第一章 项目总论
第一节 项目基本情况
一、项目名称
北京某敬老院项目
二、项目性质
本项目为新建项目
三、建设内容与规模
公司投资30万元，租用房屋566平米，项目租赁建筑设施齐全，包括103张床铺，餐饮洗浴等，可提供敬老院所有日常运营设施。为丰富老年人文娱生活，特针对老年人需求增设老年图书室，老年康复保健活动室，棋牌室，老年户外娱乐场所。
四、项目总投资及资金筹措
本项目总投资30万元，其中建设装饰投资27万元，流动资金3万元，项目投资全部由企业自筹获得。
五、建设期
本项目建设期为3个月
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第二节 编制依据和原则
第三节 项目可行性研究结论
第二章 项目建设单位概况
第一节 公司概况
第二节 公司管理能力分析
第三章 项目建设环境分析
第一节 政策环境
一、十八大报告勾勒养老保障图景
十八大报告提出，加强社会建设，必须以保障和改善民生为重点。“要多谋民生之利，多解民生之忧，解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活。”十八大报告明确，到2020年要建成覆盖城乡的社会保障体系。具体而言，要改革和完善企业和机关事业单位社会保险制度，整合城乡居民基本养老保险和基本医疗保险，逐步做实养老保险个人账户，实现基础养老金全国统筹，加强保障性住房建设和管理，积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业。
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第二节 经济环境
一、我国的老龄化处于“未富先老”的经济发展阶段
我国已经进入老龄化社会，但我国和其他的老龄化国家相比有一个很大的不同，用一句话来概括就是“国外是先富后老，我国是未富先老”。根据美国人口咨询局的资料，世界上已经有70个国家进入老龄化社会，而只有中国、格鲁吉亚、亚美尼亚和摩尔多瓦四个国家的人均国民产值不足1000美元。这说明我国经济发展水平尚处于世界中下水平时，老龄化程度却己进入了发达国家的行列，呈现“未富先老”的特征。老龄化的加速对社会经济发展都将产生巨大压力。
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第三节 社会环境
一、我国人口老龄化水平已超过国际公认的标志线水平
根据联合国人口老龄化的标准，一个国家60岁及以上的老年人口占人口总数的比例超过10%，或65岁及以上的老年人口占总人口的比例高于7%，这个国家或地区就进入了老年型社会或老年型国家。据《2011年度中国老龄事业发展统计公报》显示，截至2011年底，全国65岁及以上人口达到近1.23亿人，占总人口的9.1%，全国60岁及以上人口达近1.85亿人，占全国总人口的13.7%，已超过国际公认的标志线水平。
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第四节 文化环境
一、老年人生活观念在发生转变
随着中国知识型老年群体的增长，老年人的自主意识和自主关注逐渐增强。部分城镇老年人在儿女成家立业后，拒绝为其儿女承担任何的家庭照顾服务，他们有较强的独立生活的需求，包括教育学习、休闲娱乐、旅游度假等。他们渴望在进入老年后有时间出外旅游、与老友相聚、参与更多的老年群体活动等，他们已经不再受传统养老方式的约束。
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第四章 项目建设必要性及可行性分析
第一节 项目建设必要性分析
一、本项目是适应人口老龄化发展、解决中高收入老人养老问题的需要
敬老院是一种老年人相对集中居住，以社会化服务为主的养老方式。随着年龄的增长和身体的衰老，老年人对介助、介护服务的需求逐渐增加，对敬老院的依附性越来越强。依托敬老院构筑养老服务体系不仅具有方便易行、针对性强、参与面广等特点，而且还能给老人带来认同感和归属感。我国传统的大家庭，正在或者已经被核心家庭取代，老年人和子女分开居住已经相当普遍，“空巢”家庭增多，这给老人的生活照顾、医疗保健及精神照料方面都带来诸多的不便。对众多独生子女来说，对老人的赡养、照料也是一个沉重的负担。如：提供照顾所带来的经济、身体和精神等负担或压力以及照顾与工作之间的冲突等。因此，依托敬老院构筑社会化养老是解决老年人养老问题、适应老人及其家庭需求的客观要求，是社会发展的必然。
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第二节 项目建设可行性分析
一、老年人的市场购买力逐渐增强
1、老年人收入的提高为其购买力提升提供了条件
20世纪90年代退休金增长机制的建立，相应提高了我国老年人口的人均可支配收入。据中国老龄科学研究中心的调查资料显示，目前我国城市老年人中有42.8%拥有存款，仅退休金一项到2010年就增加到8383亿元，到2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。此外在城市60-65岁老年人口中，大约45%会选择继续就业，除有退休金之外还将会有额外收入，按此预测，到2050年就会有73200亿元消费储备金。因此，对老年消费群体购买力不应小觑。
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第五章 中国养老产业发展分析
第一节 中国养老产业发展概述
一、养老产业的提出
二、中国目前的三种主要养老方式
三、我国养老产业发展历程
第二节 中国养老产业市场分析
一、市场需求状况分析
1、我国人口老龄化特征为养老产业提供了庞大的“需求主体”
（1）我国老龄人口基数大
20世纪90年代以来，由于改革开放后我国经济迅速发展，人民的生活水平和医疗卫生条件不断改善，人均寿命的不断提高，老年人的绝对数和相对比例均在增加，我国人口的年龄结构已由成年型转向老年型，并于1999年进入了老龄化社会。
据《2011年民政事业发展统计报告》，2011年底全国60岁及以上人口数量达到18499万人，占全国总人口的13.7%。世界上60岁以上人口超过1亿的只有中国，是世界老年人口总量的1/5，是亚洲老年人口的1/2，是欧洲人口的总和。预计到2030年时中国将进入“超老年型”社会。到2050年，60岁以上的人口总数将达到4亿左右，占总人口的比重将超过25%。届时，每4个中国人中间就有1个老年人，中国将成为高度老龄化的国家。
老年人口数量的不断增加也预示了养老产业的巨大市场空间。
……
二、市场供给状况分析
1、国内大多数的养老院和养老机构建筑老化，设施不全
当前，国内设备齐全、环境优美、服务周到的养老院不多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到“老有所养、老有所乐”的目的。
……
第三节 我国养老机构经营模式分析
一、政府、慈善机构合作经营管理
二、专业公司经营管理
三、住宅建设与管理相分离的经营模式
第四节 养老产业发展趋势
一、养老产业市场发展趋于细分化，向产业化方向发展
养老产业市场趋于细分化，出现了老年用品、老年公寓、老年护理、老年疗养、老年文化、老年娱乐、老年家政护理等多种养老服务及配套服务业。而且在操作上，逐步有民营资本进入，开始市场化进行成本运作，养老产业市场正在向产业化方向良性发展。
大连第一家养老超市、重庆的“医养结合”养老方式、宁波首家养老照护培训基地、大连工人养老院与日本上村友好介护株式会社的“旅游养老方式”、海南异地养老等诸多细分形态的出现，体现了我国的养老业正在逐步产业化。
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第六章 项目建设地情况
第一节 项目地区自然环境
一、项目地理位置
二、气候特点
三、自然资源
第二节 社会环境现状
一、行政区划
二、基础设施建设
三、经济条件
第七章 项目建设和发展规划
第一节 项目规划和设计
一、项目规划原则
二、项目总体设计
三、住宅设计
设计养老公寓，首先要从老年人的居住生活行为特征出发，即合理的理解老年人的身体机能、心理特征、生活结构和具体的家庭与社会养老生活方式，从而确定合适的设计方案。总体来说，应具备如下特点：
1、功能性：充分考虑老年人步行和轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老年人能自由地在宅内移动。同时，家具、设备配置需便于老年人操作，也需给护理人员或家人留有一定护理空间，特别是浴室和厕所空间，应注意放大尺寸，保证空间。
2、安全性：地面材料要求防滑，要排除高差和门坎；厕所和浴室以及协助老人用力的地方要安装扶手，门最好改为推拉式；要用鲜明的色彩和照明，以提醒老人注意；紧急、危险情况下，在老年人判别力、行动力减退的情况下，安装警铃及时自动发出警报，以使老人获得帮助。
3、健康性：要确保老年人的居室、厕所、浴室、厨房方便打扫。老年人长期在室内，所以要特别考虑日照、通风、采光和换气，便于老人做室外活动，同时冬天洗浴时应考虑加温设备。
四、单体设计
五、常规物业管理设计
六、色彩设计
七、立面设计
第二节 项目建设目标
第三节 项目建设内容
第八章 项目用地规划及地点选择
第一节 项目用地规划
第二节 项目配套要求
一、自然条件要求
二、交通配套要求
三、劳动力配套要求
第三节 项目布局原则
第九章 环境保护
第一节 执行标准及排放标准
第二节 当地环保部门对本项目建设的要求
第三节 主要污染源、污染物及防治措施
第十章 劳动保护与消防
第一节 劳动保护
第二节 消防
第十一章 节能方案分析
第一节 节能的必要性
第二节 能耗分析
第三节 节电措施
第四节 节水措施
第十二章 建设期限和实施的进度安排
第一节 项目规划
本项目租赁566平方米，租赁建筑设施齐全，包括103张床铺，餐饮洗浴等，可提供敬老院所有日常运营设施。为丰富老年人文娱生活，特针对老年人需求增设老年图书室，老年康复保健活动室，棋牌室，老年户外娱乐场所。
老年图书室：世界名著、现代小说、名家鉴赏、科普读物等一应俱全，老人们可以根据自己的喜好按需挑选，体现人文关怀。
老年康复保健活动室：多功能平行杠、手指肌力训练器等十余种康复设施。
棋牌室：电视、桌椅、麻将、棋具等娱乐设施。
老年户外娱乐场所：老年门球场，休闲广场，绿色种植区。
第二节 项目的开发建设
第十三章 项目组织管理与运行
第一节 项目组织管理
第二节 项目建设后期及建成后运行管理
一、项目的后期管理
二、项目建成后管理
三、劳动定员
1、定员依据
（1）项目正常运营的实际需求员工数目；
（2）完成项目后，各项业务开展所需要的管理人员；
（3）参照项目员工管理制度和出勤情况。
2、劳动定员
本项目所需全部人员主要向社会公开招聘并择优录取，预计新增劳动定员如下：
第十四章 项目投资估算和资金筹措
第一节 投资估算依据
第二节 投资估算
一、建设投资估算
二、总投资估算
项目总投资估算额为30万元，详见下表：
第三节 资金筹措
第十五章 财务效益、经济和社会效益评价
第一节 财务评价
一、评价依据
二、营业收入及税金测算
1、营业收入
本项目建成后，将获得以下几方面的收入：敬老院入住费用、护理收入（特级护理、一般护理）、医疗类收入（保健收入）、娱乐性收入（棋牌室、门球场、图书室等收入）及其他收入。
敬老院的人均住宿收入按照1.5万元/年进行估算；则项目达产后年实现营业收入176万元。
……
三、成本费用测算
四、利润测算
经测算，项目实施后达产年利润总额为23.91万元。
根据有关文件，企业所得税按应纳税额的25%缴纳，盈余公积金按税后利润的10%进行计提。
……
五、财务分析
1、财务内部收益率
财务内部收益率反映的是方案本身实际达到的收益率。
经测算：项目实施后财务内部收益率所得税前为76.11%，所得税后为57.32%。
……
六、项目盈亏平衡及敏感性分析
七、财务评价结论
第二节 社会效益分析
一、社会效益
二、负面影响
三、综合影响
第十六章 项目风险分析及规避建议
第一节 项目开发过程中潜在的风险及对策
一、建设风险及防范
建设风险是指项目无法完工、延期完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的风险，具体包括工程不能完工风险和完工延迟风险。其中，存在于项目建设阶段的完工风险是建设项目的主要风险之一。
建设风险对本项目造成的负面影响是综合性的，将导致项目建设成本增加、项目现金流量不能按计划获得、贷款偿还期限的延长和市场机会的流失。
防范措施：
为了减少建设风险，在工程项目实施之前，必须事先制定一个切实可行的、科学的进度计划。明确承包商在投标过程中向业主承诺的工期，并在其中标后写入合同，并规定“工期拖延的罚款”条款，作为一项重要的合同条款对承包商产生约束效应。
……
第二节 项目本身潜在的风险及对策
一、市场风险及对策
受社会养老需求的拉动和政府优惠政策的推动，当前市场需求巨大、目标客户群较多，前景广阔。但仍面临一些现实问题，养老市场是一个动态市场，受宏观经济、区域经济、产品结构、消费心理、地域文化等诸多因素的影响，这些不确定因素都将给项目带来一定风险性。除了一般的价值观念、人为破坏等风险之外，项目本身也面临一些市场风险。
敬老院项目建成后，能否有足够的入住率，存在一定的市场风险。当前，老年人及其子女对养老机构这种居住养老方式和生活方式的认知认可度不确定。在现代家庭结构演变中，“核心家庭”逐年增多，传统家庭日益减少，但养老机构这种居住方式和生活方式得到老年人客户群体及其子女的认知、认可，仍需要一个时间过程。其认可程度在一定层面上决定了老年人住宅市场的成熟程度及项目建设的可行性。
防范措施：
1、做好总体规划，保证其科学、统一、个性，建筑设计必须具有和体现敬老院的特色；
2、充分满足老年人特殊群体养老、休闲的特殊需要，以人为本，人性化设计；
3、项目实施前，需进行深化地市场调研，对市场前景做出准确判断并提出详尽而具有针对性和可操作性的方案，以便化解风险；
4、做好市场营销，制定和实施正确的营销策略。
……
第三节 其他风险
一、宏观调控政策风险
2011年9月23日，国务院印发了《中国老龄事业发展“十二五”规划》。规划指出，“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快，老龄事业发展任重道远。该规划的出台，为我国养老产业的发展提供了重要的政策指导意见，给相关产业带来利好消息。然而，老龄事业“十二五”规划的出台，仍旧伴随一定的政策风险。
从地方上来看，全国各地近年来都出台了一系列扶持养老产业发展的政策法规，但从实施力度上来看，效果并不尽如人意。部分法规存在概念模糊、部门职责模糊不清，造成养老产业民间投资者介入困难、申办手续复杂、优惠政策基本难以落实的状况。从长远看，地方性政策可能面临政策退出，给产业带来政策退出风险。
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第十七章 结论及建议
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