前言：根据土地一级开发项目的一般经验，资金需求量主要集中在征用土地和房屋拆迁等土地一级开发前期，且资金需求量较大。而当开发完成的土地不能马上投入二级市场或暂时无法转让，土地就会产生持有成本。所以说，开发企业要实现资金周转，资金是否到位是土地一级开发项目运作成功与否的关键因素之一，通过融资获取资金是土地一级开发项目顺利实施的必要手段。
我们知道，传统的土地一级开发的融资模式主要是自有资金、财政拨款和银行贷款。然而，企业自有资金和财政拨款规模较小，银行贷款正越来越难，开发企业也意欲在土地一级开发融资模式上有所创新，我们看到越来越多的新型融资模式，如信托、私募股权基金、借壳上市、联合开发等等。
而近期，在项目操作和与客户交流过程中发现，土地一级开发中保险资金的进入也开始慢慢进入人们的视野。今天，就与大家一起探讨土地一级开发中保险资金进入路径的可能性与操作性。
土地一级开发中如何引入保险资金？
土地一级开发引入保险资金，针对的主要是基础设施类项目，具体指交通、通信、能源、市政、环境保护等国家级重点基础设施项目。
保险资金具有总额大、长期性、稳定性的特点，而基础设施类项目又具有投资额大、建设运营周期长、投资回报稳定安全的特点，显然，基础设施项目符合保险资金运用对于安全性和收益性的要求，可以为保险资金带来安全稳定的长期受益，而保险资金又可以为基础设施建设提供长期稳健资金的投入，从而弥补资金来源不足的问题，这是一个双赢的过程。
保险资金投资基础设施项目的相关政策聚焦
从20世纪初，国务院和保监会就对保险资金进入基础设施投资领域不断进行探索，相关的规章制度也在不断的建立，为保险资金投资基础设施项目提供了很好的政策保障和投资环境。
下面，我们对近年来国家出台的关于保险资金投资基础设施项目的相关政策进行了梳理。
以上政策演变轨迹表明：保险资金投资基础设施正在有越来越明确的法律依据；监管层对保险资金进入基础设施行业也抱着越来越开放的态度；投资基础设施行业的投资主体和投资金额也越来越大。
相信在政策利好因素下，我国保险资金投资基础设施行业将提速。
保险资金投资基础设施项目案例
下面，我们对保险资金投资基础设施项目案例就发起时间、投资总额、投资收益率、资金用途等方面进行了汇总。
土地一级开发中险企与房企合作模式探讨
前面谈到，目前市场上一级开发引入保险资金主要是针对基础设施类，这类模式中保险公司多与地方政府土储中心合作，且一般需要地方财政作担保。如北京市引入国寿、人保、平安、太平洋、华泰、泰康、太平7家保险资产管理公司，融资500亿元用于土地一级开发；上海市引入太保融资千亿进行旧区改造基础设施工作。
有部分保险公司较为灵活，可与企业合作，但需要至少省级以上或直辖市以上发改委的立项批复，且需要大型国企作担保。
如今，越来越多的房企正在涉足保险业，如复星有意打造保险金融集团：2008年，复星参股永安保险；2012年，合资成立复星保德信人寿保险；2013年，在香港投资成立鼎睿再保险公司；2014年，收购葡萄牙国有银行CGD旗下保险业务分支CSS的三家全资附属公司；而保险公司也对房地产行业表现出浓厚兴趣，如，中国人寿董事长杨明生在公司2013中期业绩会上表示，未来公司的投资要重点进入实体经济领域，特别是进军不动产领域，如房地产、政府主办的重大基础设施领域等。
保险资金进入土地一级开发，让我们一起拭目以待。
转自爱微帮 文/克而瑞城市运营事业部
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