美国司法部就RealPage反垄断案达成拟议和解
近日，美国司法部（DOJ）就针对房地产管理软件提供商RealPage Inc.的反垄断指控提交拟议和解方案，聚焦其算法租金定价软件涉嫌非法共享与使用非公开竞争敏感信息的行为。RealPage未承认过错，但同意采取特定合规措施并避免特定行为。
RealPage为多户住宅（公寓）行业提供租金定价建议等服务。2022年10月，多名原告对其及多家客户提起诉讼，指控通过算法产品合谋抬高租金、抑制市场供应 [2] 。2024年8月23日，美国司法部联合八个州检察长正式提起反垄断诉讼，指控RealPage与房东签订合同，系统性收集全美房屋租金等非公开竞争敏感信息，并利用专有算法实施价格协调，削弱房东间竞争，抬高租金以增加利润，涉嫌违反《谢尔曼法案》第1条 [3] 。
2025年1月，租户进一步起诉Greystar等六家全美大型房东，指控其通过不正当合作抬高租金；有房东证实，启用RealPage软件后一周内即开始涨价，11个月内涨幅超25% [4] 。司法部指出，RealPage与存在竞争关系的房东签约，要求其共享租金及租赁条款等敏感数据，用于训练算法并生成统一租金建议，构成横向共谋 [5] 。此外，司法部还提出垄断指控，认为RealPage凭借海量数据访问权及涉案方案，在商业收益管理软件市场已形成垄断地位 [6] 。
和解协议核心约束条款
若获法院批准，拟议和解协议将强制RealPage履行以下义务： [7]
- 算法运行中不得使用竞争对手的非公开、竞争敏感信息确定租金；
- 模型训练仅限使用至少12个月前的历史性或回顾性非公开数据，禁用活跃租赁数据；
- 地域效应模型不得细化至州级以下；
- 删除或重设限制降价功能及协调用户定价功能；
- 禁止开展收集竞争敏感信息的市场调研；
- 禁止在收益管理软件相关会议中讨论基于非公开数据的市场分析、趋势或定价策略；
- 接受法院指定监督员全程监督执行；
- 向司法部提交书面反垄断合规政策并获批准；
- 配合美国政府对使用其软件的物业管理公司的持续诉讼。
各方表态
美国司法部表示，该和解将助力恢复数百万租房者的市场自由竞争。助理司法部长Abigail Slater强调：“竞争企业必须独立定价。随着算法与AI工具普及，我们将持续站在反垄断执法前沿。” [8]
RealPage声明该协议不构成对任何过错或过失的承认，亦无财务处罚，客户业务运营不受影响，并称相关软件修改“已实施或计划实施”，将借此获得法律确定性与运营稳定性 [9] 。公司总裁兼CEO Dirk Wakeham表示，协议带来“明确性和稳定性”，支持其继续推动技术创新，服务住房提供商与租户 [10] 。公司律师Stephen Weissman则主张，其数据应用有助于降低租金、减少空置率并增强市场竞争效应 [11] 。
自拜登政府起，美国司法部对RealPage及其房东客户利用数据与技术协同定价的执法行动，被视为联邦反垄断法介入算法治理的关键信号。法庭文件指出：“过去勾结发生在秘密会议中的握手，如今算法已成为新战场。”即便特朗普政府调整执法重心，此案仍持续推进，反映监管层对算法定价行为的持续关注 [12] 。
本案和解，连同司法部在其他算法定价案件中提交的法律意见，共同彰显其遏制任何实际或潜在竞争敏感数据共享的决心。当前，联邦与各州监管审查压力持续增强，力图杜绝非公开数据实时交换；传统基于判例的风险认知正发生根本转变。多地州及地方政府已出台或正审议法规，规范竞争对手间使用的算法定价与人工智能程序 [13] 。