第一章 项目概况
第一节 项目基本情况
一、项目名称
山东某医疗康复养老中心项目
二、项目性质
新建、民办经营性企业。
三、项目承办单位
四、项目建设地址
本项目建设地址为山东省
五、项目建设周期
2018年1月—2020年12月底
六、项目建设内容及规模
项目规划建设分为养老公寓、医疗康复中心及其他配套区域，总占地面积约为600亩。其中，养老公寓占地面积360亩，医疗康复中心占地面积150亩，其他配套设施90亩。项目具体建设内容与建设面积见下表：
七、项目定位
医疗康复养老中心，就是遵从党和政府发展幸福产业和养老事业的愿景，依托本项目资源，面向老年群体实施全生命周期健康生活管理，实现“通过养生理论与合理膳食，丰富多彩的活动与情感交流，有效提高会员生活舒适度，增强服务满意度，使她们少生病或不生病，延缓其身心衰老，减少医药费支出30%，健康快乐、更加体面、有尊严地多活十年”目标，打造一个“医疗康复养老相结合”的宜居养老中心，使更多的老人老年健康得到保障，生活乐趣无穷。
第二节 可行性研究报告的编制依据
第三节 可行性研究报告的编制原则和研究范围
第四节 项目主要研究结论
通过对本项目的综合论证，本报告得出如下结论：
一、项目市场前景广阔
国务院总理李克强出席2016年夏季达沃斯论坛开幕式并发表特别致辞，明确指出，消费的主导作用、服务业成为第一大产业的优势在不断显现，智能通讯、手机、新能源汽车等新兴消费迅速扩大，旅游、文化、体育、健康、养老“五大幸福产业”快速发展，既拉动了消费增长，也促进了消费升级。
国家统计局数据也显示，随着人民生活水平的提高，娱乐业、公共设施管理业加快发展。一季度，营业收入同比分别增长19.3%和12.1%，较上年同期提高0.5和0.6个百分点。在幸福产业中，体育服务业营业收入同比增长62.7%，体育组织营业收入增长2倍，休闲健身活动营业收入增长15.4%。健康服务业营业收入同比增长17.4%。其中，综合医院、疗养院、社区卫生服务中心（站）、妇幼保健院（所、站）等，营业收入分别增长15.7%、16.2%、12.3%和28.2%。养老服务业营业收入同比增长23.3%。与居民养老密切相关的社会工作行业营业收入同比增长24.7%，其中，护理机构服务、老年人和残疾人养护服务、社会看护与帮助服务业营业收入同比分别增长17.2%、24.8%和22.9%。
由此可见，本项目实施的幸福产业具有广阔的市场前景。
二、项目资金安排合理
项目估算总投资为100000.00万元，其中：工程费用72433.33万元，工程建设其他费用19944.95万元，预备费用3621.67万元以及流动资金4000.06万元。
本项目建设需要资金100000.00万元，所有资金均由企业自筹。
三、项目经济效益
该项目所得税前的财务内部收益率为29.28%，所得税后财务内部收益率为22.67%，均高于行业基准收益率，总投资收益率为31.32%，满足投资者的要求。投资动态回收期（税前）为4.57年，投资动态回收期（税后）为6.05年，低于基准投资回收期，说明项目的盈利能力较好。
从财务指标可以看出，项目各项财务指标处于较理想状态，项目盈利能力较好，能够在较短的时间内回收全部投资，项目从财务指标上看是可行的。
四、项目社会效益
项目的建设，通过构建标准化运营管理模式及良好的资源环境，将促进济南市文化、健康、养老产业等三大幸福产业融合发展。
项目从建设施工到运营管理，以及形成热点深度养老、医疗、康复区域后的辐射作用都将产生大量的人才、人力资源需求，将直接提供就业岗位约1000个，能够促进济南市地区就业人群的安置与人才回流，减轻社会的就业压力；项目建设也给当地商贸业等服务业带来了更多的商机，能够增加当地农民收入。因此，项目建设对推动城乡一体化发展，促进当地社会稳定，推进社会主义新农村建设将起到非常显著的作用。
五、项目风险控制问题
本工程在相关环节上存在着风险因素和风险影响程度，虽然风险影响程度较低，不会对该项目造成很大影响，须在工程建设和运营过程中应加强管理，注意对风险因素的识别和分析，适时采取防范措施，降低风险程度，减少风险损失。综上所述，本项目的建设是必要的，也是可行的。
第二章 项目建设背景及必要性
第一节 项目建设背景
目前中国已成为世界上老年人口最多的国家，截至2016年底中国60岁以上老年人口已达23086万人，其中需要康复服务的约8300多万人；新增60岁以上老年人口886万，其中60%-70%需要康复服务。人口老龄化将带来疾病谱变化，进而催生医养结合需求。2021年至2050年是我国人口加速老龄化阶段。老年人口数量平均每年增加620万人，本世纪中叶老年人口数量将达到峰值，到2050年，老年人口总量将超过4亿人，老龄化水平达到30%以上。老龄化的不断加剧势必导致失能老人的增加，而医养结合医疗将同时解决他们的医疗和养老问题，并在专人的照顾之下得到一个更为健康的身体和生活方式。
老年疾病多属慢性病，不易恢复，且需在医院长期接受治疗并雇人照顾。目前中国在政策的引导和国民需求的倡导下，逐渐有一些医养康复机构，大健康产业园等机构的创立，使一些患有高血压、糖尿病、帕金森等疾病的老人，得到最好的医疗和养护，并且能安心的养老。
第二节 项目建设必要性
第三章 项目市场发展分析
第一节 项目所在地人群健康状况和疾病分析
第二节 中国养老产业发展分析
根据民政部2017年发布的《2016年社会服务发展统计公报》，截至2016年底，全国社会服务事业费支出5440.2亿元，比上年增长10.4%，占国家财政支出比重为3.4%，其中用于老龄服务体系建设的费用有明显增长。
2016年，全国各类养老服务机构和设施14.0万个，比上年增长20.7%，其中：注册登记的养老服务机构2.9万个，社区养老服务机构和设施3.5万个，社区互助型养老设施7.6万个；各类养老床位合计730.2万张，比上年增长8.6%（每千名老年人拥有养老床位31.6张，比上年增长4.3%）；其中社区留宿和日间照料床位322.9万张。
20世纪90年代以来，我国经济迅速发展，人民的生活水平和医疗卫生条件不断改善，人均寿命不断提高，老年人的绝对数和相对比例均增加，我国人口的年龄结构已由成年型转向老年型，并于1999年进入老龄化社会。
20世纪90年代以来，我国经济迅速发展，人民的生活水平和医疗卫生条件不断改善，人均寿命不断提高，老年人的绝对数和相对比例均增加，我国人口的年龄结构已由成年型转向老年型，并于1999年进入老龄化社会。根据国家统计局数据，截至2016年底，全国60岁及以上老年人口23086万人，占总人口的16.7%，其中65岁及以上人口15003万人，占总人口的10.8%。
世界60岁以上人口超过1亿的只有中国，是世界老年人口的1/5，是亚洲老年人口的1/2，是欧洲的总和。预计2030年中国将进入“超老年型”社会。到2050年，60岁以上的人口总数将达到4亿左右，占总人口的比重将超过25%。届时，每4个中国人中间就有1个老年人，中国将成为高度老龄化的国家。老年人口数量的不断增加也预示了养老产业的巨大市场空间。
第四节 医养结合市场分析
第四章 项目建设规划
第一节 项目规划和设计
第二节 项目发展定位
医疗康复养老中心，是健康的储蓄所,生命的加油站，就是要把党和政府发展健康产业和养老事业的愿景，落地为面向民众提供全生命周期幸福生活的酿造园。实现“通过养生理论与合理膳食，丰富多彩的活动与情感交流，有效提高会员生活舒适度，增强服务满意度，使她们少生病或不生病，延缓其身心衰老，减少医药费支出30%，健康快乐、更加体面、有尊严地多活十年”目标，打造一个“医疗康复养老相结合”的宜居养老中心，使更多的老人老年健康得到保障，生活乐趣无穷。
第三节 项目规划理念
第四节 项目发展及建设内容
项目规划建设分为养老公寓、医疗康复中心及其他配套区域，总占地面积约为600亩。其中，养老公寓占地面积360亩，医疗康复中心占地面积150亩，其他配套设施90亩。项目具体建设内容与建设面积见下表：
第五章 项目运营方案
第六章 项目工程建设方案
第七章 环境保护
第八章 消防及安全方案
第九章 节能方案分析
第十章 建设期限和实施的进度安排
第十一章 项目组织管理与运行
第十二章 投资估算和资金筹措
第一节 估算范围
第二节 投资估算依据
第三节 投资估算
一、建设费用
项目建设投资费用为95999.94万元，其中工程费用为72433.33万元，工程建设其他费用为19944.95万元，预备费为3621.67万元，具体如下表所示：
二、流动资金估算
按照扩大指标估算法，根据本项目经营模式和销售收入的特点，经估算项目经营需要流动资金4000.06万元。
三、总投资估算
项目估算总投资100000.00万元，其中：固定资产投资95999.94万元，流动资金4000.06万元。
第四节 资金筹措
要保证本项目建设按计划完成，首先应落实资金计划筹措。具体措施如下：
1、及时准确编报项目资金使用计划。
2、切实做好项目年度资金计划的落实工作。
3、项目资金计划落实后，及时划拨到专用基建账户。
项目估算总投资100000.00万元，所有资金均由企业自筹。
第十三章 项目经济效益分析
第一节 财务评价
二、营业收入及税金测算
1、营业收入
本项目建成后，主要为养老公寓床位的出租和销售收入、医疗康复中心的收入以及配套设施商业等收入；其中：达产后养老公寓出租收入年40000.00万元，出售的20%床位预计三年售罄，共收入50000.00万元；医疗康复中心达产后收入为19600.00万元，配套设施收入合计为16000.00万元每年。
2、税金
2016年3月24日，财政部、国家税务总局公布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，按照“通知”定义，医疗、养老等业务适用6%的增值税税率；住宅销售按房地产税收抵扣进项计算。
营业收入及税金测算具体见报告附表。
三、成本费用测算
经计算，项目完全运营后经营成本每年为37665.12万元，总成本费用每年为42928.26万元。
四、利润测算
利润总额=营业收入-增值税金及附加-总成本费用+补贴收入
企业所得税=应纳税所得额×税率
净利润=利润总额－所得税（项目所得税税率25%）
经计算，项目完全运营后每年实现利润总额31316.25万元，净利润23487.19万元。利润测算详见利润与利润分配表。
第二节 财务评价指标
一、财务内部收益率FIRR
财务内部收益率（FIRR）系指能使项目在计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率，即FIRR作为折现率使下式成立：
式中：CI——现金流入量；
CO——现金流出量；
（CI-CO）t——第t年的净现金流量；
n——计算期。
经对项目投资现金流量表进行分析计算，所得税前项目投资财务内部收益率为29.28%，所得税后项目投资财务内部收益率为22.67%。
二、财务净现值FNPV
财务净现值系指按设定的折现率（一般采用基准收益率ic）计算的项目计算期内净现金流量的现值之和，可按下式计算：
式中：ic——设定的折现率（同基准收益率），本项目为8%。
经计算，所得税前项目投资财务净现值99445.30万元，所得税后项目投资财务净现值59164.88万元，均大于零。
三、项目投资回收期Pt
项目投资回收期系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间，一般以年为单位。项目投资回收期宜从项目建设开始年算起。项目投资回收期可采用下式计算：
式中：T——各年累计净现金流量首次为正值或零的年数。
经计算，所得税前项目静态投资回收期为3.46年（不含建设期），所得税后项目静态投资回收期为4.24年；所得税前项目动态投资回收期为4.57年，所得税后项目动态投资回收期为6.05年（均不含建设期），表明项目投资回收较快，项目抗风险能力较强。
四、总投资收益率（ROI）
总投资收益率表示总投资的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率，总投资收益率应按下式计算：
式中：EBIT——项目运营期内年平均息税前利润；
TI——项目总投资。
经计算，本项目总投资收益率为31.32%，表明项目盈利能力较强。
第三节 项目敏感性分析
敏感性分析系指通过分析不确定性因素发生增减变化时，对财务或经济评价指标的影响，找出敏感因素。
该项目作了全部投资的敏感性分析。考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对营业收入、经营成本和建设投资作了提高5%和降低5%的单因素变化对财务内部收益率、财务净现值影响的敏感性分析，计算结果详见下表。
从表中可以看出，各因素的变化都不同程度地影响财务内部收益率及财务净现值，其中销售收入的提高或降低最为敏感，建设投资次之，经营成本再次之。但销售收入、经营成本和建设投资提高5%或降低5%后，财务内部收益率仍均大于行业基准收益率，财务净现值仍均大于零。由此可见，项目具有一定的抗风险能力。
第四节 财务评价结论
该项目所得税前的财务内部收益率为29.28%，所得税后财务内部收益率为22.67%，均高于行业基准收益率，总投资收益率为31.32%，满足投资者的要求。投资动态回收期（税前）为4.57年，投资动态回收期（税后）为6.05年，低于基准投资回收期，说明项目的盈利能力较好。
第十四章 社会效益评价
第十五章 项目风险分析及规避建议
第十六章 建设项目可行性研究结论及建议
第一节 建设项目可行性研究结论
一、项目的市场前景十分广阔
项目投资兴建一个综合性的医疗康复养老中心，建成后主要为中老年人提供养老和基本医疗保障服务，山东省是个老龄化严重的人口大省，也是一个适合养老的地区，中国人口老龄化在随着时代的更替不断加剧，所以项目建成之后，医养结合产业不仅在山东省地方市场巨大，在全国而言，也具有广泛的客户群体，项目市场前景广阔。
二、项目政策保障
随着2017年《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》的发布，国家要求到2020年，符合国情的医养结合体制机制和政策法规体系基本建立，医疗卫生和养老服务资源实现有序共享，覆盖城乡、规模适宜、功能合理、综合连续的医养结合服务网络基本形成。《关于减免养老和医疗机构行政事业性收费有关问题的通知》的发布，明确了政府扶持和发展护理型养老机构建设，对民间资本投资举办的护理型养老机构，财政部也在财政补贴等政策上予以了倾斜。在《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》中，政府支持有条件的养老机构内设医疗机构或与医疗卫生机构签订协议，为老年人提供优质便捷的医疗卫生服务。随着老龄化的加剧以及社会相关服务机构的缺乏，此项目的建设为响应国家政策项目，受国家支持。
三、项目资金安排合理
项目估算总投资为100000.00万元，其中：工程费用72433.33万元，工程建设其他费用19944.95万元，预备费用3621.67万元以及流动资金4000.06万元。
本项目建设需要资金100000.00万元，所有资金均由企业自筹。
四、项目建设条件及方案
项目建设条件具备，建设方案可行，组织管理措施可靠。严格按照国家相关法律法规进行工程建设，本项目实施后的基础设施符合防火、防震、防雷、环境保护等国家规范、法规和标准要求。
五、项目经济效益
经测算，项目所得税前内部收益率IRR为29.28%，财务净现值NPV为99445.30万元，动态投资回收期为4.57年（不含建设期）；项目所得税后内部收益率IRR为22.67%，全部投资财务净现值NPV为59164.88万元，动态投资回收期为6.05年（不含建设期）。所得税前、后净现值NPV均远大于零，说明该项目财务效益超过了该行业应达到的最低收益水平。内部收益率IRR大于行业基准收益率8%，说明该项目的动态收益是可行的。
从财务指标可以看出，项目各项财务指标处于较理想状态，项目盈利能力较好，能够在较短的时间内回收全部投资，项目从财务指标上看是可行的。
六、项目社会效益
项目的建设，通过构建标准化运营管理模式及良好的资源环境，将促进健康、养老等幸福产业融合发展。
项目从建设施工到运营管理，以及形成热点医疗养老区域后的辐射作用都将产生大量的人才、人力资源需求，将直接提供就业岗位约1000个，能够促进地区就业人群的安置与人才回流，减轻社会的就业压力；项目建设也给当地商贸业等服务业带来了更多的商机，能够增加当地人群收入。因此，项目建设对推动城乡一体化发展，促进当地社会稳定，推进社会主义的建设将起到非常显著的作用。
七、项目风险控制问题
本工程在相关环节上都存在着风险因素和风险影响程度，虽然风险影响程度不是很严重，不会对该项目造成很大影响，但在工程建设和运营过程中应加强管理，注意对风险因素的识别和分析，适时采取防范措施，降低风险程度，减少风险损失。
综上所述，本项目的建设是必要的，也是可行的。
第二节 建设项目可行性研究建议
1、本项目投资类别囊括的建筑类型较多，如何更好的协调项目规划设计将是本项目的难点。因此，后续工作中，应该加强对本项目总平面布置及工程方案的研究，尤其对项目各功能分区规划、交通组织进行更加深入的分析。
2、本项目投资额较大，工程量大，在下一步工作中应针对实际情况进行深入分析与研究，做出较为客观详细的测算，做好项目组织和管理，合理安排各项工作进度，保证项目按时顺利完成，提高资金使用效率。
3、承办单位应积极筹措建设资金，保证工程顺利实施。同时在项目建设中要做好成本控制，加强合同管理，严格工程款项支出。
4、项目在实施过程中要做好建设管理工作，积极与项目所在地有关部门联系，确保项目早运营、早见效。
5、在建设过程中要做好环境保护工作，要把环保作为先决条件，严格执行环境保护的各项政策法规，实现可持续发展。
6、在本项目建成并投入使用后，建议有关部门进行必要的帮助与支持，保证老年设施的生活品质、食品安全及环境卫生。
关注”尚普行业研究“，阅读更多精彩
往期精彩文章回看