现金流折现法（Discounted Cash Flow，简称DCF）是对包括商业地产在内的所有金融资产的基础估值方法。其基本概念就是：今天的1美元比未来的1美元更值钱。
DCF将一项资产在未来所能产生的自由现金流根据合理的折现率来计算出该资产的价值。未来现金流出现的时间和概率会影响其当前的估值，从而影响投资者对购买价格的评估。风险更高的现金流会适用较高的折现率，而较确定的现金流就会以较低的折现率来计算。
房地产投资者通常对于用资本化率（Cap Rate）来评估房地产价值更为熟悉和依赖，然而，这种方法有其局限性。DCF是一种更全面、准确的资产估值方法。
在本文中，我们只关注在未使用杠杆的情况下对房地产进行估值。当将两项投资进行比较时，最好在无杠杆的基础上进行评估，因为在分析各自的风险因素来确定资产实际价值时，杠杆会造成不必要的影响。许多投资者常犯的一个错误是只追求杠杆回报率，而忽略了其他风险因素。在其他条件相同的情况下，一个用60%杠杆产生15%年化回报率的投资，其实比用90%杠杆产生20%年化回报率的投资有更好的风险调整后回报率。合理地使用杠杆可以提高资产收益率，但不会改变资产的固有价值。
以下是现金流折现法（DCF）的基本公式，我们将在本文中展开分析。
r = Discount Rate 折现率 (WACC)
评估一处物业的价值，需要预测该物业未来所有的现金流，并计算出他们在今天的价值。例如，未来3年每年有100美元的现金流，折现率为8%，计算这些现金流当前价值的公式如下：
$85.73 = $100 / (1+0.08)^2
$79.38 = $100 / (1+0.08)^3
这表示，如果投资者现在用$257.71的价格购入该物业，则将获得8%的年回报。
折现率只是投资者在承担风险下所需要达到的回报率。需要注意的是，较低的折现率适用于风险特征较低的投资，较高的折现率适用于风险特征较高的项目。投资者也可以在Excel中输入现金流价值，并使用“=NPV”公式得出任何年度现金流的净现值。
物业的现金流是通过年度现金流量和销售收入来确定的，也称为终值或剩余价值。剩余价值的计算方法是将预计付款期后一年内的净营业收入除以未来的资本化率。但是，资本化率并不包含所有情况，因此我们会将其与其他变量平衡。我们会用剩余价值与重置成本（当前建造类似物业所需的成本）、下一位买家的内部收益率IRR、其他类似交易额来进行对比评估，来确定该物业在付款期最后时刻的合理售价。
对未来现金流的预测包含许多不同的变量，随着时间的推移，预测会越来越不准确。现金流的不断变化会在很大程度上决定适当的折现率。未来现金流的折现率由资产风险和商业计划风险共同决定。作为参考，通常房地产资产的非杠杆折现率在6%至12%之间。
折现率可以被视为投资者在使用杠杆前的预期收益率或内部收益率（IRR）。资产风险指所投房地产的类型。例如，酒店通常比公寓有更高的经营杠杆和更短的租期，因此其资产层面的风险更大。商业计划风险是指项目背后的投资策略，所投资产是需要大量规划、精力和财力支出才能实现最终结果的全新开发项目，还是一个带有十年甚至更长优质租约的能产生被动收入的项目？资产和商业计划风险水平越低，折现率或必要报酬率就越低。
在以下示例中，我们将分析稳定出租公寓与酒店带来的现金流。预计这两种资产每年都能产生100美元的现金流，并假设未来出售时计算剩余价值使用的资本化率等于其折现率。在没有增长的情况下，折现率和资本化率基本上相等。
公寓资产年现金流
可以看到，使用了不同的折现率后，公寓和酒店这两种资产的价值存在明显差异。虽然这两项资产预计每年都会产生100美元的现金流，但酒店的现金流不稳定性更高，从而导致折现率更高。因此，酒店投资者愿意为此该现金流支付最多909.90美元，而公寓买家则愿意支付最多1,333美元。公寓投资者预计将获得7.5%的无杠杆回报，而酒店投资者预计将获得11.00%的年回报率。
商业计划风险也会影响折现率。开发型项目通常比翻新改建型项目的风险更高。下表就显示了商业计划风险对于同一项目的估值影响：
新开发项目在完工和出租后，可能会比其他投资项目产生更高的现金流。因为相比于稳定出租和翻新改建的公寓，新开发的项目通常设计风格更现代，并带有更完善便利的配套设施。
现金流折现法中预测的每一笔现金流都基于其发生的概率。但在现实中，这些预测可能与最终结果有很大偏差。在某些情况下，实际投资结果可能会远超预期，也有可能实际投资表现不佳。就如我们掷硬币，正面朝上的概率是50%。但是多次抛掷一枚硬币时，可能有0%或100%的情况是正面朝上。当我们掷硬币的次数越多，计算出的正面朝上的概率就与现实越接近。尽管房地产投资不是掷硬币，但大数定律依旧适用。这也是为什么房地产基金被认为是个人投资者最明智投资工具的基础：当投资者分散投资了15-20个房产时，单个房产的表现差异对整个投资组合的影响会很小。
参考链接：
https://origininvestments.com/2018/02/01/how-to-use-discounted-cash-flow-analysis-in-commercial-real-estate/
转自iCap Equity 艾珂荣资本 作者 艾珂荣资本
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