2025年，一线城市的高端商场持续面临奢侈品品牌集中撤退局面。
去年11月，上海One ITC商场门面担当LV正式闭店。此前，Celine、Tiffany、尚美等六大奢侈品牌已陆续退场，剩余品牌亦计划年内撤离。
One ITC与IFC同属新鸿基地产旗下，定位均为面向高净值人群的奢侈品与设计师品牌集合地。但其开业仅一月即遭遇疫情冲击，长期客流低迷；叠加毗邻港汇恒隆、品牌重合度高，加速了奢侈品牌的流失 [3] 。
静安寺商圈芮欧百货同样承压，GUCCI、巴黎世家等主力品牌集体撤离，商铺空置率显著上升；北京金融街购物中心亦于过去一年失去Dior、Gucci等核心租户。
曾共同抵御疫情冲击的高端商场与奢侈品品牌，正于行业复苏阶段走向分化。
唇亡齿寒
2024年上半年，恒隆地产营收同比下降18.7%，净利润连续两年下滑，折射高端商业地产整体承压态势。
作为中国大陆高端商业地产标杆，恒隆目前在内地运营10座项目，虽数量有限，但普遍代表所在城市最高消费层级。
太古地产2024年上半年首次录得亏损，达12.02亿港元；虽营收微增，但主要依赖非主营业务收入 [2] 。
同期，新鸿基地产内地物业租赁收入下降2%，九龙仓（IFS）投资物业收入下降4%，头部港资地产商普遍呈现经营疲态 [3][4] 。
此类高端商场共性鲜明：一层多为国际奢侈品牌，中文标识稀缺，橱窗陈列高度强调阶层筛选功能。
奢侈品与高端商场长期互为依存：前者借商场精准触达高净值客群（爱马仕除外），后者依赖奢侈品牌贡献高坪效租金及资产估值背书。
以恒隆广场VIP私享活动为例，陈慧琳出席的演出设置年消费200万元以上门槛，凸显其对核心客群的强筛选能力。
商场通过空间、服务与活动强化黑卡用户黏性，实质承担“客流策源地”角色；而Prada与Puma承租同一铺位，在资本市场对应截然不同的估值逻辑，即“借租客血统，养房东身价”。
久而久之，“入驻奢侈品牌数量”成为衡量商场档次的核心标尺。
但该共生关系自疫情后明显松动：恒隆大陆各项目收入自2024年起持续下滑，2025年虽小幅回升，仍未扭转整体下行趋势。
其他港资地产集团经营压力更甚，原有商业模式已难适配当前消费环境变化。
大难临头各自飞
高端商场经营困境根源在于核心租户——奢侈品品牌的系统性承压。
2023年上半年防疫政策优化后，奢侈品曾出现短暂“K型复苏”，但2024年起进入连续六个季度负增长，全年销售额下滑18%–20%，规模回落至2020年水平 [5] 。
以“亚洲除日本”区域口径观察，LVMH集团于2025年Q3实现有机增速转正（+1%），营收同比下滑4%，展现较强韧性；开云集团则仍处调整期，2024年Q3营收与有机增速分别下降9.8%和5% [6][7] 。
财务压力直接传导至渠道收缩：Gucci于2024年以来在中国大陆累计关闭9家门店。
贝恩咨询数据显示，2022–2024年全球奢侈品消费者减少约5000万人，倒逼品牌启动双重策略自救 [8] ：
一是加速线上渗透
LVMH于2024年将Tiffany、尚美等品牌引入天猫，目前旗下已有30个品牌上线，销售范围扩展至箱包等核心品类 [6] 。
二是优化线下布局
聚焦核心商圈与黄金地段，提升单店效能，One ITC因区位重叠成为典型收缩对象 [3] 。
租户收缩迅速反映于业主收入：恒隆武汉、沈阳项目2025年上半年租赁收入同比下滑36%、37%；上海兴业太古汇、前滩太古里租金收入分别下降6%、10% [2] 。
值得注意的是，恒隆高端商场租赁收入占比由58.8%升至70.3%，主因物业销售收入萎缩而非租赁增长，反映其对奢侈品租户依赖度反而加深。
面对变局，恒隆在2025年中报中明确转型方向：引入老铺黄金、泡泡玛特等新消费品牌；推进轻资产运营；淡化高端标签，转向全客层覆盖。
从房东到策展人
华润万象生活已率先实践该路径，其经营指标早于恒隆地产，目前在全国运营122座购物中心，涵盖万象城、万象汇、万象天地三大产品线 [9] 。
其中万象城定位对标恒隆等高端项目，现有14家，集中布局于厦门、武汉、重庆、西安等新一线及强二线城市——既避开北上广深激烈竞争，又契合区域消费升级潜力 [9] 。
在一线城市，华润策略聚焦两点：
首店经济
将已验证成功的新锐品牌引入本地市场，借社交媒体“打卡效应”导流线下 [10] 。
主题化聚流
依托潮玩、二次元、户外等体验型品类，聚合线上分散流量，推动消费者从被动接触转向主动抵达 [10] 。
这一转变本质是重构商场价值：从“高端商品销售场所”升级为“沉浸式体验目的地”，IP联名、快闪展览、首店首发已成为关键催化剂 [10][11] 。
静安大悦城年均举办近300场活动、落地超30场国际顶流IP快闪首站，带动商业销售额提升近45% [10] ；上海新天地半年租金收入2.44亿元，同比增长4%，核心驱动力即“首店集群” [11][12] ；CP静安（原静安晶品中心）引入首店品牌106家，客流同比增长33%，同步配置大面积宠物友好空间 [13] 。
奢侈品退潮时代，商场运营正从粗放收租迈向精细化策展——若想吸引不买奢侈品、无孩却愿带宠物的年轻人，首先得允许他牵狗入场 [13] 。
