占比极高的新项目。
2. 其他中央区（RCR）及潜力边缘区：平衡性价比与便利性
推荐理由：RCR毗邻核心区，生活便利，且新项目价格与CCR的价差正在缩小。一些毗邻CCR边缘的项目，如锡安路一带，能同时享受便利与相对舒适的价格。
适合人群：大多数寻求平衡地点、设施和预算的PR家庭。
关注区域：大巴窑、金文泰等成熟市镇。例如，2025年大巴窑的新私宅项目艺景峰（The Orie）曾创下销售佳绩，反映了该区域深受欢迎。
3. ZF组屋（HDB）市场：务实安居之选
对于符合资格的PR，购买转售组屋是安居乐业的务实起点。在选择地段时，可重点关注ZF规划的新增长区域和交通枢纽：
兀兰北（Woodlands North）：作为北部海岸大型综合开发项目的一部分，未来将转型为区域枢纽，升值潜力可观，且对跨境工作者有租赁吸引力。
大巴窑（Toa Payoh）与金文泰（Clementi）：这两个成熟市镇在2025年7月的BTO销售活动中推出了新项目，预计被列为优选（Plus）或黄金（Prime）地段组屋。
它们交通极度便利（靠近地铁环线/东西线），名校云集，社区设施完善，是资产保值与优质生活兼顾的优选。
示意图，来源：联合早报
五、 展望未来：稳健前行，价值为王
展望2026年，市场预计将延续当前的“新常态”。分析师认为，豪宅市场交易量将趋于平稳，价格保持稳定至适度坚挺。
市场将由本地基本需求主导，发展商“高而不豪”的产品策略短期内不会改变。
对于有意在新加坡置业的永久居民而言，当下的市场环境机遇与挑战并存。挑战在于仍需面对针对PR的购房印花税；而机遇则在于，一个由本地刚需和改善需求支撑的、更为理性健康的市场正在形成，并且以更亲民的产品形态提供了入驻黄金地段的可能。
在决策时，深入研究地点、比较项目、并充分考虑长期持有能力，将是成功的关键。
归根结底，60%的ABSD如同一道坚固的防波堤，改变了海外资本流入的浪潮，却也让新加坡房产坚实的内在价值基底，稳定、安全与增长潜力，更加清晰地显现出来。
在这个由本土力量书写的市场新篇章中，理性的投资者依然能找到属于自己的价值锚点。
*参考资料来源：新加坡URA，HDB，联合早报，瑞联（橙易—宜迪），仲量联行，合登数据分析，综合新闻报道整理，转载须注明出处，侵删联系。
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