国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告
国家税务总局公告2026年第3号
为规范土地增值税征收管理，增强政策执行确定性，更好服务全国统一大市场建设，现就有关事项公告如下：
一、预征申报时间
纳税人申报预征土地增值税的起始时间为房地产开发项目首张预售许可证书（或现售备案证书）发证当日；取得预（销）售收入早于发证时间的，以取得首笔预（销）售收入当日为起始日。预征税款所属期截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。
预征按月或按季申报缴纳，具体由各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局统一确定。
二、预征计税依据
房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发房地产项目的，预征计税依据＝预收款÷（1＋增值税适用税率或征收率）。
三、清算收入与销售面积归集截止时间
纳税人办理土地增值税清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。
四、项目规划范围外支出扣除标准
纳税人与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或补充协议中约定，在项目规划范围外（“红线外”）为政府建设公共设施的，实际发生的建造支出可计入“取得土地使用权所支付的金额”予以扣除。
五、印花税及地方教育附加扣除标准
因转让房地产缴纳的印花税，计入“与转让房地产有关的税金”扣除；地方教育附加视同税金予以扣除。
六、尾盘销售申报时间
预征税款所属期终了之日后转让房地产的，按尾盘销售方式申报缴纳土地增值税。其中，预征期终了之日至清算审核结论出具期间取得的收入，须在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。
尾盘销售土地增值税按季申报缴纳。
七、尾盘销售单位扣除项目金额计算方式
尾盘销售申报时，各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额＝税务机关审核确定的该类型房地产扣除项目金额合计 ÷ 该类型房地产可售建筑面积。该金额不包含清算时已扣除的与转让房地产有关的税金，尾盘销售实际发生的相关税金据实扣除。
八、尾盘销售免税适用情形
普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可申报享受土地增值税免税政策；超过20%的，按规定计征。
本公告自2026年1月1日起施行。此前尚未出具清算受理通知书的项目，按本公告执行；已出具清算受理通知书的项目，仍按原规定执行，不再调整。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条第二款、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）第一条第二款同时废止。
特此公告。
国家税务总局
2026年1月1日
关于《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》的解读
一、出台背景
近年来，各地税务机关持续优化土地增值税征管方式，提升管理服务效能。但部分涉税事项执行口径不一，影响纳税人遵从度，也带来管理风险。为进一步规范征管、优化营商环境、服务全国统一大市场建设，并防范税收、执法和廉政风险，税务总局系统梳理基层反映集中的征管难点，制定本公告。
二、主要内容
《公告》共九条，核心要点如下：
（一）预征申报起止时间
预征起始日为项目首张预售（或现售）许可发证当日；若先取得预（销）售收入，则以收款当日为准。终止日为税务机关受理清算申报时的前一预征所属期终了之日。
（二）预征计税依据
与增值税、企业所得税计税逻辑保持一致，采用不含税销售额作为预征计税依据，即预收款÷（1＋适用增值税税率或征收率）。
（三）清算收入与面积归集截止日
与预征截止时间衔接，统一以税务机关受理清算申报时的前一预征所属期终了之日为清算数据归集截止日。
（四）“红线外”配建支出扣除条件
仅限土地出让合同或补充协议中明确约定的规划范围外公共设施建设支出，方可计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除；非约定情形（如会议纪要要求）不得扣除。
（五）印花税与地方教育附加扣除规则
印花税依会计制度计入“税金及附加”，土地增值税申报时纳入“与转让房地产有关的税金”扣除；地方教育附加视同税金扣除，实现与会计处理和政策口径协同。
（六）尾盘销售申报节点
预征期结束后至清算结论出具前转让房产取得的收入，统一在清算结论出具后首个申报期集中申报；尾盘销售税款按季申报。
（七）尾盘单位扣除金额计算逻辑
以清算审核确认的各类型房地产扣除总额（剔除清算环节税金）除以对应可售面积得出单位扣除金额；尾盘销售环节发生的税金单独据实加计扣除。
（八）尾盘免税政策适用口径
延续现行政策精神，普通标准住宅尾盘销售增值额未超扣除项目金额20%的，可依法免征土地增值税。
（九）施行时间与新旧衔接
自2026年1月1日起施行。未出具清算受理通知书的项目适用新规；已出具受理通知书的项目维持原规定，不追溯调整。
