第一章 项目总论
第一节 项目概况
一、项目名称
北京某影视文创产业园项目
二、建设单位
三、项目建设地点
四、项目建设内容及规模
本项目设计改造建构筑物占地面积为*****平方米（合**亩），全部利用原有厂区建筑进行装修改造，规划装修改造后总建筑面积******平方米，其中文创办公区域*****平方米、文创展示区域*****平方米、商业配套区域*****平方米、园区服务区域*****平方米。
……
五、项目建设期
六、项目估算投资及资金筹措
本项目总投资*****万元，其中，建筑工程费*****万元，设备购置费*****万元，安装工程费****万元，工程建设其他费用*****万元，预备费用****万元，流动资金为****万元。
第二节 项目效益情况
一、经济效益
经测算，项目满负荷运营后，总产值达到******万元，增加值达到******万元。项目所得税后财务净现值为*****万元，内部收益率为**%，静态投资回收期为***年（不含建设期），动态投资回收期为****年（不含建设期）。从财务指标可以看出，项目各项财务指标处于较理想状态，项目盈利能力良好。
计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出；从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，营运期各年现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加，项目具备财务生存能力。
二、社会效益
第三节 项目编制依据、原则及范围
一、编制依据
1、《新文出版广播影视“十三五”发展规划》（新广发〔2017〕150号）
2、《国家“十三五”时期文化发展改革规划纲要》
3、《文化部“十三五”时期文化产业发展规划》
4、《关于加快众创空间发展服务实体经济转型升级的指导意见》（国办发〔2016〕7号）
5、《关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》（国发〔2015〕32号）
6、《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》（国办发〔2015〕9号）
7、《关于推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展的若干意见》（国发〔2014〕10号）
8、《关于推进文化创意产业创新发展的意见》
9、《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》（京政办发〔2017〕53号）
10、《北京市“十三五”时期文化创意产业发展规划》（京宣发〔2016〕29号）
11、《北京市“十三五”时期加强全国文化中心建设规划》（京政发〔2016〕20号）
12、《关于大力推进大众创业万众创新的实施意见》（京政发[2015]49号）
13、《关于促进文化消费的意见》
14、《北京市文化创意产业提升规划（2014-2020年）》（京政发〔2014〕13号）
……
二、编制原则
二、研究范围
第四节 研究项目主要结论
第二章 项目的背景及意义
第一节 项目背景
一、政策背景
1、北京市出台旧厂房利用政策，强调文创孵化及公共文化服务功能
2017年12月31日，北京市人民政府办公厅印发《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》。《意见》聚焦老旧厂房保护利用中的重难点问题，强调完善相应政策措施：
支持发展文创产业项目。根据国家有关政策规定，提出实行5年过渡期政策。具体来说，是指在不改变原有土地性质、不变更原有产权关系、不涉及重新开发建设的前提下，经认定批准，可在5年内继续按原用途和原土地权利类型使用土地，暂不对划拨土地的经营行为征收土地收益。过渡期满或涉及转让的，可按新用途、新权利类型、市场价，采取协议出让或长期租赁、先租后让、租让结合等方式办理相关用地手续。这条措施将有效降低企业运营成本。
同时《政策》还提出，按要求对建筑内部空间调整。结合老旧厂房特点和市场实际需求，提出在不改变原有土地性质、不变更原有产权关系、保证消防和结构安全等前提下，可按要求对建筑内部空间适当调整装修，提高厂房使用效益。
加强工商登记注册支持。对暂未取得房屋所有权证的项目，以及经市相关部门确认的文创产业功能区内示范园区、文创小镇、文创街区、文创空间的入驻企业，在工商登记注册方面将予以支持。
……
二、经济背景
根据《北京市2017年国民经济和社会发展统计公报》统计，2017年，北京文化创意产业实现增加值3908.8亿元，现价增长9.2%；占地区生产总值的比重为14.0%，与上年持平。2017年全市文化创意产业资产总计40912.6亿元，收入合计21794.6亿元，从业人员201.1万人。其中，规模以上文化创意产业法人单位收入合计16196.3亿元，同比增长10.8%，从业人员125.1万人，同比增长0.3%。
……
三、地区机遇
1、通州区文化旅游区将打造文化旅游产业为核心的高端服务业
2018年4月，《北京城市副中心控制性详细规划（草案）》公布，通州区划定北京城市副中心区域，确定了副中心行政办公、商务服务、文化旅游三大功能定位。
其中在文化旅游方面，规划划定了东至六环路、南至京哈高速、西至通马路、北至万盛南街，占地12平方公里的区域为文化旅游区。文化旅游区在通州建设“北京市副中心”的背景下，将承载首都旅游休闲功能，展现北京旅游新亮点、打造北京旅游新引擎。作为通州“一核五区”的重要组成，将着力打造以文化旅游产业为核心、以现代服务业为支撑、以高科技体验为特征的高端服务业。以环球项目为中心，以文化旅游、体验观光和创意创新集聚、全时不夜服务、高端商住为增长极，打造四大产业支柱体系。
……
第二节 项目必要性
一、项目建设符合国家及地区产业发展政策
近年来，国家、北京市不断出台鼓励保护利用老旧厂房、促进文化创意产业发展、支持创业创新的政策。《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》明确指出要保护利用好老旧厂房，充分挖掘其文化内涵和再生价值，兴办公共文化设施，发展文化创意产业，建设新型城市文化空间。《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》等政策鼓励总结推广创客空间模式，指出要形成一批有效满足大众创新创业需求、具有较强专业化服务能力的众创空间等新型创业服务平台。
项目合理改造老旧厂房，利用老旧厂房拓展文化空间，打造影视文化艺术创作平台、影视文化全产业链聚集园区，同时形成创客空间新型创业服务平台，助力双创发展，项目建设符合国家及地区产业发展政策。
二、项目建设是有效带动通州地区文化创意产业发展的需要
三、项目建设有利于盘活固定资产、推动区域发展
四、项目建设是满足人民群众精神文明需求的需要
第三章 市场分析
第一节 国内影视文化市场分析
一、行业定义
二、市场现状
1、我国电影行业市场现状
根据数据，2017年中国电影总票房达到559.11（含服务费）亿元，同比增长13.45%，较2016年同期增速回暖明显。城市观影人次达16.2亿人，同比增长 11.19%；新增银幕9597块，总量达到50776块，超越北美市场成为全球第一，与此同时统计的北美市场2017年的总票房为709亿元，同比减少4.3%，已连续五年处于增长停滞。
2、我国电视剧行业市场现状
数据显示：截止到12月底，2017年1-12月全国电视剧备案公示总量为1180部、46520集。与2016年相比，总部数同比下降3.36%，总集数下降3.59%，这也是电视剧备案数据迎来了近五年来的首次“逆增长”。单部集数持续增长、但增长幅度有所减缓2012年以来，无论备案总数发生何种改变，单部集数一直保持平稳的增加趋势。2017年，在立项总部数、总集数均有所下降的情况下，平均单部集数依然上升至39.8集。网络剧数量下降明显，2017年新增网络剧295部，相比2016年349部的数量同比减少15.5%；相较2015年379部的数量减少22.2%，下降趋势明显。
……
第二节 国内影视文创产业园市场分析
一、国内影视文化产业园案例
二、北京影视文化产业园案例
1、莱锦文化创意产业园
（1）改造背景
北京第二棉纺织厂于1954年3月动工，投资5398万元，1955年9月建成投产，是我国第一个采用国产设备、规模最大的棉纺织厂，是新中国工业建设的缩影。七十年代，京棉二厂开发的涤棉混纺品种，产量逐年递增仍供不应求。进入九十年代后，随着首都产业结构的调整，京城纺织厂陆续停产外迁。此时的京棉集团二厂何去何从，面临抉择：一方面，北京的文化创意产业迅猛发展；另一方面，朝阳区政府所倡导并创立的国际传媒走廊业已形成。在这条传媒走廊上，京棉集团二厂旧址是一个重要节点，它地处CBD东区门户，环抱在一片国际化的传媒创意产业群中。在这种形式下，企业的转型和工业遗产保护势在必行，莱锦文化创意产业园应运而生。
（2）发展定位
莱锦文化创意产业园将“高端、国际化、有特色”的产业园区作为自身定位，将房地产与文化结合，采用国际先进的定位及设计理念，以超低密度、绿色生态、独栋办公、结合综合配套为设计宗旨，打造独立又互补的功能区，为创意企业提供完善服务的集合式平台。
（3）功能布局
改造后的园区从功能上分为三个部分：A区，是文化创意产业交流中心和产品展示交易区，通过搭建政策信息服务平台、展示交易宣传平台和培训招聘服务平台等公共服务平台，配合文化创意企业进行交流和宣传。B区，是被保留下的特色优秀建筑，记载着北京城市的发展痕迹，在保留原有建筑风格的基础上，其被改造成为创意服务中心。C区，由46栋300-5000平方米独栋花园式低密度工作室组成，是文化创意企业开展创意工作、进行“头脑风暴”、制作创意产品的理想之所。
（4）经营成果
2015年，园区入选北京市首批“市级文化创意产业示范园区”名单，成为朝阳区首个市级文化创意产业示范园。截至2018年5月，园区吸引了蓝海电视、东方风行、宣亚集团等170家企业入驻，其中90%以上为文化创意企业（10%为产业配套企业），上市公司有5家，2-3年拟上市公司5-8家，园区企业年产值已超过100亿元，成为老旧工业厂房转型发展文化创意产业的示范性项目。
……
第三节 产业园对标分析
一、临近地区产业园
二、所在地地区产业园
三、项目SWOT分析
第四章 项目选址
第一节 项目建设地址
一、具体位置
二、相关产业和支持产业分析
第二节 项目区位概况
一、地理环境
二、交通区位
三、经济概况
四、人口收入
五、工业概况
第三节 项目地址选择合理性分析
第五章 项目规划定位及分区设计
第一节 基本定位
一、总体定位
二、客群定位
第二节 功能分区
一、文创办公区域
二、文创展示区域
三、商业配套区域
四、园区服务区域
第六章 项目建设方案
第一节 项目总图布局
一、规划区域
二、规划原则
三、总体规划
四、规划规模
第二节 园区设计
一、入口效果
二、立面设计
三、道路改造
四、绿化改造
五、景观设计
六、休闲设计
第三节 厂房改造设计
一、遗产保护
二、建筑改造
三、结构安全
第七章 项目能源节约方案设计
第一节 设计依据
第二节 设计原则
第三节 能源利用及节能措施
一、设备节能
二、空调系统节能
三、供电系统和照明系统节能
第四节 水利用及节水
一、水利用
二、节水措施
第四节 项目能耗分析
第八章 环境影响评价
第一节 环境保护设计依据
一、设计依据
二、环境保护标准
三、环境保护原则和目标
第二节 项目建设对环境的影响
一、项目施工建设期环境影响分析
二、项目运营期环境影响分析
第三节 环境保护措施方案
一、项目施工建设期环境保护措施
二、项目运营期环境保护措施
第四节 环境影响评价
第九章 劳动安全、卫生与消防
第一节 国家标准和规范
第二节 劳动安全卫生防护措施
一、施工期安全卫生防护
二、运营期安全卫生防护
第三节 消防
一、设计依据
二、防火等级
三、主要消防措施
第十章 组织机构与人力资源配置
第一节 组织机构
一、组织设立原则
二、组织机构设置
第二节 劳动定员
为保证项目建成后的正常运行，按照科学合理、精干高效的原则和建立现代企业制度的要求，本项目产业园人员配置共计2000人。
第三节 人员培训
第四节 劳动制度
第十一章 项目管理与进度安排
第一节 项目实施原则
第二节 建设管理
一、项目实施管理
二、项目招投标
第三节 项目建设工期和施工进度
第十二章 项目总投资额及资金筹措
第一节 投资估算依据和说明
第二节 项目总投资估算
一、工程费用估算
二、工程建设其他费用
三、预备费（不可预见费）
四、流动资金估算
五、总投资估算
第三节 资金筹措
第十三章 项目效益分析
第一节 评价依据
一、遵循的有关法规
二、基础数据和说明
第二节 营业收入及税金测算
本项目的营业收入主要为园区服务收入，包括办公出租、场地租用、企业孵化等。
则项目建成后，年营业收入为****万元，年税金及附加为**万元。
项目税金附加计算依据如下：
（1）城市维护建设税=增值税*7%；
（2）国家及地方教育附加税=增值税*（3%+2%）；
（3）增值税=销项税额-进项税额（税率16%）
具体数据见附表《项目营业收入和税金估算表》
第三节 成本费用测算
一、直接运营成本
二、经营、管理、研发等其他费用
三、期间费用
第四节 利润测算
第五节 财务效益分析
一、财务内部收益率FIRR
二、财务净现值FNPV
三、项目投资回收期Pt
四、总投资收益率ROI
第六节 项目敏感性分析
一、项目盈亏平衡分析
二、项目敏感性分析
第七节 项目经济效益评价
第十四章项目风险分析及防范措施
第一节资金风险与对策
一、投资估算风险
二、资金风险
第二节市场风险
第三节人力资源风险及防范措施
第十五章结论与建议
第一节结论
第二节建议
附表：
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