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难熬过去4个月长租公寓开始血崩

华尔街俱乐部

2020-07-10

导读：在疫情期间，有多家长租公寓因要求房东减免房租，却不对租客减免的“两头吃”行为，被称之为“薅羊毛”，还有老牌长租公寓品牌因为疫情期间续租租金普遍上涨10%-30%而登上了热搜。

记者丨付艳翠

编辑 | 吴晋娜

过去的4个多月，在疫情的影响下，长租公寓的“不幸”处境再次被搬到台前。

“签了一年的租房合约，才住一个季度，就接到房主通知，让我尽快搬家，因为公寓已经数月没将房租给到房主。现在租房协议已经解除，但不仅押金还没给我，我还要继续还银行贷款。”一位租客表示。

“我已经退房一个多月，但平台方却迟迟没有处理我与上海华瑞银行的贷款，致使我在银行有逾期记录，直接影响到征信。”另一位租客表示。

“两年前与平台方签订了租赁合同，托管出租了一套房产。现在却迟迟没有收到上个季度的12000元房租。”一位上海的房主也吐槽道。

……

事实上，疫情造成的企业现金流困境，只是让长租公寓的丑陋一面再次暴露的导火索。归根结底，问题始终是现在长租公寓行业普遍的、不健康的商业模式和运营模式决定的。长租公寓始终是一个微利模式的生意，行业利润率仅在1%-4%之间。没有精细化的运营，没有模式创新，行业目前的问题就会一直存在。

过去两三年，即便长租公寓行业已经经历过多轮洗牌，但想要做出一个商业模式健康的长租公寓品牌并不容易。据铅笔道不完全统计，从2017年至今，已经有19家公寓倒闭。其中，光2018年就倒闭10家，去年也倒闭6家，且倒闭原因多是资金链断裂。

经历了资本涌入的高光时刻，也经历了无数的谩骂与质疑，长租公寓能否走出阴霾，还要看玩家们如何走好接下来的路。

注：本文内容主要来自铅笔道记者采访和网络公开信息，论据难免偏颇，不存在刻意误导。

房主收不到租金租客退租难

“如果不是房东找上门，我都不知道这家公寓已经出了问题。”刘伟是上海某长租公寓的一名租客，4月11日，他被房东告知，公寓方面已经数月没有将房租给对方。为了止损，房东正准备和公寓解除合同。

刘伟在今年1月初与这家长租公寓签订了1年期的合同，但只住了一个季度，就被告知需要搬离住处。本来，他觉得作为租客只是搬家也没什么，就与几名房客一起找管家说明情况，表明需要与平台解除合同再搬离。

然而，刘伟却被管家告知，他当时和平台签订的租房合同，其实是“贷款合同”。“长租公寓以房客名义与银行签订了贷款协议，长租公寓在协议生效后就一次性拿到了这笔钱。而我们每月付的房租，其实是变相的还银行贷款。”

如今，他和长租公寓的租房协议已经解除，现在非但不能继续居住该房子，他还要继续每月还银行贷款。“当时的3000元押金到现在也没退给我，我每月还要继续还租金贷，否则就影响征信记录。”

同样的事情也发生在另一位房客赵亮的身上。

“客服电话打不通，之前负责我租房的房管都联系不上了。”赵亮表示，他已经退房一个多月，但与他签订合同的长租公寓却迟迟没有处理他与上海华瑞银行的贷款，致使他在银行有逾期记录，直接影响到征信。

赵亮透露，他也向公寓方进行过维权，但维权的结果并不乐观。“对方总是采取‘拖延政策’，一开始承诺三天处理，但三天后根本没有新的举动。后来又说两周后，但到他们所说的时间节点后，对方就托词在走流程，领导还没有批。到最后再打电话催，就没有消息了。”

不仅是房客，就连房东也是苦不堪言。

房东张薇表示，她是在2018年与某长租公寓签订租赁合同，托管出租了一套房产。到该收到季度房租时，她却迟迟没有收到上个季度的12000元房租。

之后，张薇竟然也联系不到长租公寓的工作人员，通过客服，也只是得到搪塞的回复。“说什么会帮忙反映问题，但也不清楚会不会有人处理问题，不清楚需要等到什么时候才会有人处理，客服的态度极其敷衍和暴躁。”

另一位租住过长租公寓的用户张强则直言，之后一定要远离长租公寓。“我最近租期即将到期，他们说受疫情影响，押金最慢要30个工作日到App，提现最慢又要30个工作日才能到我卡上，另加其他因素前后需要大约3个月。”

疫情下，长租公寓玩家的现金流受到考验，租客面临退租难，莫名其妙背上债务、被赶出公寓；房东拿不到应得的租金收入。这样的新闻，一次次出现在媒体上。

长租公寓的“不幸”处境，也被一次次搬到台前。

疫情只是导火索模式&运营是本源

实际上，已经不光是一家公寓正在“遇难”，长租公寓行业的公司都处于煎熬状态。

在疫情期间，有多家长租公寓因要求房东减免房租，却不对租客减免的“两头吃”行为，被称之为“薅羊毛”，还有老牌长租公寓品牌因为疫情期间续租租金普遍上涨10%-30%而登上了热搜。

其实，疫情黑天鹅只是这场不幸的导火索，归根究底，不健康的商业模式以及租金贷乱象才是导致长租公寓溃败的关键。

“因为长租公寓一直都没有成熟的盈利模式。”长租公寓从业者李涛表示，长租公寓其实扮演的就是传统中介行业里的“二房东”的角色，两者没有太大的差别。就是由长租公寓运营企业通过与业签订3-5年的租约合同，然后在转手向租客出租，主要利润来源是租客与房东租金之间的差价。

一直以来，为了能拉开更大的差价，运营方会将从房东处收来的房子进行简单的二次装修，以“品质生活”的概念，再去招揽租户。

“但这样的方式并不能保证盈利，毕竟公寓也要投入房租装修成本，该成本却需要未来一两年才能回本。因此，在这期间，公寓的现金流都是负向的。”李涛透露，他运营的是一家小规模的长租公寓，因为前期投入不大，已经处于回本状态，利润率能达到2%左右。

事实确实如此，据业内人士坦言，长租公寓是一个微利模式的生意，行业利润率在1%-4%之间。但即使是像青客、自如、蛋壳这样的头部企业，它们依然没有一家能赚到这4%以下的微薄利润，长期处于亏损状态。

“甚至越大的长租公寓，面临的风险也更大。”李涛坦言，早前运营方为了占领市场，曾砸大量资金与房东签署协议，甚至不惜提高拿房成本。但如今，长租公寓度过资本热潮，拥有更多的房产资源，就代表前期建设及改造投入更大，资金流动性就更差。一旦房屋空置率高，这部分资金就很快被套牢。

疫情，又放大了长租公寓的弊端。此前，上海一家长租公寓的老板林磊也向媒体透露，春节后原本是租房旺季，很多平台都指望着这段时间提高出租率和客单价。但因为疫情，他们的招租情况几乎为0，入住率也下降了5%左右。

“整个长租公寓行业，2月份都是亏损的。”林磊还表示，在疫情期间，公司每月亏损率大概在几百万元。

尽管最近有行业人士表示，长租公寓行业的出租率已经恢复到80%，但显然，行业依旧处于入不敷出的状态。

雪上加霜的是，由于租金贷乱象，已经让不少用户对长租公寓“无感”。

租金贷的这种方式本身没错，让长租公寓运营商拥有了持续开发的资本，但长租公寓们一味追求扩张，盲目地将未来的钱花出去，在短期内又无法收回，资金链断裂又交不上房屋所有人的房租后，却需要用户买单。一旦出现上述房屋被房主收回的情况，租客要么得继续还贷款，要么个人征信被涂上黑点。

此外，长租公寓还面临哄抬租金、虚假房源、甲醛及售后服务等问题，都已经成为长租公寓前进的拦路虎。

行业经历多轮洗牌 3年19家暴雷

其实，长租公寓已经经历过多轮洗牌，也早就证明过现有的商业模式存在问题，但处于探索期的长租公寓，依旧没有找到健康的商业模式。

事实上，据铅笔道不完全统计，从2017年至今，已经有19家长租公寓暴雷。其中，仅2018年就倒闭10家，去年也有6家，且倒闭原因多是资金链断裂。

另一位长租公寓从业者王伟也吐槽到，本来长租公寓似乎该具有一个不错的前景。王伟在前年加入某长租公寓公司，组建了一支团队。

据相关数据显示，我国房屋租赁市场租赁人口从2017年开始保持稳定增长，2018年为2.1亿人，预计2022年将达到2.4亿人。2017年，我国租房市场规模为1.56万亿元，预计到2020年，租房市场规模将达到2.71万亿元。

但现实是，多家长租公寓行业品牌都长期处于亏损状态。

王伟坦言，他其实很清楚，长租公寓行业需要一个新的盈利模式。他也在与行业内人士一样，尝试探索与公寓配套的保洁、搬家、娱乐设备等增值服务以扩宽盈利渠道。但到现在，也没能验证出该模式是否可行。

“感觉做一个商业模式健康的长租公寓太难了。”王伟表示，现模式经营确实没有造血能力，只是不断圈业主的房和租客的钱。

但他也始终认为，长租公寓行业是可以做的，因为行业内一直希望找到打破这种不健康模式的方法。对于长租公寓的未来，王伟还是抱有信心。他表示，长租公寓行业本来就是在爬坡和探索期。“公寓本质应该是服务平台，我们可以从单纯的租房到衣、食、住、行多元化服务运营，扩大用户规模，从而找到新的盈利模式。”

转自铅笔道作者付艳翠校对王子公主

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