第一章 项目概况
第一节 项目概况
一、项目名称
天津某国际温泉度假中心项目
二、项目性质
新建
三、项目占地面积及建筑面积
项目占地1000亩
四、总投资额
项目总投资157415.00万元
五、建设目标
将健康休闲旅游产品的设计理念融合到温泉康体养生产品、游乐产品、运动产品、风情观光之中，配套有住宿、餐饮、娱乐、养生、购物等多种休闲度假元素的组合，使该产品更适合于中短期的度假、休闲旅游，增强项目吸引力和完善的接待能力，形成完善的旅游产业商圈，增强知名度，成为城市名片。
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第二节 建设单位简介
第三节 报告编制依据
第四节 项目建设规模及主要建设内容
项目规划面积1000亩，项目建设总用地规模约66万平方米，建筑面积为478300平方米（其中主题温泉区建筑面积340000平方米，休闲功能区108000平方米，综合服务区30300平方米）。
项目将建成融集健康养生、休闲度假、观光旅游、文化体验等四大功能于一体的温泉旅游项目综合体，包括山水风情温泉、酒店式度假公寓、休闲购物街、特色餐饮、温泉别墅、理疗养生馆、动植物生态观光园等服务项目。集中整合周边旅游资源，集温泉旅游、度假、会议接待、养生、休闲、娱乐、餐饮、购物、住宿等多元功能于一体的区域旅游集散地。
第五节 项目总投资估算
第六节 项目实施进度安排
第七节 主要经济技术指标
第八届 主要评价与结论
第二章 项目建设背景与必要性
第一节 项目建设的背景
一、产业政策
2009年国务院常务会议讨论并原则通过了《关于加快发展旅游业的意见》。会议强调，要放宽旅游市场准入，鼓励社会资本和各种所有制企业公平参与。推进国有旅游业企业改组改制，支持民营和中小旅游企业发展，积极引进外资旅游企业。此举意味着旅游业定位已抬高至国民经济的战略性支柱产业，未来旅游行业将加快发展，进入长期快速成长期。
国家为进一步贯彻落实国务院《关于加快发展旅游业的意见》，之后出台《贯彻落实国务院关于加快发展旅游业意见重点工作分工方案》的精神，更加明确我国将放宽旅游市场准入，鼓励社会资本公平参与旅游业发展，鼓励各种所有制企业依法投资旅游产业等。
作为最早对外开放的产业之一，我国旅游业发展实践证明，深化改革、不断开放是优化旅游环境、推动旅游产品多样化、提高服务水平的必由之路。而《关于加快发展旅游业的意见》及《贯彻落实国务院关于加快发展旅游业意见重点工作分工方案》的出台，无疑让整个行业为之振奋。要让我国旅游业加速发展，就要打破社会资金进入旅游行业的政策壁垒，创造有利于公平竞争、有利于创新的政策环境，而市场准入的被放宽，无疑将成为一种实实在在的助推剂。
二、行业规划
《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》中指出：到“十二五”期末，旅游业初步建设成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，在扩内需、调结构、保增长、惠民生的战略中发挥更大功能。
我国旅游业在世界旅游业格局占据更重要的地位，在国际旅游事务中的影响力进一步提高，建设世界旅游强国迈出坚实步伐。旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，力争2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。
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第二节 项目建设必要性
一、项目建设能带动当地经济发展
旅游业将是项目区域重要的支柱产业和优势产业，项目实施将有力推进项目区域旅游业抢抓发展契机、促进旅游经济再上新台阶的战略。
项目所在地位于相对成熟的旅游区域，交通便利，规模适中，资源条件丰富。资源整合化、旅游项目品牌化、良性产业链的发展形势，将使其成为未来项目区域旅游业乃至经济发展的领头羊。该项目的规划建设将有利于整合区域资源，加大区域建设发展的步伐，快速拉动区域经济的快速可持续发展。
抓住当今温泉旅游产业缺乏的品牌化，利用温泉资源的养生功效，结合项目区域悠久的历史文化底蕴和周边丰富的旅游资源，为项目温泉度假中心奠定坚实基础。以温泉产业为引擎，做强“温泉经济”，加速推动项目区域乃至天津市第三产业的发展壮大。
同时项目建设能直接提供4800余人就业，不仅能解决项目区域大部分生活困难居民就业难问题，在一定程度上将为项目区域创造新的经济增长平台，有助于促进项目区域经济的快速发展。
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第三章 旅游业发展现状及趋势分析
第一节 旅游业发展状况
一、我国旅游业发展现状
改革开放以来，我国国内旅游发展迅速，覆盖面广，但总的说来仍然处于一种低消费、大众化、低水平、中近距离旅游的状况。旅游基础设施、服务设施建设发展很快，但仍不能适应国内旅游发展速度的要求。
从总的旅游人数和回笼货币来看，旅游人次数稳步增加，旅游消费额逐步提高，人数平均每年增长10%以上，旅游消费总额平均年增长率亦在10%以上。
从旅游消费方式和旅游消费结构来看，绝大部分属于观光旅游，文化型、享受型极少。即走马观花式的参观型旅游活动多，而修学、健身、寻根、考察、探奇、了解风土人情的专项特点旅游较少。一般游客住低档旅馆，饮食简单。据统计，在旅游消费结构中，吃住行比重高达85%，而游览购物仅占15%。旅游整体消费水平低。
从旅游的地域性和客源分布来看，国内旅游热点集中在经济较发达，知名度较高，旅游基础设施较完善的旅游胜地，如北京、江浙沪、广东等地。象敦煌、九寨沟、西双版纳、黄果树瀑布等风景点由于交通不便相对处于温冷点。从距离上看，一般以中近距离旅游为主，远距离旅游为辅。如桂林主要以粤湘鄂的旅游者为主，杭州主要以江浙沪的旅游者为主，北戴河以京津冀辽的旅游者为主。
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第二节 涉及温泉的旅游业发展现状
一、我国涉及温泉的旅游业发展现状
经过30多年的高速发展，一种全新的休闲度假方式——温泉生活方式已经形成。我国温泉旅游从起步至今，短短十年时间取得了长足发展，甚至在规模、功能、产品等某些方面已经超越了温泉发达国家的水平，但从整体而言，中国温泉旅游仍处于发育期，其产品形态、市场形态和结构形态均不够成熟。
据初步统计，全国温泉已有3000余处，温泉旅游的火爆，不仅成为了众多投资商的焦点，也成为温泉所在地政府招商引资、发展旅游经济的金字招牌。
我国温泉旅游业从整体上来看，是以露天温泉沐浴为主导产品，组合在旅游线路之中，成为游客度假休闲的消费产品。从1998年开始，其主要特征是把温泉沐浴从室内发展到露天、半露天，强化了温泉的保健、娱乐、休闲、自然、运动的功能，摆脱了从属酒店或度假村配套产品的地位。
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第三节 我国旅游业发展趋势
第四章 项目市场分析
第一节 项目设计理念
第二节 周边可借旅游资源
第三节 项目定位
一、项目市场定位
我国在多年的开发实践中，以温泉资源为主题的度假村开发模式通过不断的创新，取得了令人瞩目的成功。其中主要有以下六大经典开发模式：
根据当地可合理开发的旅游资源的基本构成及其特色，进行了市场分析，最终确定按照将项目打造成“温泉文化+娱乐养生”为核心驱动力的精品项目，带动区域“温泉经济”形成，提升区域人气，加速区域发展。
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第四节 客源市场预测
温泉的客源既不等同于洗浴客源，也不等同于酒店客源，其很大一部分来源于其自身创造的旅游客源，尤其是高质量的温泉康疗。其客源主要由京津及周边地区中高消费群体、外地一日游及项目区域本地中高层收入家庭消费、会议住宿及周边房地产开发的衍生客源、城市旅游整体形象推介的其他城市客源等组成。
温泉度假中心根据其设计的服务项目和功能，客源可分为外来游客、疗养人员和本地消费者三部分，
未来客源市场规模预测参考了以下因素：温泉园区的全而开发、新型旅游项目的启动效应；新的宣传和市扬推广所带来的旅游区知名度的提高；园区的保护性政策对大规模旅游的限制；旅游环境容量设计对客流量的限制；周边其他旅游点对其客源的分流；区域城镇化发展进程。
具体如下：
本项目未来客源市场规模预测主要决定因素有：
1）区域（项目区域）旅游增长预测；
2）项目的开发及市扬推广所带来的知名度；
3）项目区域内交通环境；
4）项目公司开拓的旅游专线和组团消费。
一、区域（项目区域）旅游增长预测
近年来随着天津及项目区域旅游资源开发力度的加大，每年以两位数的增长速度吸引大批国内外旅客前来观光、旅游。
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第五节 价格的定位
第六节 项目SWOT分析
第五章 项目选址
第一节 项目选址
第二节 项目自然地理条件
第三节 土地利用
第四节 拆迁及安置
第六章 建设规模与建设内容
第一节 主体工程
本项目是一个庞大的建设工程，涉及面广，投资回收期长。涉及酒店式公寓、风情温泉、温泉度假山庄、顶级水疗、水主题乐园高档娱乐、商务会所、美食广场、购物mall、动植物观赏、宴会会议、旅游服务等几大方面，这几方面的建设彼此间存在着极大的差异，因此要具体设置。根据对天津和蓟县旅游资源现状及近年来的旅游人数、增长率等资料分析，同时考虑到项目建设单位开发思路以及项目功能，并结合项目土地规划要求，确定本项目主体工程如下表：
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第二节 辅助工程项目组成
第七章 项目工程方案
第一节 设计依据
第二节 设计原则
第三节 总平面设计
第四节 公用配套工程
第八章 节能方案分析
第一节 用能标准和节能规范
第二节 项目能耗状况分析、
第三节 项目节能措施
第四节 节能效果分析
第九章 环境保护与消防
第一节 环境保护
第二节 消防
第十章 人力资源配置与项目实施进度
第一节 项目组织机构
第二节 劳动定员和人员培训
第三节 项目实施进度
第四节 项目建设管理与招投标
第十一章 投资估算和资金筹措
第一节 投资估算
一、投资估算依据
二、投资估算编制说明
三、总投资构成
项目总投资157415万元，其中建设投资146490万元，建设期利息7269.9万元，流动资金3655.1万元。
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第二节 资金筹措
第十二章 财务评价
第一节 评价依据
第二节 营业收入
本项目收益来自经营收入，包括各项目的门票收入、餐饮收入、营业收入和出租性物业的租金收入。运营期收入预期如下：
第三节 项目营业成本
第四节 项目盈利能力分析
一、利润及其分配
计算期各年的利润及其分配情况见利润与利润分配表，盈余公积金按10％提取。根据销售收入计算表、总成本估算表、损益表等，该项目经营期内年均销售收入62152.2万元，年均利润总额35393.4万元，上缴所得税5309万元，年均净利润30084.4万元，投资利润率为19.1%。
二、财务盈利能力分析
项目财务指标如下：
所得税后内部收益率14.6%，大于基准收益率10%；
所得税后财务净现值18484万元，大于零；
所得税后投资回收期8.7年（含建设期）。
由此可见，项目具有较强的盈利能力。
第五节 不确定性分析
第六节 财务评价结论
第十三章 社会影响分析
第一节 对当地居民就业、收入的影响
第二节 旅游兴县、改善投资环境
第三节 对所在区域居民生活质量的影响
第四节 对当地社会服务容量、基础设施的影响
第十四章 项目风险分析
第一节 资源风险
第二节 市场风险
随着国内居民收入提高和闲暇时间大幅增加，国内居民的国内旅游、短程旅游需求大大增加，节假日近郊游、休闲游已逐步成为游客主选旅游的方式之一。以温泉为主题的旅游将成为现代旅游发展主题内容之一也是旅游业未来10年发展当中最为朝阳的板块。
即便如此，为了项目的效益最大化、理想化，还应提高旅游产品质量，合理的制定旅游产品价格并积极的吸取先进的旅游景区的成功运营经验，不断推出新品种，持续加大宣传促销力度，这样才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟，最大限度的降低市场风险给项目带来的冲击。
第三节 环保风险
第四节 资金风险
第五节 工程设计方案风险
第六节 综合风险评价
第十五章 结论与建议
第一节 结论
第二节 建议
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