本文节选自《IPO及再融资募投项目设计红宝书》第四版。
（一）募投项目中办公场地投入审核关注点
审核中常见问题包括：（1）自建房地产的必要性、合理性及土地用途合规性，是否存在变相房地产开发；（2）大额资金用于购置办公场地的合理性，选址考虑因素及具体用途规划；（3）人均办公面积、生产模式等背景下，既有房产购置后仍大额投入研发中心建设的逻辑；（4）募投项目用地手续办理进展及权属取得情况；（5）办公场地投入对项目收益的影响及相关风险披露要求。
（二）典型案例分析
1. 思看科技（杭州）股份有限公司
思看科技拟募资8.51亿元，其中3.43亿元（占比40.36%）用于“研发中心及总部大楼建设项目”。报告期内，公司已以5815.74万元购入杭州余杭区7项商业房产，总面积约2407.43平方米。上市委重点关注其在已有购置行为的前提下继续大额募投建设总部大楼的必要性与合理性。
公司解释称，近三年营收年均复合增长率达30%，员工人数从212人增至346人，租赁场地人均办公面积仅3.98平方米，空间严重不足。购置商业地产主要用于软件算法研发，满足战略发展需求，并已在后续调整募投方案。
2. 北京海博思创科技股份有限公司
海博思创募投项目中，厂房购置与场地投资占总额35.91%。上市委要求说明大额资金用于场地投资的必要性。
公司回应称，当前生产厂房均为租赁，存在稳定性风险。购置自有场地有助于扩大产能、保障生产连续性，支持未来业务扩张。
3. 北京凝思软件股份有限公司
凝思软件募投项目涉及在成都购置约2万平方米办公物业，用于营销服务中心及产品研发。监管关注其销售团队规模与业务拓展需求的匹配度，以及购置房产的必要性与是否存在投资性房地产倾向。
公司表示现有办公场所无法支撑未来发展，人均办公面积合理，且与同行业上市公司相比无显著差异。相较租赁，自有房产更具经济性和稳定性，有利于人才引进和品牌形象提升，并获得地方政府政策支持。