希腊25万欧元 “商改住” 的风险与选择

希腊新政下的“商改住”项目，以其25万欧元的投资门槛，为投资者提供了获得房产和身份的双重机会。然而，这一领域也伴随着特定的风险和挑战。

希腊商改住项目的风险

希腊雅典的商业地产形式有整幢、单层、单套3种类型，在实际的项目改造中，3种类型的风险各不相同，分别体现在收购和改造的全过程。

整幢商业地产数量稀缺，尤其是位于城市中心或繁华地段的整栋建筑，其价值往往非常高昂。这要求开发商具备雄厚的资金实力，以满足收购过程中的巨额资金需求，但改造的优势也很大。

1) 产权更清晰，整栋收购意味着整个建筑的产权是统一的，这有助于避免产权纠纷；

2) 整体规划和设计进行统一的改造和管理，可以对整个建筑进行统一的规划和设计，便于管理和改造；

3) 整栋升级，能源等级更有保障，可以对整个建筑进行能源效率的升级，提高能源等级；

4) 整栋改造升级，提升物业的整体品质和附加值，通过整体改造，可以提升物业的品质和市场价值；

5) 更符合商改住新政下商业和建筑设计逻辑，符合商业改造为住宅的政策要求，便于商业和建筑设计。

单层物业收购成本不高，但可能涉及产权等多方面的改造风险。

1) 业主构成复杂，单层收购可能涉及多个业主，产权结构复杂；

2) 存在大地契和独立地契的区别，需要区分大地契（整个建筑的产权）和独立地契（单个楼层的产权）；

3) 后续翻新需要得到其他住户的同意，翻新工作可能需要其他住户的同意，增加了复杂性；

4) 可改造范围受限，改造的范围可能受到限制，不如整栋收购灵活；

5) 产权不清晰容易影响过户和身份递交，产权问题可能导致过户和身份递交的困难。

单套物业是3种类型中的风险较高的类型了。

1) 单套收购面对的核心困难与单层收购类似，同样面临业主构成复杂和产权问题。

2) 但是单套的业主面临的风险要更高、改造难度更大、可改造可能性低；

3) 单套收购和翻新可能不符合商业和建筑设计的整体逻辑，影响整体规划。

政策与法规限制

不同地区对商改住项目的政策和法规要求各不相同。开发商在完成产权过户后，递交商改住的建筑许可的申请，可能项目不符合改造要求，最后给投资人的黄金居留签证带来潜在的风险。因此需要密切关注设计方案的获批情况和黄金签证政策更新，以确保购买的项目符合当地政策和法规的要求。

不同项目改造的难度分析

希腊商改住项目涉及多种类型的建筑改造，包括商业类、工厂类和文物类建筑。每种类型的建筑在改造过程中面临的难度都有所不同。

商业类建筑改造难度：★★★★☆

1) 设计灵活性：

商业地产在设计和布局上相对灵活，为住宅改造提供了更多可能性，但需要符合居住功能的要求，如私密性和舒适性。

2) 结构安全：

商业建筑的结构可能需要加固处理，特别是在承重、抗震等方面，以确保改造后的住宅安全可靠。

3) 消防和疏散：

需要按照住宅建筑的消防和疏散标准对原有的消防设施进行改造和升级，并合理规划疏散通道和出口。

4) 通风和采光：

住宅建筑对通风和采光的要求较高，需要通过合理的设计和施工，确保改造后的住宅具有良好的通风和采光效果。

工厂类建筑改造难度：★★★★★

1) 许可和空置期：

工厂类建筑需要有适当的改造许可和空置期，这增加了改造的时间成本和不确定性。

2) 污染问题：

工厂可能存在环境污染问题，需要进行彻底的清理和修复，以确保居住环境的安全。

3) 机电问题：

工厂的机电设备可能需要全面更换或升级，以满足住宅建筑的电气安全和功能需求。

4) 改造局限：

工厂建筑的结构和布局可能限制了改造的可能性，不宜居住，需要更多的创新和设计来适应居住需求。

文物类建筑改造难度：★★★★★

1) 修复要求高：

文物类建筑的修复和改造需要严格遵守保护规定，不能随意更改其结构和外观。

2) 居住功能适应性：

文物建筑的居住功能适应性较弱，需要在不破坏其历史价值的前提下进行改造，以满足现代居住需求。

3) 考古周期长：

文物保护和考古工作可能需要较长时间，这会延长整个项目的改造周期。

4) 社会舆论影响：

文物类建筑的改造可能会受到社会舆论的负面影响，需要谨慎处理与公众的沟通和关系。

如何选择希腊商改住项目

1. 看类别

• 商业看位置：

商业类建筑应位于城市中心或交通便利的地段，具有较高的土地价值和丰富的周边配套。

• 工厂看许可：

工厂类建筑需要有适当的改造许可和空置期。

• 文物看楼龄：

文物类建筑需要符合当地规划设计要求，并且楼龄适宜改造。

2. 看开发商

• 收购方式：

优先选择整栋收购的项目，这样的项目产权更清晰，整体规划和设计进行统一的改造和管理。

• 背景调查：

选择严格执行背景调查的开发商，确保项目的合法性和安全性。

• 资金实力：

全资收购、自有资金的项目更安全，资金来源清晰，风险更低。

• 经验：

选择有改造实操经验的开发商，他们更熟悉商改住项目流程，能够保障项目收购无风险，后期不烂尾。

3. 看服务

• 包租服务：

提供包租服务的项目可以为投资者提供稳定的租金收益。

• 专业团队管理：

有专业团队管理房产的项目，可以为投资者提供更好的房产维护和增值服务。

• 出租托管经验：

选择有出租托管经验的开发商，可以确保房产的出租效率和收益。

4. 看资质

• 商业：

要求最低，最适合改造。

• 工厂：

要有5年的空置期。

• 文物：

是否符合当地规划设计要求，是否能够居住。

希腊25万欧元商改住项目虽然提供了诱人的投资机会，但投资者必须仔细评估项目的风险，并选择符合上述标准的项目。通过仔细的甄别和选择，投资者可以在希腊市场上找到安全、有潜力的商改住项目，实现资产的保值增值，确保希腊黄金居留签证的安全性。

亿豪出国作为一家专业的成熟的移民服务机构，我们为投资人甄选安全可靠的商改住项目，为投资人的身份保驾护航。

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