据媒体报道，6月30日，央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围；要求相关房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。这意味着部分房企的融资能力即将再次出现下降，房地产巨头们的融资途径基本已被全面纳入监管范畴。
并且，随着今年上半年房贷的收紧，房地产行业的格局变化明显；除一二线城市因供需不平衡仍然表现良好外，三四五线城市呈现了较为明显的收缩。房企们也随着开始“用脚投票”。2021年上半年，50家代表房企在五大核心城市群拿地面积占比达69.0%，较上年同期增长12.2个百分点。
这使得目前的地产市场格局出现了明显变化：大型房企受限于融资管控，开始不得不放弃下沉业务；三四五线城市的房地产市场，慢慢成为了当地城投的舞台。
自全面贯彻“房住不炒”的政策后，为了遏制地产金融化的势头，央行陆续出台了多项政策，促使地产企业逐渐降低负债水平、以及高周转的开发模式。随着这一监管思路的逐渐落实，我们明显看到各大房企的融资能力出现了明显的下降，甚至影响到了经营的稳定。
进入2021年后，房企的困境变得更为明显；房企只能依赖供应链金融与票据，进一步盘活集团内部资金资源，并将负债与杠杆转移到下游供应商上；又或者通过房产折价促销来加快库存的去化速度、加快资金的回收。一些高负债的头部房企，已经深陷流动性危机。
因此，我们可以明显看到各家房企的投资格局出现了明显的收缩；不再无序扩大规模、跑马圈地，而是回归稳健经营，开始进一步向一二级城市集中。在资金收紧之时，广阔的下沉市场顿时成为了可有可无的“鸡肋”，不再是房企发力的焦点。
随着央行把房企的商票业务纳入监管范围，各大房企的融资将进一步受限；这将使得头部房企将进一步退出三四五线城市的地产市场，全国各地的地产市场格局将出现新的转变。
地产市场参与的“玩家”变了，但在地方上，土地一级开发、土地供应的逻辑和局面也在出现非常明显的变化；在严控地方政府债务、降低政府杠杆率的大背景下，传统的政府或城投举债投资基础设施、一级土地开发的模式正在没落，越来越多的项目开始要求“资金自平衡”。
不收费的、公益性的基础设施建设项目如何实现资金自平衡呢？从实际操作来看，无论是地方专项债券、片区开发项目还是ABO模式，基本上都把土地出让金作为平衡项目投资的收入来源；如今的基建投资，已经深度绑定土地。
这就使得在未来几年，地方政府对于土地出让的需求是持续存在的；地产企业的退出，意味的必须有其他生态位的企业顶上，通过拿地-房地产开发业务来实现当地土地市场的平稳接续，避免因土地出让的普遍延期造成新的债务风险。
在这样的背景下，未来许多地方的城投将会更深度的参与地方的土地开发业务；将土地一级开发业务继续延伸到房地产开发领域，既实现资金的闭环、又实现债务的平稳接续，可谓是一举多得。
在近期的基建话题中，城市更新是各地政府关注的焦点，也因为政策性银行大力的支持，成为了许多地区城市建设与完善的最佳模式。
从逻辑上说，城市更新是过去棚户区改造业务的延伸与升级。但由于财政政策的变化，如今的政策性银行贷款不再支持以政府购买服务、土地出让金返还等与财政预算挂钩的方式作为还款来源；而是开始支持城投作为贷款主体，对土地进行更深层次的开发，以自持物业出租、物业出售等经营性收入来覆盖贷款本息。
这在多地颁布的《城市更新管理办法》中均有体现，对于实施主体拿地、或进行低效用地再开发进行了制度性保障。这也就意味着城投作为地方实施城市更新项目的主要实施主体，未来将对城市更新项目进行封闭运作，并通过拿地开发、补缴土地价款的方式参与到地产业务中去。
在深化预算改革后，城投迎来新一轮转型。在对于政府隐性债务的严监管下，城投传统的代建业务出现了明显的减少，且地方政府信用的加持也在逐渐褪色；各地城投均在拓展新的业务模式与方向。
在这样的背景下，既有需求、又能覆盖城投的基础设施投资的地产开发业务，将成为未来的主要拓展方向；并且，城投的特殊性使得资金的监管与地产市场的调控变得相对容易，“房住不炒”的目标或许依靠城投来取得真正的实现。
并且，从“十四五”期间的城镇化发展方向来说，将人口流入与基础设施建设进行配套也是大势所趋；在城投的债务水平已经处于高位的情况下，通过房地产业务将投资公益性设施与享受地方发展红利进行关联，自然也是水到渠成。
未来五年，在一二线城市之外的全国，我们都能看到这一场景；房企在收缩退出，城投的地产业务开始崛起。
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