核心速览：美国30年期固定抵押贷款利率降至6.15%，为2025年最低水平，较前一周下降0.03个百分点，较去年同期下降0.70个百分点。
📉 利率三连降，购房者迎喘息机会
房地美最新数据显示，美国30年期固定利率抵押贷款平均利率降至6.15%，较前一周的6.18%继续下滑，创下2025年以来最低纪录。该水平低于2024年均值6.62%，更较一年前的6.85%下降0.70个百分点。
尽管利率下行带来一定缓解，但经济基本面仍构成制约：
- 就业市场疲软：2024年11月失业率升至4.6%，为2017年以来非疫情期间最高水平；
- 通胀压力持续：2024年12月CPI同比上涨2.8%，高于美联储2%目标。
📊 市场信号分化：购房需求波动 vs 再融资激增
购房贷款申请连续两周下滑：截至12月19日当周，申请量环比下降5%，为10月以来首次连续两周减少。经济学家指出，“工作保障担忧是抑制购房决策的核心因素”。
再融资申请同比激增125%。以30万美元贷款为例，利率从6.85%降至6.15%，月供可减少约130美元。
💸 美联储降息步伐放缓，经济信号复杂
2025年第三次降息已落地：12月美联储将联邦基金利率下调25个基点至3.5%–3.75%，但官员明确表示“未来降息将更谨慎”，主因担忧通胀粘性——2024年11月核心PCE同比上涨3.2%，显著高于目标。
劳动力市场呈现降温迹象：
- 11月新增就业岗位12.4万个，低于预期；
- 临时岗位减少3.7万个，为2020年以来最大降幅；
- 平均时薪同比增速放缓至3.9%。
🔮 2026年展望：温和复苏但难回巅峰
利率预测：Realtor.com预计2026年30年期房贷平均利率将降至6.3%，较2025年温和下行。
销售预期：
- 全美房地产经纪人协会（NAR）预测房屋销售总量增长14%；
- 现房销售量预计回升至420万–430万套，仍低于2019年534万套的历史均值；
- 区域分化明显：南部地区销售增幅或达18%，东北部仅6%。
库存方面：活跃房源同比增长13.54%，但仍比疫情前低12%。专家认为，“利率下降、收入增长与库存增加的三重作用，将推动市场向买方市场倾斜”。
常见问题解答
当前利率下降对购房者实际影响有多大？
以40万美元贷款为例，利率从6.85%降至6.15%后：
- 月供由2634美元降至2443美元，每月节省191美元；
- 30年总利息支出减少6.8万美元。
为什么再融资需求激增而购房需求疲软？
再融资群体多为已有房产者，对利率高度敏感；购房者则需综合评估就业稳定性、房价预期等多重变量，决策周期更长。
2026年哪些地区购房机会更好？
德克萨斯州（预计销售增长22%）、佛罗里达州（19%）等人口净流入地区表现强劲；加州（-2%）、纽约州（0%）等高房价地区复苏缓慢。
美联储政策如何影响房贷利率？
美联储通过调整联邦基金利率间接影响房贷利率。历史数据显示，联邦基金利率下调周期中，房贷利率通常同步下行。
当前购房最大的风险是什么？
经济学家警告：“若失业率突破5%或通胀反复，可能触发利率反弹”。建议购房者预留6–12个月月供作为应急资金。
📚 参考来源
- 房地美（Freddie Mac）；
- 全美房地产经纪人协会（NAR）；
- 路透社2025年1月经济数据报告。
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