第一章项目总论
第一节项目基本基本情况
一、项目名称
二、项目单位
三、项目性质
四、项目建设地点
五、项目建设内容
项目总占地面积30亩，总建筑面积22389平方米，容积率1.09。
六、项目定位
项目基本服务及功能是为企业提供自动化仓储服务，包括物流运输、配送、装卸等服务；延伸服务功能主要包括资金结算、货物需求预测等。
七、项目投资与资金筹措
本项目计划总投6235.40万元，其中固定资产投资6000万，铺底流动资金235.39万元，全部资金由企业自筹解决。
八、项目实施进度
第二节 可行性研究结论
一、项目投资结构及资金来源
二、项目投资效益情况
第三节报告编制依据及研究范围
一、编制依据
二、编制原则
三、研究范围
第二章项目建设背景及必要性
第一节项目背景分析
一、政策背景：天津多措并举推动仓储业发展，政策优势明显
（1）《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》财税〔2017〕33号
《通知》说明：为进一步促进物流业健康发展，现就物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策通知如下：
自2017年1月1日起至2019年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。
（2）《天津市进一步推进物流降本增效实施细则》2017津政发
《实施细则》从七个方面提出了25项具体措施，部署推进物流降本增效有关工作。根据实施细则，本市将优化物流管理体制，包括规范公路货运通行管理、完善公路货运执法工作、优化货运车辆通行管控、精简货运审批手续、深化货运通关改革等。
二、经济背景：国民经济进入新常态，物流行业稳步发展
三、社会背景：我国电商物流消费的群体庞大
四、技术背景：从人工和机械化阶段，向自动化、智能化发展
第二节项目的必要性
一、项目建设是促进地区物流业向供应链一体化发展的需要
随着物流向供应链一体化的发展，仓储作为供应链中的一个资源提供者受到越来越多的重视。
首先，仓储是物流与供应链中的库存控制中心。库存成本是主要的供应链成本之一。其次，仓储是物流与供应链中的调度中心。仓储直接与供应链的效率和反应速度相关。再次，仓储是物流与供应链中的增值服务中心。
可以说，物流与供应链中的绝大部分增值服务都体现在仓储。项目母公司经营商贸业务，项目的建设可为商贸业务提供仓储功能，满足供应链一体化发展趋势。
二、项目建设是促进地区专业市场发展、作为后盾的需要
三、项目建设是满足地区仓储物流向自动化发展的需要
四、项目建设是满足地区电子商务发展的需要
第三章项目行业市场分析
第一节物流业市场分析
随着我国物流行业的蓬勃发展，仓储行业作为物流环节中的基础产业，其需求也将随之扩大，物流业的发展将拉动仓储业的加速发展。
第二节仓储业市场分析
第三节天津仓储业市场分析
一、天津物流业发展的基本情况
天津，作为北方城市重要的交通枢纽，近十年来物流市场高速发展，如今已经一跃成为全国第二大物流中心。位于北京和天津交界的区域新建了一系列现代化的物流仓库，辐射周边约四千万人口。汇集的大量消费人群，加上便捷的公路交通和需求持续的生产型企业，共同推动天津成为物流开发商和运营商重点关注的市场。
二、天津物流仓储总存量情况
与十年前相比，如今的物流市场竞争更加激烈。在2015年的供应高峰后，天津市场的整体仓储存量已跃居全国第二，仅次于上海，且未来仍将有持续的新增供应。而由于供应集中入市，市场空置率在2015年内大幅上升8.3个百分点，达到21.9%。
三、天津物流仓储市场需求
1、市场需求由制造业主导转向服务业主导
在过去的几十年中，天津已建成完善的制造业基地，吸引了像摩托罗拉和金佰利知名的外资企业在此投资建厂。同时，天津拥有中国北方最大的海港，通过港口效应带来大规模进出口贸易。存储制造业企业加工所用的原材料和进出口商品的巨大需求凸现出十年前天津物流仓储供应的明显短缺，尤其是国际标准的仓储设施。因此，高品质仓库开发商纷纷涌入，抢占市场。
随着经济结构逐渐从生产制造转型到如今以服务业主导，物流需求来源也悄然发生着转变——随着宏观经济增速下滑，生产性仓储物流下滑明显。但是在消费升级驱动下，消费品仓储和冷链仓储的发展处于快速发展期，另外由于环境约束要求而提升供应链服务水平的危险品仓储也处于快速发展期。
2、大宗品仓储萎缩，转型升级机会显著
3、电子商务和零售行业的物流仓储需求不断增强
四、天津物流仓储分布情况
五、天津物流仓储未来发展趋势
1、电商和传统零售商的需求将继续主导天津物流市场。
国内消费对于全国经济的贡献不断攀升。北京、天津拥有约4,000万人口，其中2,100万年收入超过3万人民币（消费阶层），而这一数字将继续升高。根据经济学人的数据预测，截止2020年，京津两地消费者阶层人口还将上涨40%至2,900万人。未来几年电商和传统零售商的仓储租赁需求将继续主导天津物流市场。
2、设备亟待升级，机械化、信息化程度提升，人员素质提高
天津仓储业目前的效率低、利用率不高、作业条件差、相关的技术配套和人才培养不够完善，缺乏自身发展能力。仓储作业大都负荷重，作业量大，作业环境恶劣，时间紧，存在着众多系统性不安全隐患，因而仓储机械化是仓储业发展的必然。以自动化立体库为代表的现代仓储设施会得到很好的发展。
对于存货品种繁多、存量巨大的物流与配送中心，要提高仓库利用率，保持高效率的存货流转，实施精的存货控制，没有计算机的信息管理和处理是不可能实现的。信息技术的发展为仓储业发展提供技术保障。
3、仓储物流人员亟待提高素质提高
仓储行业的机械化、信息化对人员的素质有了更高的要求，据调查，2015年对17家仓储企业的员工学历进行了调查，其中本科及本科以上人员较上年增加14.8%，本科以下人员较去年增长3.7%，人员素质在提高，未来仓储人员的学历和专业水平有待进一步的提升。
4、仓储业务趋向综合化，一体化，精细化
目前单纯的出租库房或只提供简单服务将在竞争中处于劣势，未来仓储业务综合化必定是大的趋势，即在仓储保管的基础上大力发展增值服务，如开展加工包装配送质押监管等业务。经调查，天津市许多仓储企业传统的保管业务盈利为负，而货运代理，现货市场，质押监管，加工，配送等业务均盈利。
除了业务综合化之外，业务的精细化也是未来必然的发展趋势，所谓精细化，就是引入新的管理理念，为客户量身定做业务模式业务流程服务标准和服务质量，裁减冗余，节约成本。尤其是对于很多第三方仓储企业而言，满足客户的个性化需要，打造全套的储运销体系，融入供应链，会成为企业重要的竞争优势。
一体化的趋势使得仓储业融入供应链，让仓库迅速变为物流中心，物流中心要联网，与供应链上各种资源协同。物流企业、商贸企业、制造企业、信息企业都是合作伙伴。深度拓展核心客户需求，为其上下游服务。同时对成熟业务进行优化，开展精益化管理和瘦身活动，以不断降低成本，提高服务能力
第四节 项目SWOT分析
一、项目优势分析
1、项目能够通过自动化仓储物流区储存更多的货物，把空间充分的利用起来，而且内部会根据实际仓储需要进行高层、中层以及底层的分隔，和传统的平面化仓储相比，能够容纳约三倍的货物，节约大量的空间。
2、项目计划进行仓储的现代化的管理，采用现代化的堆垛机和现代管理信息系统，能够通过指令来存取货物，在现代优化管理下，货物能够最大程度的避免了生锈变质情况的出现。
二、项目劣势分析
三、项目机遇分析
1、全国电子商务市场蓬勃发展，到2020年京津两地消费者阶层人口还将上涨40%至2,900万人，因此该地区仓储物流需求的不断增长将给项目带来发展机遇。
四、项目挑战分析
1、项目地天津市物流仓储业发达，尤其对于小微型物流仓储企业，市场竞争激烈。这将给项目带来同质化竞争的威胁。
第四章项目选址及区位条件
第一节项目选址要求
一、生产要素分析
二、相关产业和支持产业分析
第二节项目区位条件
第三节 项目选址合理性分析
第五章项目技术方案分析
第一节建设目标和原则
第二节基于仓储物流的自动化系统解决方案
一、仓储物流的概念及工作原理
二、仓储物流解决方案示意图及其构成
装车月台：货物在一楼自动出库后，由叉车完成装车，卡车通过月台与仓库快速对接
码垛系统：对相同批次的货物自动码垛
入库分拣系统：对入库前的货物按批次进行分拣
环形穿梭车（RGV）：将码好的整托货物搬运至各个巷道口
立体仓储区：巷道堆垛机将整托货物自动入库，WMS实现货位的信息化管理
空中输送线：完成包装的成品通过空中输送线向仓库汇集
三、仓储物流解决方案流程图设计
四、自动化立体仓库的优势
第三节设备方案
一、选型原则
二、设备清单
第六章项目总图布置方案
第七章辅助公用工程及设施
第八章项目环境保护
第九章项目能源节约方案设计
第十章劳动、安全、卫生及消防
第十一章企项目组织机构和人力资源配置
第一节项目组织管理
一、项目实施管理
二、资金与信息管理
第二节项目运行管理
一、项目的后期管理
二、项目劳动定员
第十二章项目建设进度及工程招投标方案
第十三章项目投资估算和资金筹措
第十四章项目经济效益分析
第十五章项目风险分析及防范措施
第一节项目开发过程中潜在的风险及防范
一、运作风险及防范
本项目建成投产后，公司资产规模和运作规模都将提高，在资源整合、资金管理、经营管理等方面提出了更高的要求。现有管理团队虽然包括各类高级管理人才，具有丰富的企业管理经验、市场营销经验、资本运营经验，但整体管理水平有待进一步提高。如果公司整体管理水平不能及时调整、完善，将影响公司的应变能力和发展活力，进而削弱公司的竞争力，给公司未来的经营和发展带来较大的不利影响。
防范措施：
1、加强企业经营风险管理以及运营技术水平的提高。
2、建立健全公司的各项内部控制制度，使公司管理有法可循；
3、完善公司的约束和激励机制，落实岗位责任制；
4、全面提升公司管理团队的管理水平和协同作战的能力。
二、工程风险及防范
第二节项目本身潜在的风险及防范
一、政策性风险分析及控制
二、技术风险分析及控制
三、市场竞争风险分析及控制
四、运营管理风险分析及控制
五、其它风险分析及控制
第十六可行性研究结论与建议
第一节 建设项目可行性研究结论
通过以上分析，得出如下的结论：
1、本项目建设地点具有良好的区位优势，经济基础良好，外部水和电力等基础设施配套完善，交通方便。周围拥有完善的基础配套设施，政府积极营造优越的投资优惠环境，项目的建设条件有利于项目的进入和发展。因此，本项目建设条件可行。
2、项目园区的建设方案，以及供配电、给排水、道路、绿化等配套工程，规划布局合理，能够满足项目需求；同时符合节能环保和可持续发展的要求，项目采取了合理的节能措施和环境保护措施，对环境不会造成危害。
3、经测算…….
4、项目的实施对当地经济发展、关联产业发展以及社会就业等均有积极的影响。虽然存在一定的社会稳定风险，但通过采取相应措施可有效降低风险发生的可能性及影响。
经分析论证，认为该项目建设目标明确，市场前景良好，项目规划方案科学合理，项目可行的；同时项目投资结构及资金来源方案合理可行，项目整体风险性较小，具有较好的经济效益和社会效益。
第二节 建设项目可行性研究建议
1、切实加强对项目的监管和组织，确保项目顺利实施。制定战略规划，将项目建设步骤细化到实施层面，逐层逐次开展工作。
2、进一步落实建设资金，加快工作进度，以便项目顺利实施。
3、尽可能节约投资，并且主要的相关设备提前准备，确保建设进度。
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