过去30年里，温哥华的房地产开发行业利润丰厚、势头强劲，以至于政府规划人员似乎默认：无论市政府提出什么要求，开发商都会买单。
新公园、日托中心和学校用地、历史建筑修复、更严格的建筑规范、更高的能效标准、公共艺术项目、地下车库里更多的自行车位和共享汽车车位……
在1986年世博会（Expo ’86）之后的房地产繁荣期，随着本地和海外投资者大量涌入市场，再加上普通购房者的需求，开发商虽然偶尔抱怨，但仍然愿意掏钱，因为他们赚得盆满钵满。公寓价格，后来还有租金，看起来都在不断、永久地上涨。
“在一个持续上涨的市场中，感觉城市想要什么都能得到，”前温哥华市规划师迈克尔·莫滕森（Michael Mortensen）说。他后来进入一家大型私营开发商工作，如今经营着自己的咨询公司，正在参与大温地区多个大型项目。
“现在，是清算时刻了。”
而这场“派对”在本周明显结束了。
在公寓市场下跌、项目停滞、关税压力以及建筑成本不断攀升的背景下，温哥华市议会通过了一揽子改革措施，旨在为开发商提供一定程度的纾困，尤其是多户住宅项目。
措施包括：
* 提高原本被要求作为“低于市场价”的出租公寓的最高租金上限；
* 临时下调20%的开发费用；
* 免除公共艺术方面的缴费；
* 取消“社区收益协议”（CBA）中要求10%的材料和劳动力必须本地采购的规定；
* 暂停对替代汽车停车方案（如减少车位、引入共享出行）的强制要求。
这些以及其他措施，目的都是降低建造成本，以重启一个在过去两年几乎陷入瘫痪的建筑行业——因为开发成本已经超过了房屋出售或出租所能获得的回报。
加拿大其他一些城市也降低了开发费用，并调整了项目审批和要求方式。
但温哥华的这一轮“回撤”尤为显著。这个城市过去一直以强势要求开发商为各种公共设施和城市配套买单而闻名。
即便是在2008年全球金融危机期间，温哥华也几乎没有调整相关政策，因为其持续的牛市房地产市场只经历了相对轻微的建设活动下滑。
“很长一段时间里，我们都处在一个极其繁荣的市场环境中。但现在我们看到的是，建筑成本与销售价格和租金之间的差距正在扩大，”温哥华首席规划师乔希·怀特（Josh White）在本周向市议会介绍改革方案时表示。
“成本必须相应下降。现在，我们需要重新建立一种纪律。我相信，我们可能是第一个采取这种整体性方案的城市。”
他告诉议员们，开发费用的下调可能不会让市政府损失额外收入，因为目前已有大量已获批项目迟迟未能推进，市府反而在持续损失潜在收入——开发商表示，在当前条件下，项目在财务上根本行不通。
本周公众发言中，引发最大争议的是对“社区收益协议”（CBA，仅适用于超大型项目）的调整，以及对自行车和共享汽车配套要求的改变。
多位来自市中心东区、以社会使命为导向的组织代表恳请市议会，不要按工作人员建议，对CBA要求实施为期一年的暂停。
“CBA项目的影响是真实而且改变人生的，”致力于为企业“社会影响”项目寻找雇员的组织 EMBERS 的玛西亚·诺齐亚克（Marcia Noziak）表示。
“CBA把建筑工地变成了经济向上流动的引擎。有些人只是需要一个机会。”
她指出，仅新圣保罗医院项目，就已经为大约350名工人提供了12.1万小时的工作机会，累计工资达252万加元。
然而，出乎许多人意料的是，由ABC党执政的市议会在议员布赖恩·蒙塔古（Brian Montague）提出动议后，投票决定永久取消该要求，并改为完全自愿。
怀特的报告并未触及另一个更为棘手的问题——社区设施贡献金（CAC）。
这种机制是温哥华在上世纪80年代末率先采用的：开发商通过向城市提供社区福利，换取更高的建筑密度。过去30多年里，通过这种被称为“自愿”的谈判机制，市政府从开发商那里获得了数亿加元。
但随着建筑成本高企，开发商越来越认为：额外的楼层不再像过去那样能带来“暴利”，谈判也变得愈发困难。
开发商普遍欢迎温哥华的新做法。
不过，前城市规划师拉里·比斯利（Larry Beasley）表示担忧，认为温哥华市议会以及省政府正在忽视一个关键事实：高密度的城市发展，只有在为新居民提供良好的室内和室外生活体验时，才真正行得通。比斯利曾主导过温哥华历史上一些最密集的地产开发时期。
“我不认为新一代真正理解我们当年的理念——既要促进开发，也要确保质量和配套，”他说，“现在的推动方向似乎只剩下‘促进开发’，而已。”
在大温地区及加拿大其他地方，越来越多城市也在削减部分费用和要求，以促使开发商重新开工。
莫滕森表示，本拿比已将大型项目中低于市场价出租单位的比例要求从20%降至10%，在Edmonds周边社区甚至降至零。
根据律师事务所 Miller Thomson 的一份报告，安大略省的旺市（Vaughan）和密西沙加（Mississauga）等城市，大幅下调了开发费用，原因是近年来开发费上涨过快，正受到越来越多关注。
密西沙加此前宣布，对在2026年11月前启动的项目，将开发费下调50%，测算结果显示，一套独立屋的建设成本可减少2.8万加元。
而在旺市，2024年11月实施的新政策将开发收费削减了88%至92%，每套住房最高可节省约4.4万加元。
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