近日，中央经济工作会议在京召开，会议公报中再次强调了要加快建立“租购并举”的住房制度，并首次在中央层面提出“长期租赁”的概念。过去的实践表明，单纯依靠房地产调控政策限制购房需求的方式难以从根本上解决房价高企问题，一旦调控政策出现松动，前期累积的大量购房需求很可能在短时间内集中释放，以更快的速度推高房价，调控政策的效果往往大打折扣，甚至出现“控得越严反弹越快”的现象。从长远看，通过建立“租购并举”的住房制度，发展长期租赁市场不失为解决居民潜在住房需求的一项有效举措，而长期租赁市场的健康发展离不开金融体系的支撑。
商业银行大举进军住房租赁市场
近期，在“租购并举”住房制度持续推进的背景下，中信银行、建设银行、中国银行等多家商业银行密集宣布进军住房租赁市场，为解决居民的长期租房需求提供金融服务。其中，建行在11月3日推出的住房租赁贷款产品“按居贷”尤为值得关注，该款产品可以为符合资信要求的申请人提供最长期限为10年，最高金额达100万元的住房租赁贷款，而且可以为借款人提供优于银行住房按揭贷款的利率。
长租贷款可实现三方共赢，减少非理性购房需求
住房租赁贷款的优势在于其可以实现商业银行、租房者和房地产企业的三方共赢，减少非理性的购房需求。首先，对商业银行而言，住房租赁贷款作为金融创新的一种形式开辟了业务的蓝海，除了能够获取稳定收益之外，还有助于商业银行开拓优质企业和个人客户资源，为其提供除住房租赁以外的其他价值增值服务。其次，对租房者来说：一是可以实现长期租赁，提前锁定租赁期间的租金，避免房东乱涨价或提前收回住房，提高租住的稳定性；二是商业银行一次性为客户付清租金，将款项打至房东账户，租房者仅需每月向银行按时还款即可，相较于传统的“押一付三”模式，可以缓解租房者短期的资金压力；三是住房租赁贷款利率一般按照人民银行基准贷款利率执行，低于同期住房按揭贷款利率，对于有长住需求但无力购房的住户而言也是一个较为稳妥的选择。最后，就开发商来讲，在房地产调控政策影响下，商品房销量和价格未来存在着持续下行的风险，通过介入住房租赁市场，可以从商业银行获取一笔可观的现金流，加速资金的回笼，缓解流动性压力，解决住房租赁市场前期投入大、回报周期长等问题，有助于增加市场上租赁住房的供给。
住房租赁贷款并非解决问题的完美方案
一是有了金融体系的支持，“租购并举”的住房制度会无疑会加速推进，短期内对购房需求会形成一定的替代，但居民“由购转租”理念的引导尚需时日，真正选择长租的客户（比如10年）往往是确无购房能力者，受房地产调控政策影响的潜在刚需并不愿为租房而背负长期的还款负担，一旦房价回落或调控政策松动，租房者“由租转购”进而再度推高房价也不无可能。
二是目前房源的供给仍以房企为主，今后很有可能扩大到个人房东。12月20日，建行广东省分行行长就在中国住房租赁高峰论坛上表示，为发展租购并举，实现住有所居，建行推出租房贷后，还将推出存房贷业务，提升租赁住房的流动性。与“按居贷”不同，“存房贷”是居民将自己住房的租赁权出售给银行，银行一次性支付全部租金，然后将房源交给专业的租赁运营机构出租。该产品对盘活存量闲置住房而言意义重大，对拥有多套住房的个人房东也极具吸引力，但银行对租金的用途却无法把控，个人房东是否会利用出售租赁权获取的资金重新炒作商品房也是一个需要考量的问题。
三是在住房租赁市场加杠杆之后，短期可能会刺激租房需求，在租赁房供给不足的情况下，房租价格还可能会出现较大幅度的上涨。
从以上分析可以看出，建立“租购并举”的房地产长效机制并非一日之功，未来在完善金融配套措施的同时还要注意防范潜在风险，避免顾此失彼。随着住房租赁市场的发展，预计今后陆续会有更多商业银行进入这一市场，住房租赁贷款领域很可能会面临着激烈的竞争，但毫无疑问，建行等首批进入住房租赁市场的商业银行已经抢占先机。
符 旸 （证券执业证书号：S0640514070001）
宋进朝 （证券执业证书号：S0640117060016 ）
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