关注“东方投资”，关注东方资产股权投资部！“东方投资”，您身边的投资伙伴！请点微信右上角或者搜索微信号"DongFangInvestment"加入我们！--------------------------------------------
【REITs概述】
房地产投资信托（Real EstateInvestment Trusts, REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者资金，由专门投资机构对收益型的商业性房地产进行投资和经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。
1. REITs理念的产生和发展
REITs理念的起源是以19世纪中叶在马萨诸塞州波士顿市设立的商业信托为标志。当时，产业革命创造了大量财富，需要寻找对投资房地产的机会，但该州法律禁止传统公司拥有房地产，使得一般公司不能通过参与房地产交易来获得收益。针对这一法律所设计的马萨诸塞信托应运而生，成为第一种被允许投资房地产的组织。
随着美国政府正式允许一定条件下的REITs可以免征所得税和资本利得税，在20实际60年代后REITs得到了极大的发展，由一种规避监管而生的金融创新，成为了西方市场上的重要金融方式之一，在90年代之后，REITs逐渐扩大到澳大利亚、法国、日本、新加坡、香港等国家和地区。截止2008年，全球有16个国家和地区存在成熟的上市交易REITs市场，上市交易的产品有500多只，市值超过6000亿美元，其产品的长期收益率明显高于债券等传统固定收益产品。在金融危机前，全球REITs的平均综合年化收益率超过9%，最高可达40%。
2.REITs的运作模式
REITs按照投资策略通常分为三类，即权益型（EquityREITs）、抵押型（Mortgage REITs）和混合型（HybridREITs）.权益型REITs直接经营具有收益性房地产的投资组合，收入主要来源于租金收入和房地产增值后买卖房地产的交易利润。抵押型REITs主要是扮演金融中介的角色，将所募集的资金用于发放各种抵押贷款，收入来源是发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及参与抵押贷款所获抵押的房地产的部分租金与增值收益。混合型REITs，则将权益型REITs和抵押型REITs的投资策略结合起来，同时拥有房地产和抵押贷款作为其投资资产。
按照组织形式REITs可以分为两类：公司型和信托型。公司型REITs是依据公司法设立，通过发行股票融资、具有独立法人资格的经济实体，REITs公司与一般公司的特殊性在于其作为管道实体享受专门的税收优惠（经营层面不纳税），90%以上的收益必须分配给股东。信托型REITs是依据信托法设立，在投资者与受托机构之间通过信托契约建立信托关系，受托机构必须以投资人利益最大化为原则按照信托契约的规定管理、运用和处分信托财产，信托财产具有独立性（独立于受托机构）。当前市场中存在的REITs超过2/3为公司型，主要在美国、日本和德国；信托型REITs多见于香港。
①运作流程
REITs的基本运作模式实际上就是由发起人向不确定的投资者发行受益凭证，募集社会上的资金形成一定规模的信托财产，并由信誉良好的金融机构充当募集资金的托管人，直接或间接地投资房地产证券和房地产项目开发。最后将投资收益以股息、红利的形式分配给投资者。
②REITs的收入来源
租金收入：权益型REITs的投资组合通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。收入来源于租金收入，同时还包括房地产的增值收益。
抵押贷款利息：抵押型REITs主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息。
证券投资收入：包括投资债券产生的利息收益；投资股票产生的股利以及资本里的，REITs管理人也会在证券市场上利用各种投资技巧，专区中间差价利润。
【REITs在我国的发展展望】
1.我国REITs的雏形
在2001年左右，多家信托公司发行了带有强烈REITs元素的房地产集合资金信托计划，改善了房地产企业的资金短缺，开辟出了一些银行贷款外的房地产新型融资渠道。
2003年，北国投推出了“法国欧尚天津第一店资金信托计划”，被认为是我国第一个真正意义上的准REITs。该信托计划效仿REITs运作模式，集合运用信托计划资金，购买法国欧尚天津第一店的物业产权，以物业的租金收入实现投资人长期稳定的高回报。
2.我国发展传统REITs的障碍
①我国REITs的法律环境尚不健全
国内尚没有一套关于REITs的法案，现有的《信托法》并没有对REITs加以界定。
税收制度方面，目前国内没有针对REITs的税收优惠政策，而各国或成熟地区均对REITs制定了专门的税收法规，并带有不同程度的税收优惠。
②我国REITs的市场环境尚不成熟
运作REITs需要专业的管理团队，目前国内的金融资产管理团队较少有物业经营的能力。
国内物业租金收益率较低。目前国内房地产经过一轮较大的发展后导致房产价值较高，相应的租金回报率较低，不利于REITs通过租金收入取得较高的回报率
我国REITs发展的展望
REITs的引入有利于优化商业地产企业的资产负债结构。美国房地产企业历年资产负债率控制在40%至60%之间，欧洲企业在40%左右，而我国的房地产开发企业的资产负债率在75%上下浮动。因此基于有稳定现金流入收入的REITs商业地产项目有利于提高商业地产企业的融资效率，实现房地产企业融资结构的多元化，优化企业资产负债结构，为地产开发商提供更灵活、更有效、成本更低的融资方式。
住建部在《2020年中国居民居住目标预测研究报告》中提到，到2020年城镇人均居住建筑面积要实现35平米的目标，因此我国每年要为此新建住房7亿平方米，房地产需求非常大，进而伴随着房地产企业的强劲融资需求。此外，我国目前信托财产已经超过10万亿元，居民可支配收入不断提高，相应带来巨大的投资需求，REITs作为一种重要的金融创新，在相关法律完备之后，在可以预见的将来，会有长足的发展。
注：本文系内部研究，如需转载请注明出处
-----------------------------------------
“东方投资”，您身边的投资伙伴！
关注“东方投资”关注东方资产股权投资部！
我们关注VC/PE,通过全资产管理深入介入大消费\节能环保\先进制造\资源等领域，通过打造综合金融超市概念，提供股权加债权，投资加保荐，境内加境外专业的一条龙服务。
如果您对我们或者该平台有任何的意见或者建议，请直接回复微信，我们将以最快的速度回复您。
东方投资的微信号是“DongFangInvestment",欢迎关注！