第一章 项目概况
第一节 项目概况
一、项目基本情况
1、项目名称
陕西某年储藏销售一万吨果品项目
2、项目性质
新建
3、占地规模及建筑面积
项目占地35亩，将建设年储藏销售果品一万吨能力的保鲜库，以及配套的加工厂房。
4、项目建设内容
项目新建库容量4800吨保鲜库，其中4000吨为冷藏保鲜库，800吨为带气体调节功能的气调冷藏保鲜库，项目总占地面积35亩，其中保鲜库库体建筑面积6000㎡。
5、项目投资总额及来源
总投资1000万元，全部为企业自筹资金。
……
二、研究项目主要结论
第二节 可行性研究报告的编制依据
第三节 可行性研究报告的编制原则和研究范围
第二章 项目建设背景及必要性分析
第一节 项目建设背景分析
一、政策背景
仓储作为物流系统中必不可少的中间部分，随着物流业的发展而发展。近年来，为了更好地促进经济和相关产业的快速发展，国家出台了大量政策，鼓励仓储、物流行业的发展。具体说明如下：
1、国家政策
从国家层面上来看，政府大力支持农产品冷链物流业的发展。具体鼓励政策如下所述：
（1）2012年12月26日国务院通过《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》，通过10种措施降低农产品物流的流通费用。具体包括：降低农产品生产流通用水用电价格；开展农产品增值税进项税额核定扣除试点；推进收费公路专项清理；尽快优化和调整银行卡刷卡手续费标准等。流通是连接生产和消费的纽带，流通的成本、效率直接关系到消费的价格。该意见的发布，在进一步降低流通成本的基础上，提高流通效率，促进产业升级。
……
二、市场背景
在发展农业产业化过程中，有必要着力发展农副产品的加工、贮藏、保鲜、分类、包装、营销环节，特别是农副产品深加工，借以增加产品的技术含量，增加产品的附加价值，走出直接销售初级产品的狭小圈子，提高农产品的质量和农业生产的效益。发展农副产品深加工，延长农业的产业链，把产品的生产、加工、销售连接起来，做到贸工农一体，就可以把农产品加工、销售形成的增值利润向农业回流，增加农业积累，增强农业自我发展的能力，从总体上提高农业的综合效益和比较利益。同时农产品储藏加工业一头连着市场和消费者，另一头连着原料生产和农民，可以及时反馈市场信息，便于农民了解国内外市场的需求，生产适销对路的产品。农业由于有贸易部门和加工工业作依托，有龙头企业的牵引，就可以有计划地放手发展生产，不致因为商品流通遇到阻碍而不能顺利地进入下一个生产经营周期。这样，通过发展农产品贸易和加工业，使市场形成对农业生产的带动，使农民提高直接参与市场活动的积极性，有利于农民进入市场，开拓市场，搞好千家万户分散经营与越来越连通一起的大市场之间的衔接，把农民分散的小规模生产与市场需求连接起来。
……
三、项目承建公司自身优越条件
第二节 项目建设必要性分析
一、本项目建设是保障“菜篮子工程”的需要
瓜果果品是人们日常生活必不可少的部分，属于必需品，所以“菜篮子”工程事关广大人民群众的切身利益，同时也事关经济社会发展状况。随着我国经济的进一步发展，人口的不断增长及城市化进程的加快，市场对优质水果、果品等农副产品的需求不断扩大，对其质量和数量有了更高的要求。
但由于农产品生产具有明显的周期性，传统产业生产方式不能胜任全年均衡供应的要求。且水果和果品采后仍然是活体，含水量高，营养物质丰富，保护组织差，容易受机械损伤和微生物侵染，属于易腐商品。若想保证水果、果品的新鲜质量，必须要有好的仓储、贮存条件和设施。通过本项目的实施，可以实现果品等鲜活农产品数量大幅增长，品种日益丰富，质量不断提高。在有效满足城乡居民不断增长的消费需求的同时，进一步提高人民生活水平。
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第三章 项目产品市场分析
第一节 项目产品市场规模
一、市场规模
根据国家统计局2012年统计资料显示，2012年全国水果总产量24057万吨（含瓜果），比2011年增加1289万吨，增长5.7%。
1、园林水果产量15105万吨
2012年全国园林水果产量15105万吨，比2011年增加1022万吨，增长7.3%，园林水果产量占全国水果总产量的62.8%。分品种看，产量排在前五位的为苹果3849万吨，柑桔3168万吨，梨1707万吨，香蕉1156万吨和葡萄1054万吨。分省看，园林水果产量排在前五位的省（区）为山东1524万吨、陕西1438万吨、河北1286万吨、广东1279万吨和广西1031万吨，五省（区）园林水果产量占全国园林水果产量的43.4%。
园林水果中，热带亚热带水果产量1805万吨，比2011年增加126万吨，增长7.5%。其中香蕉产量1156万吨，荔枝产量191万吨，龙眼产量153万吨，菠萝产量129万吨。热带亚热带水果产地主要在广东679万吨、广西359万吨、海南313万吨、云南245万吨、福建190万吨，五省（区）产量占全国热带亚热带水果总产量的99%。
……
二、市场预测
我国水果、果品资源丰富，近20年来我国果蔬产业发展飞速，产量迅速增加，目前中国果蔬产业已成为仅次于粮食作物的第二大农业产业。2009至2013年五年间，我国果品年平均增长率约为6%左右。
近年我国居民消费水平提高的一个显著标志是水果消费量不断增加。了解消费者对水果的需求将有助于果品生产者和经营者对产品的销售。市场对水果的需求主要表现在：
1、对大宗水果的需求增加缓慢，对优稀水果的需求增加较快；
2、对质量低的水果需求下降，对优质水果和品牌水果需求上升；
3、对水果加工品，特别是果汁的需求量增加；
5、对经过整理和包装的水果需求增加。
……
第二节 项目产品目标市场分析
近年来,大宗水果(苹果、梨等)一直滞销。据统计,我国苹果面积已达2500万公顷,年产量2200万吨,梨400万公顷,年产量800万吨,苹果、梨的产量均居世界第一。 但苹果、梨的出口量较少,每年只有几万吨,主要以内销为主。从国内供求状况来看,明显供过于求,因而价格一直较低,以致许多地方的果农砍掉果树。而小杂果(桃、杏、李子、板栗等)开始呈现出多姿多彩的发展态势,不少小水果市场供应期延长,质量提升较快,成为色彩斑斓的水果市场的新成员,销量日益增长。但从总体看,小水果占市场总销量的比重不大,小水果市场增长空间还很大,消费走势逐年看涨。
根据专家分析预测,今后8～10年，小水果市场依然前景看好。世界人均水果已达70多公斤，而我国人均只有40多公斤。根据我国人均收入增长状况,10年后人均水果将达到60公斤。这个差额将主要由杂果来填补，因为大宗水果产量已供过于求,今后的主要任务是提高质量,数量不宜再增加。这样推算，我国小水果还有每年2000万吨的发展空间；每年2000万吨基本上相当于我国目前的苹果年产量，而我国苹果是经过了十余年的发展才形成了今天的规模。因而小水果需发展10年左右，才能满足市场需求，如果还能出口一部分，小水果前景则会更好。
第三节 本项目市场开拓策略分析
本项目的建设对于提高物流仓储经营效益、促进果品业健康高效发展和物流体系建设的完善都有重要作用。
1、项目业务模式
鉴于公司服务的客户分布不同和仓储产品种类繁多。公司业务模式应该选择多元化和专业化。主要经营模式如下表所示：
……
第四节 项目产品市场竞争力分析
第四章 项目产品方案和生产规模
第一节 建设规模
一、建设任务
二、建设规模
新建库容量4800吨冷藏保鲜库及相应辅助设施，其中4000吨为冷藏保鲜库，800吨为附带气体调节功能的气调冷藏保鲜库，项目建成后将形成年储藏销售一万吨果品的能力，项目总占地面积35亩，预计六个月建成。
第二节 项目产品介绍
一、产品概况
综合考虑当地果品种植情况、市场行情、果品保鲜期限和本项目库容量，项目全年能储藏周转果品1万吨，主要储藏当地盛产的苹果、酥梨、鲜桃、御石榴、红提葡萄、柿子等果品。
二、项目生产指标
第五章 项目工艺技术及设备方案
第一节 工艺技术方案
一、工艺技术方案选用原则
二、主要技术措施
第二节 设备方案
一、设备选型原则
二、主要设备
本项目新建库容量4800吨的冷藏保鲜库，其中800吨为气调库；由12个每间400t的库室和链接通道组成，主要设备清单见下表：
三、设备来源
第六章 总图运输及公用辅助设施
第一节 项目建设目标
第二节 项目建设指导思想
第三节 建设方案
一、总平面布置
二、场内外运输
三、建设内容
第四节 辅助公用工程及设施
一、给排水工程
二、供电工程
三、采暖通风与空调
第七章 项目选址及建设条件
第一节 项目选址
一、厂址选择的基本原则
二、厂址选择的具体要求
三、项目建设选址
第二节 项目投资环境
一、地理位置
二、气象条件
三、地质条件
四、基础设施条件
五、经济发展
第三节 项目选址合理性分析
第八章 项目环境保护
第一节 设计依据
第二节 主要污染源、污染物及防治措施
第三节 绿化设计
第四节 环境影响综合评价
第九章 项目能源节约方案设计
第一节 用能标准和节能规范
第二节 节能措施综述
第三节 节能措施
第四节 其他节能措施
第五节 项目能耗分析
第十章 职业安全与卫生及消防设施方案
第一节 设计依据
第二节 安全教育
第三节 劳动安全制度
第四节 劳动保护
第五节 劳动安全与工业卫生
第六节 消防设施及方案
第十一章 企业组织机构、劳动定员和人员培训
第一节 企业组织机构设置
第二节 劳动定员
一、公司用人原则
二、劳动定员
1、定员依据
（1）项目的生产能力；
（2）根据生产设备的选型及数量，自动化程度，工艺复杂程度及完成所需要的人数；
（3）完成项目后生产管理及技术管理所需要的管理人员；
（4）参照工厂管理制度和出勤情况。
2、劳动定员
本项目预计固定劳动定员18人，果品大量收储季节需临时雇佣农民工，所需人员主要向社会公开招聘并择优录取。
三、人员培训计划
第十二章 项目实施进度与招投标
第一节 项目实施进度安排
一、项目施工组织措施
二、项目总体开发进度安排
第二节 项目实施进度表
第三节 工程招投标
第十三章 项目总投资与资金筹措
第一节 估算范围
第二节 估算依据
第三节 编制说明
第四节 项目总投资估算
一、建设投资估算
本项目为建设年储藏销售一万吨果品项目，项目达产后具有年储藏销售一万吨果品的能力（年周转2.1次），项目基础建设投资估算额为800万元，其中，建筑工程费用525万元，设备购置费为183万元，工程建设其它费用47万元，预备费28万元。
二、流动资金估算
参照相关企业的应收、应付、存货和现金等流动资产的最小周转天数，结合本项目的实际情况，采用分项详细测算法对本项目流动资金需求量进行测算。经估算，流动资金需求量为553万元。
三、总投资估算
本项目总投资1000万元，其中，建设投资金额为800万元，铺底流动资金为200万元。
第五节 资金筹措
要保证本项目建设按计划完成，首先应落实资金计划筹措。具体措施如下：
1、及时准确编报项目资金使用计划。
2、切实做好项目年度资金计划的落实工作。
3、项目资金计划落实后，及时划拨到专用基建账户。
本项目计划总投资1000万元，全部投资由公司自筹解决。
第十四章 项目经济效益分析
第一节 评价依据
第二节 营业收入和税金测算
一、主营业务收入
本项目建成后，将形成良性的资金链循环。项目完全达产运营后，预计年营业收入达1890万元。
二、营业税金及附加
根据有关规定，本项目免征农业税、增值税及附加。本项目为农业企业，不计所得税。
第三节 成本费用测算
第四节 利润测算
经测算，项目计算期年均利润总额为489.25万元。
根据有关文件，法定盈余公积金按税后利润的10%进行计提（本项目为农业企业享受免税政策）。
第五节 财务效益分析
本项目财务基准收益率取行业基准收益率12%。
根据损益表，现金流量表，项目所得税后净现值内部收益率测算表，可进一步测算出动态反映本项目盈利能力的净现值NPV、内部收益率IRR、项目动态全部投资回收期Pt和投资利润率等指标。
1、净现值NPV
财务净现值是指在方案的整个实施运行过程中，所有现金净流入年份的现值之和与所有现金净流出年份的现值之和的差额。
项目净现值NPV为：所得税前NPV=
（1+i）-t=1794.64万元，所得税后NPV为1794.64万元，均远大于零，说明该项目动态收益率超过了该行业应达到的最低收益水平。
……
第六节 项目敏感性分析
第七节 项目评价总论
第十五章 建设项目风险分析及控制措施
第一节 产品价格下降的风险
随着行业发展的逐渐成熟及市场需求的快速增长，行业的潜在进入者将增多。加之现有竞争对手技术水平和服务能力的不断提高，该行业可能面临激烈的市场竞争，甚至大打价格战，致使果品价格下滑，公司销售收入下降。
防范措施：
1、提高公司的技术水平、管理水平和产品质量，不断改善向客户提供优质果品的能力；
2、加强生产过程各个环节的管理，提高生产效率，降低平均生产成本；
3、加强新产品研发和产业化，优化产品结构。
第二节 管理风险及控制措施
第三节 技术风险及控制措施
第四节 人力资源风险及控制措施
第十六章 项目结论及建议
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